登记程序
出处：按学科分类—政治、法律 中山大学出版社《澳门特别行政区法律通览》第367页（9216字）
进行物业登记包括三个步骤：登记请求的提出、文件的提交及登记局对请求的评定。以上步骤有一前提，即申请人须具有正当性。
(一)申请人的正当性原则
1．利害关系人
法律关系的权利主体或义务主体，以及原则上所有对登记有利害关系的人，均具有请求登记的正当性。
为了鼓励及便利取得登记的措施，法律对财产共有人的登记请求权作了专门规定。法律规定，拥有夫妻共同财产半数的夫或妻又或任何继承人，均得请求以全体权利人的名义，就属于未分割遗产的财产及权利的取得作登记；任何共有人或共同占有人，均得请求以其他共有人或共同占有人的名义，就有关财产或权利的取得作登记。
2．代理人
代理分为明示代理、默示代理和法定代理三种。
(1)明示代理。凡是获授权书赋予有关提出登记请求的特别权力的受任人，均有权提出登记请求。
(2)默示代理。包括以下情形：有代理权参与作为登记依据的行为的人，该代理人视为具有对有关房地产的识别作补充声明所需的权力；事务所设于澳门的律师，律师可以推定为当事人的代理人，直到他们最终实现当事人的利益，但是律师作为默示代理人的权利受到了限制，他们无权请求对标示做出附注。在以上两种默示代理的情况下，默示代理人无权对登记局局长的决定提出申诉。
(3)指定代理。这主要指无行为能力的代理人。可以分为三大类：①检察院。当在司法财产清册程序中将有关不动产的任何权利判给无行为能力人或失踪人，则检察院须请求做出登记。②无行为能力人的法定代理人。参与作为登记依据的行为的无行为能力人的法定代理人，就被代理人通过非以司法途径做出的法律行为而取得的有关不动产的权利，负有上款所指义务。③赠与人。赠与人做出的赠与不论接受与否均产生效力时，赠与人就该赠与亦负有登记的义务。
无论是何种代理，代理权的范围包括有权申请加快办理登记，而有代理权时，代理人须就支付有关负担负连带责任。
3．对标示作附注的申请人资格
(1)经确定登录的所有人或占有人，又或在其参与下提出请求的其他人。“参与”是指利害关系人曾参与做出有关凭证或有关程序。
(2)经登录的任何利害关系人，又或在其参与下提出请求的其他人，只要并无经登录的所有人或占有人。如经登录录的利害关系人有数名，则任一人均得请求附注某一事实，只要此事系载于有权限证明此事的实体所发出的文件内。
(3)经登录的任何利害关系人，只要其已申请法院向经登录的所有人或占有人做出通知，而该等人于通知日起15日内未提出反对。反对须是通过经登录的所有人或占有人呈交的申请而做出。
(二)登记请求的提出
1．申请原则
以任意登记为原则，但属法律规定须依职权做出的情况除外。非官方申请人应以官方式样的表格所提出的请求。官方实体请求登记时，无须填写登记申请表格，但该请求应载于公函内，而公函中须指出请求登录的事实、作为该事实依据的文件及签署该公函的人的职务。
2．登记申请所需的数据
登记申请由申请人签名，申请内须载有申请人的识别数据，包括姓名、婚姻状况及居所，又或包括名称或商业名称及住所，只要此等数据系申请人的识别数据。申请内尚须指出请求登录的事实与请求所涉的房地产，以及列出所递交的文件。在申请上指出有关房地产，须通过标示编号为的，但如该房地产未有标示或应从有标示的房地产分割出来，则须通过最近期的凭证上的顺序编号为的。列出有关文件时，须指出涉及每一事实的文件，而此系通过载明能使人识别文件正本的数据，或载明其日期及发出部门或实体为的。
3．对申请人身份、资格及权力的验证
申请人符合正当性原则是登记程序开始的前提条件，因此，对申请人身份的验证则极为重要。
(1)对身份的验证。对申请人身份，登记局职员须进行验证，如登记局不能认定申请人身份，则须以下列任一方式予以证实：①如属其曾参与做出组成登记请求的凭证的情况，将其签名与该凭证上的签名核对；②出示法定身份证明文件；③公证认定签名；④如为由事务所设于澳门的律师向登记局提交登记请求的情况，盖有其印章或具有其签名；⑤如为由官方实体提出请求的情况，盖有钢印。
(2)对申请人资格及权利的验证。在组成登记请求的凭证内，如未载明申请人的资格或地位及未载明申请人是否具有足够权力做出有关行为，则须以下列任一方式予以证实：①附上能证明上述事实的公文书或经认证的文书；②作公证认定，其内必须明确注明证实上述事实。
