Property，real
出处：按学科分类—政治、法律 法律出版社《牛津美国法律百科辞典》第539页（10660字）
财产法规则对涉及有价物品的人际关系进行规范。在普通法系(common-law system)中，这些规则分为适用于个人财物，意即可移动财产(无论有形还是无形)的规则与适用于不动产，亦即被视为不可移动财产特别是土地的规则。这一区分是基于将土地视为独特的财产应该另外进行法律处理的观点。与动产(有形可动财产)不同，土地被认为是可以永久存留的，因此需要一个法律系统，以比个人财物法更加复杂的方式来处理将来的利益。土地不可能从一个法律管辖区搬到另外一个法律管辖区，这种不可移动性赋予不动产法规一种特别的意味，使之与其他许多法律分支相比更加超然，对全国统一的要求也不甚殷切。
“地产”常常被用作“不动产”的同义词，但是从法学原理上来说则不应与位于该地方的土地上的土壤相混淆。土壤很容易挪动，可以被移到别处，因此只能是与其所在的土地大致相等而已。不动产或者土地最好是从其空间范围来理解，沿着其罗经线从地皮向上及向下测量，因为土地权“上及天顶下及地底”(就像二楼共有公寓或地下车库一样)，同时包括地皮表层，未经许可进行地皮的上空或地下的活动(如航空飞行或井洞斜侵)以及从地表进入则可能形成擅闯私人领地。
不动产还包括“固定物”，也就是原来属于个人财物的动产，后来永久附着于土地，此后便被重新描述为地产。土地权契(法律所有权)的传送(转移)所携带的不仅仅是权契规定界域之内的土壤，而且包括土地上所建筑的结构以及作为其组成部分的固定物，即使这些东西一样都没有在权契中载明也无关紧要。土地上栽种的庄稼一旦收割，则代表从不动产向个人财物的逆向转换。
土地财产权随着不动产作为财富的主要形式在美国逐渐式微，随着土地越来越作为一种商品而不是作为保留并向子孙后代传递财富的主要工具，土地“财产”的形式与法规均已得到极大限度的简化。
说一个人“拥有”土地，精确地说，是意味着他在该片土地上有财产。从商业观点来说，最重要的是土地的所在及其面积大小，但是从法律角度看，时间的因素却更为重要：其在土地上所拥有的利益时效长短——是5年还是终身，甚或是潜在的(通过继承)永久拥有。不管是很小一个地段还是很大一片土地，一般都适用同样的法。因此，所有者在土地上的利益的重要类别永远都涉及时间问题。
根据一个人对某一片土地是享有当前的所有权还是只享有未来的所有权，其利益分别称做在该土地上的“现时占有地产”与“未来权益”。“未来”一词有些令人误解，因为权益具有当前价值，可以出卖或者转让(就像股票期权一样)，所递延的只是对财产的拥有权。
土地的现时占有传统上分为“土地完全保有权”与“土地非完全保有权”，适用不同的法规与司法程序。与将时间作为首要考虑因素相应，只有完全保有的财产方才看作没有任何确定的终止日期。因此，终身占有的地产被看成是完全保有财产，因此比有一定时限的非完全保有财产更有价值，哪怕是该时限为999年也无济于事。非完全保有财产的法律后来发展成为东主－租户法。
现时占有的土地完全保有财产由两个部分组成：其一是“非限嗣继承的地产”，由所有者继承人继承；其二是“终身占有地产”，在所有者去世时终止(早先的中间财产“限嗣继承地产”只限于所有者的直系后裔继承，而不容许其一般的继承人继承，现今已经完全从美国的财产体系中消失)。所有者所持有的当前占有地产只要未能构成完全(绝对)的无条件继承地产，便会产生将来利益的问题。因此，如果O拥有绝对无条件继承地产，只向A转让终身占有地产，O则保留了未来权益——通常称为逆转——这便使O(或其后裔)在A去世时能够取得财产的所有权。如果O不是这样做，而是将其非限制继承的地产“转让给A终身，其后则转给B及其后”，则B的将来利益称做(非限制继承的地产)的剩余遗产，取代前一例证中A所持有的逆转。
