律师办理为卖方出售二手房提供法律服务的业务
出处：按学科分类—政治、法律 中国民主法制出版社《中国律师执业手册》第533页（4526字）
第一节 对二手房是否符合出售条件的调查与审核
3．3．1．1 律师为卖方办理出售二手房提供法律服务业务，首先应当告知卖方，在出售二手房前应当确定该二手房是否具备出售的法定条件，主要包括下列事项：
1．房屋是否已经领取产权证。根据我国法律规定，未领取房屋产权证的二手房是禁止流通的。
2．房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致。
3．卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，如不是，则无权卖房。
4．房屋是否有其他共有权人，如有，共有权人有优先购买权，因此，在签订买卖合同前应当首先征得其他共有权人的同意。
5．房屋是否已经出租，如已出租，承租人有优先购买权，应先征得承租人的同意。
6．房屋有无设置抵押等他项权利，如有，应当首先取得他项权利人的同意。
7．凡需在签订买卖合同前征得他人同意的，该同意的意思表示应为书面形式。
8．审查二手房有无下列禁止买卖情形：
(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；
(2)已被国家有关机关依法收回土地使用权的；
(3)权属有争议的；
(4)未依法登记领取权属证书的；
(5)列入动拆迁范围的；
(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
9．二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，律师提示卖方应当经公司董事会、股东会审议同意。
10．二手房属于国有或集体资产的，律师应当提示卖方，应得到政府主管部门的同意。
3．3．1．2 有无对买方的限制
对境外人士在中国购买房产的限制：
律师要提示委托人，出于国家安全和军事安全和经济调控政策的考虑，境外人士在中国购房有时是受限制的，律师可向房屋所在地有关政府部门进行调查。
第二节 二手房买卖合同
3．3．2．1 合同内容
二手房买卖，应当订立书面形式的房地产买卖合同，有示范文本的省市，可以使用示范文本。对于自拟合同，合同应具备以下主要内容：
(1)买卖当事人的姓名或者名称、住所；
(2)二手房的坐落地点、面积、四至范围；
(3)土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限；是否需补交土地出让金，由哪一方补交。
(4)二手房的规划使用性质；
(5)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；
(6)二手房买卖的价格、支付方式和期限；
(7)二手房的交付和验收的日期、交付方式；
(8)住房户口迁移；
(9)维修基金的处理；
(10)违约责任；
(11)争议的解决方式；
(12)买卖当事人约定的其他事项。
3．3．2．2 二手房买卖后的土地使用权
(1)居住房屋
居住房屋出售，占用范围内的国有土地使用权随之转移。
未补交土地出让金的花园住宅出售时，应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续，补交出让金。
(2)非居住房屋
该土地使用权以出让方式取得的，出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移。
按照法律、法规、规章规定，划拨土地上房地产买卖，应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金。
除上述情况外，《中华人民共和国土地管理法》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式，属此范围的，当事人应在合同中具体约定。
(3)凡属需补交土地出让金的情形，买卖双方应当协商并确定由哪一方承担补交土地出让金的责任。
3．3．2．3 集体所有土地上房屋的买卖对象限制
律师应合理提示买方：集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。
3．3．2．4 维修基金的交割
律师应合理提示卖方：房地产买卖合同生效后，当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位，并办理房屋维修基金户名的变更手续。
第三节 购房款的支付
3．3．3．1 一次性付款
律师应提示卖方，一性付款风险最小，应尽量采用这种付款方式。
3．3．3．2 分期付款方式
采取分期付款方式，对卖方而言风险较大，律师应提醒卖方，采取分期付款时，应尽量要求买方将转让的房屋抵押给卖方，尽量不采用将转让房屋交由买方抵押贷款支付购房款的方式，但如采用此种方式，买方则应另行向卖方提供担保，以减少买方的风险。
第四节 二手房买卖抵押贷款
3．3．4．1 买方要求用拟转让的房屋抵押贷款购买房屋的
这种情况对卖方有风险，律师应提醒卖方，尽量不采用这种付款方式，如采用，则应要求买方另行提供担保。
3．3．4．2 二手房买方存在房屋已抵押贷款的情况的处理
如买方未全部还清贷款且尚有抵押登记的，可以采用转按揭或先全额还清贷款注销抵押登记后重新申请贷款的方式。转按揭贷款的一般流程为：
a、买卖双方签订《二手房买卖合同》；
b、确定买方的贷款银行；
c、提交买卖合同及其它贷款资料交银行审核；
d、同意贷款后与转让方及原贷款银行签订抵押借款合同变更协议、卖方退房屋保险费、买方重新购买房屋保险；
e、办理房屋过户、抵押登记手续。
第五节 二手房买卖的监管
3．3．5．1 保证交易安全的方法
为保障交易的安全性，买方往往会将购房款委托双方选定的鉴管机构代为支付，律师应提醒卖方尽量选择律师事务所、房地产交易中心、银行进行监管或向公证处提存。尽量不要选择房屋买卖中介机构代收代付购房款。
3．3．5．2 委托监管的操作
买卖双方在签署房地产买卖合同后，可将购房款和产权证交由监管方统一管理，待产权转移登记完成即买方产权证出证后，再由监管方通知买卖双方同时领证、领款。其流程一般为：
(1)监管方与买卖双方签订《监管协议》；
(2)监管方收取资料：单位营业执照、法定代表人身份证明或当事人身份证明(均需原件及复印件)；申请产权登记的收件收据或产权证(均需原件)；买卖合同(原件)；
(3)办理产权过户或／和抵押手续；买方房款划到监管帐户；
(4)房地产交易中心出具房屋产权证；
(5)通知买卖双方领证、领款；
三方办理交接、领证、领款、结案。
第六节 二手房买卖转移(过户)登记
3．3．6．1 未登记不得对抗第三人
律师应特别提示卖方，二手房买卖未经房地产登记机构转移登记，不得对抗第三人，配合买方办理房屋产权转移登记是卖方的合同义务，应当积极配合买方办理该项手续。
3．3．6．2 律师代办登记
律师代办二手房买卖转移登记手续，要取得并向房地产登记机构出具当事人的委托书。如果房地产权利人为自然人，按有关规定委托书还需公证。律师要认真审核上述材料是否齐全、真实，并在买卖合同签署后15日内及时办理。律师对原件要妥善保管，办理完毕要及时归还当事人，以免丢失承担责任。