(三)办理登记所需的文件
1．书证
拟登记的事实，仅在其系载于能依法证明的文件时，方得予以登记。存盘的文件得用作办理新登记，但登记请求中必须指出该文件的呈交编号及日期。非以任一种正式语文书写的文件，仅在按公证法的规定翻译后方得接受。
2．凭证内须载明的事项
涉及须登记的事实的公证行为、诉讼行为或其他行为的有关文件内，应载有下列事项：①登记事实中主体的识别资料。如为自然人，须载明其全名、婚姻状况及居所；如已婚，须载明其配偶姓名及婚姻财产制；如未婚，则指明其为成年人或未成年人；如为法人，则须载明其名称或商业名称及住所。②房地产标示编号。如未有标示，则指出其地籍编号及作标示所需的一切资料。③如属都市房地产，其财政司房屋记录编号，或载明无该记录。④指出先前登记或指出曾用作证明订立行为人有生命危险的紧急情况，或属因火警、水淹或通过总督以批示确认的其他灾难引致登记遗失或作废，而无法及时取得证明有关登记的文件的情况。⑤提醒无行为能力人的法定代理人，就被代理人通过非以司法途径做出的法律行为而取得的有关不动产的权利，履行登记的义务。
登记所载的数据，须通过所发出的证明或通过计算机查阅方式予以证实，而应在有关行为的文件内注明做出证实所采用的方式。如房地产未有标示，则应通过登记局在最近3个月内发出的证明证实此情况。
3．补充声明
当申请人所提交的凭证不足以证明有关财产权的真实情况，法律允许申请人以声明的形式对凭证做出补充。
为下列目的，容许就凭证作补充声明：①为补充有关主体的身份资料，但仍须符合有关证明婚姻状况的要求。②凭证因其性质而未能将有关房地产加以区分时，为做出该区分。③凭证所载的标示资料不足时，为补充说明标示所包含的资料；在因嗣后更改而令凭证间或凭证与标示间的资料相抵触时，为对有关差异做出解释。④如凭证内所载的房地产识别数据有错误，得通过由所有参与有关行为的人或经确认资格的继承人做出的声明，予以更正。
值得注意的是，在任何情况下，补充声明均不得与批出土地的凭证内或地籍图内所载的有关坐落地点、面积及四至的房地产识别资料相抵触。用作办理登记的主要或补充声明，须在登记申请上的适当位置或其他独立文件内以书面方式做出，而就该等声明，须符合对申请人身份、资格及权力的验证有关规定。
(四)用作办理登记的特别文件
1．未出具法律行为的凭证前的取得及抵押
取得权利或设定意定抵押权的临时登记，在未出具该等法律行为的凭证前，是根据所有人或权利人的声明做出。声明人的签名应当场认定，但在登记局公务员面前签署者除外。取得或抵押的临时登记，亦得根据转让或设定负担的预约合同做出，只要签署该合同的人的签名系经当场认定。
2．属于未分割遗产的财产的取得
就属于未分割遗产的财产所作的未确定各自部分或权利的共同取得登记，系根据证明已确认继承人资格的文件及指出各项财产的声明做出。
3．分层所有权的凭证设定及其更改
(1)分层所有权的设定。分层所有权的设定可以分为以下七种情况：①设定分层所有权的登记，系根据有关凭证做出，在凭证内须通过列明各独立单位所对应的楼宇部分而将各单位加以区分，以及定出各独立单位的相对价值，其数值系以在房地产总值中所占的百分比或千分比表示。②如分层所有权的标的为由多个分层建筑物子部分构成的房地产，则除须具有上款所指的必备数据外，尚应定出各独立单位相对于各子部分的价值，以及列明各子部分所对应的楼宇或楼宇群部分，并定出各子部分在房地产总价值中所占的百分比或千分比。③如房地产系按组成同一分层建筑物的楼宇分期兴建，则就经加载建筑图则的房地产整体设定分层所有权的登记，得通过各分层建筑物子部分的登录而申请做出。④如分层所有权通过行政行为设定，则登记系根据独立单位说明书的经证实具证明效力的影印本做出。而该说明书尚须附同由有权限实体核准的建筑图则及使用准照。⑤建筑图则核准后至完成有关建筑工程前，如申请系在核准图则后至发出使用准照前做出设定分层所有权的登记，则所作的登记为基于性质的临时登记。⑥上款所指临时登记，系根据使用准照及证明该房地产已在财政司房屋记录内作登录的文件或证明已报请作该登录的文件而转为确定登记。⑦如分层所有权的设定文件载有分层建筑物的规章，规范共同部分及独立单位的使用、收益、安全及保存，则设定分层所有权的登记应附同该规章的经认证影印本。
(2)分层所有权的设定凭证的更改。①引致改变独立单位组成的分层所有权设定凭证的更改的登记，系根据分层建筑物所有人的协议书做出；在该协议书中须说明有关改变并具有该等所有人经公证认定的签名。②如有关更改仅在于独立单位的权利人合并或分割其独立单位而无须经其他分层建筑物所有人许可，则该更改登记系根据具有该权利人经公证认定的签名的文件做出。③在任何情况下，登记请求内均应附同证明已报请作财政司房屋记录的文件的复本及证明已报请有权限核准或监察建筑工程的实体的文件的复本；如分层建筑物的规章已更改，则亦应附同其经认证的影印本。
4．有关抵押的特别文件
法定抵押或司法裁判抵押的登记，系根据产生该担保的凭证的证明及在有需要时指出各项财产的声明做出。将抵押债权拨作担保保险公司技术备用金的登记，系根据该经登录为抵押债权人的保险实体的声明做出，而声明内须指出有关登录的编号。
注销抵押须提供载有债权人就注销表示同意的公文书或经认证的文书；而注销用作担保定期金的抵押，则须提供有关权利人的死亡证明及下列任一文件，包括：定期金受领人死亡前5年内到期定期金的支付收据；由定期金受领人的已确认资格的继承人签名的并无欠任何定期金的声明；如定期金受领人死亡逾5年，由管辖法院发出的证实最近10年内无分发有关征收定期金程序的卷宗的证明。
5．有关诉讼的特别文件
诉讼的临时登记，是根据附同法院办事处收件注记的诉状的内容证明或复本做出，并根据证实有关诉讼已被确定裁判裁定理由成立的证明而转为确定登记。
6．保留指定第三人权利的合同
在保留指定第三人权利的合同中就第三人的指定的登记，系根据追认文书或合同订立前的授权书做出，而追认文书或授权书均须附同原立约人做出的已有效将有关指定通知另一立约人的声明。如未按法律规定作指定，则登记此情况系根据原立约人的声明做出；如有任何阻碍合同对原立约人产生效力的订定，则须注销有关登录。上述所指声明的签名应当场认定，但在登记局公务员面前签署者除外。
7．不动产的划拨
将不动产拨作担保保险公司技术备用金的登记，系根据经登录的所有人或占有人的声明做出。
8．请求注销所须的特别文件
(1)查封及保全措施登记的注销。在诉讼已终结的情况下，注销查封、假扣押及其他保全措施的登记，须提供管辖法院发出的证实诉讼已终结的证明；在税务执行程序中，上述注销系根据管辖法院发出的证实对公钞局的债务已消灭或并不存在的证明为的。如属在已查封财产的执行程序中作司法变卖的情况，则仅得于就司法变卖作登记后，方得做出上款所指的注销。
(2)临时登记的注销。注销取得及意定抵押的基于性质的临时登记，以及注销基于疑问的临时登记，是根据有关权利人的声明为的。声明人的签名应当场认定，但在登记局公务员面前签署者除外。如有登记从属于前述所指登记，则亦需有关权利人在以相同手续做出的声明内给予同意，方得注销第一款所指的临时登记。注销诉讼的临时登记，系根据驳回对被告所作的请求、驳回起诉、决定消灭诉讼程序或宣告诉讼程序中断的确定裁判的证明为的。
(五)登记申请的呈交
1．呈交注录
为进行登记的呈交的注录，须按递交登记申请及有关文件的顺序在计算机内做出，而为做出呈交注录，须从申请及有关文件中摘录必需的资料，并在申请及有关文件上注明呈交编号及日期。
呈交注录应载有下列资料：①呈交的顺序编号及日期；②申请人姓名，如为官方实体，须载有申请人的职务；③拟登记的事实；④有关请求所涉及的标示的编号；⑤所呈交文件的种类及编号。在文件内被指为未有标示的各房地产，须通过指明地籍图的编号与日期及房地产所处的堂区，加以识别。
2．一个登记行为一个呈交
当有多个登记行为时，就每一须登记的行为，须作一个独立的呈交注录。如果在取得或单纯占有的同时设定其他须登记的事实，且该等事宜的登记应依职权做出，则为进行上述取得或单纯占有的登记，登记局须在必要时做出相应的呈交注录。而所申请的行为涉及位于不同科的管辖范围的多个房地产，则在做出呈交注录后，须影印有关文件并将影印本分派予须做出相应登记的各科。
3．呈交的顺序
当就同一房地产同时呈交多份与登记请求有关的文件，则有关的呈交注录须按拟登记事实发生的先后次序做出，而无须理会申请上所指顺序，申请上亦须记明顺序的更改情况。如拟登记的事实于同日发生，则有关呈交注录须按事实的主从关系先后做出。
4．呈交的接受及拒绝
(1)呈交的接受。就每次呈交均须发出两份官方式样的呈交收条，其一指明接受呈交的公务员的姓名，并交予呈交人，另一则附于登记申请内。收条上须载明呈交注录上所载明的资料。
(2)呈交的拒绝接受。一般情况下，物业登记局必须接受申请人的呈交。但在下列情况下，才就拒绝接受呈交：①在登记局对外办公时间外呈交；②文件与物业登记的行为无关；③请求未以式样获核准的表格做出，但属登记的更正、法律规定的非依职权做出的附注或由官方实体做出的呈交者除外。如拒绝接受呈交，须发还登记申请书，并附上登记局局长具理由说明的批示。
5．呈交的法定期间
在登记局法定对外办公时间内，方得做出呈交。做出每日最后一次呈交注录后，须注明接受呈交服务的结束，并作注录日志。如无呈交，在登记局停止对外办公时须注明该情况。
(六)登记请求的评定
对登记请求澳门物业登记局只进行形式审查，经审查后，可产生三种结果：接受登记、拒绝登记及基于疑问的临时登记。
1．合法性原则
澳门物业登记法律制度是以任意登记为原则，而登记局局长只是对呈交材料进行形式审查。登记局局长根据适用的法律规定、所呈交的文件及过往的登记，评定登记请求的可行性，并审查利害关系人的正当性、凭证在形式上的合规范性及凭证所载处分行为的有效性。在上述规定以外的情况，登记局局长仅评定是否符合由其负责审查的法定要求，或对有关事实或登记构成限制的法定要求。
2．登记的拒绝
在下列情况下应拒绝做出登记：①所呈交的文件明显不能用作证明须作物业登记的任何事实，或明显用作证明已登记的事实；②该事实明显无效；③该登记曾以基于疑问的临时登记方式设立，而该等疑问尚未消除；④对于已通知检察院的确定裁判所证明的事实，不得拒绝登记，但该登记与从过往登记所得出的房地产法律状况明显不符者除外。对上述规定以外的情况，仅在因欠缺资料或因有关行为的性质而不能作基于疑问的临时登记时，方得拒绝登记。
拒绝登记时，须注明呈交编号及日期、载明对应于登记的顺序编号及对被拒绝的行为的扼要说明。拒绝登记一般应明示做出，如在法定期间内登记局局长没有做出决定，则视为拒绝登记，此为默示拒绝。
3．基于疑问的临时登记
无拒绝登记的理由时，如无法做出确定登记或基于性质的临时登记，则须做出基于疑问的临时登记。
当登记局局长做出拒绝或基于疑问的临时登记决定时，须以扼要方式做出经适当说明的批示，并记录于计算机内，并在批示做出后5日内以挂号信将之通知申请人。如登记请求系由律师向登记局提交，则上款所指通知应向该律师做出。
4．税务义务
澳门物业登记局虽以服务市民为宗旨，但它作为一个政府机构，也必须承担管理的职能。因此，任何须课税的行为，在未缴税或确保税项的缴纳前，均不得作确定登记。基于分工协作的原则，登记局局长无权评定财税部门所结算的税务负担是否正确。
为了保障物业交易的顺利进行，法律规定登记局可以做出如下推定：第一，如已开展继承及赠与税的结算程序，且登记所涉及的房地产正在该程序处理，则继承及赠与税的缴纳即视为已获确保。第二，通过司法上的财产清册程序，非司法分割及赠与公证书而做出的移转所产生的税项，以及20年前做出的移转所产生的税项，其缴纳均推定为已获确保。
5．登记程序缺陷的弥补
登记程序缺陷应尽可能根据所呈交的文件或登记局所保存的文件予以弥补，或通过计算机资源予以弥补。因此，登记局在不影响其正常运作的前提下，须以任何方式通知申请人，以便其愿意时在确认登记为有效前弥补登记程序的缺陷。在呈交后至登记做出前，利害关系人得补交其他文件，以补正不属拒绝登记所指原因的缺陷；如提出另一登记请求，而先前请求的登记系从属于此登记，则有关欠缺视为已弥补，并按有关情况做出登记。
6．登记请求的变换
如发现登记请求与所呈交的文件不相符，但尚未导致两者相抵触，则须根据从该等文件得出的资料做出登记。如请求就一个或一个以上事实进行不同登记，并为此呈交多个登记请求，但有关事实仅应设立一项登记，则做出该登记时，应注明首次呈交的编号，并视其他呈交变换为首次呈交。如仅请求做出一项登记，并为此呈交一个登记请求，但就请求登记的事实应设立不同登记，则登记局须做出必需的呈交注录，并按有关情况做出相应的登记。
7．登记请求的舍弃(1)
在呈交后至开始作登记前，可通过申请人的书面声明舍弃登记。如果在登记后才做出不登记的声明，则非舍弃而是注销。