未来权益可以是有条件的，就像在“转让给A终身，其后则转给B及其后裔，如果B在A去世时已经结婚的话”一样。在这一情况下，B只拥有“不确定的剩余遗产”(而不是既定的剩余遗产)，因为B是否能够有权得到财产的所有权并不确定。剩余遗产如果给予不能确定的人，则也被看成是不确定的，就像是“转让给A终身，其后则转给其遗孀”一样。不确定的未来权益时间如果过分遥远，使得拥有财产的权利从当前来说过分难以推向市场，诸如无法转让或不能用来抵押贷款，则有可能为法律摧毁。禁止永久不确定转让财产的规则(1682)规定，任何确定继承时效超过当时存续寿命之后21年以上的权益均属无效，就像“转让给A终身，其后则转给其已婚子女”一样，因为该子女可能还没有出生，其后一直到A去世超过21年以后仍然未婚。由于普通法的规则常常使得合法的目的化为泡影，这些规则已经广泛地为新的规则所取代，这些规则有的规定只有在未来权益在90年内未能确定(并且“等着看”这种情况是否可能发生)的情况下方才宣布其无效，有的则干脆全盘废除了旧的规则。
共同拥有如果两个或两个以上的人共同拥有同一块土地，则有特别的法规处理他们关系中的诸多方面。虽然这样的一些规则看上去常常显得既复杂而又没有必要，但是它们却省去了有关各方起草冗长协议来处理未来一切可能意外情况的必要。美国法律体系创设了多种共同拥有土地的形式。两种通常的形式是“共同占有地产”(译者注：原文为tenancy in common)与“共同租赁”(译者注：原文为joint tenancy)(这些权益可由两个以上的人共同持有——就是说，产权可由三四个“共同占有地产”或“共同租赁”者共同持有——但是为说明方便，此处共同所有权只作两人共有处理)。如果双方成为夫妻，他们还可进一步选择以“夫妻共同整体占有”(译者注：原文为tenants by the entirety)或“夫妻共有财产”(译者注：原文为communtiy property)的名义持有。
共同占有地产是共同拥有的最宽松而广泛的形式。任何两个或两个以上的人均可以此种方式持有产权，除非另有直接指明的其他共同权益，否则此种所有权形式便是假定存在的形式。虽然共同占有人的权益没有划分，就是说，任何人均不能声言该片土地的任何一个具体部分属于他而不是属于别人，但是零散的股份则由个人分别拥有。例如，A与B为地产共同占有人，在A去世的时候，其权益将只能传给其后裔或遗产受赠人，B则不能提出任何权益要求。每一位所有人的股份均可单独转让，而且没有规定每人的股份一定要相等。
共有公寓(译者注：原文为condominium)项目一般涉及众多参与者，他们作为地产共同占有人分享该项目的公共建构(外墙、公用走廊等)，但同时又各自单独拥有独立的单元，而各独立单元本身也可以共有或其他方式拥有。例如，A与B可以共同租赁的形式共同拥有101单元，又与所有其他单元的拥有者一起以财产共同占有人的方式拥有整个项目的公用部分。在合作公寓项目中，整个公寓楼的权契一般由一家公司持有，拥有者向公司购买股票并获得这些单元的租约，从而获得占用各别单元的权利。
共同租赁采用生存者承接权的原则，使得所有者之间的关系更加紧密：共同租赁人中先死者的股份属于仍然生存的共同租赁人，即使遗嘱指定其他方或者有其他符合资格的后裔也不能改变。共同租赁一般规定在创始文件中便以清晰的语言说明这一点。各种共同占有者，如地产共同占有人，可无须其他共同占有人的同意转让自己的权益；但是，如果一名共同租赁人将其权益转让给第三者则打破了共同租赁，新的拥有者成为留下的共同租赁人的地产共同占有人。
夫妻共同整体占有是婚后的租赁人共同租赁的一种方式。普通法中为体现婚姻状况将夫妻合二为一，在加上共同租赁将权契合二为一，造成财产状况更加缠结难分。夫妻共同整体占有不能通过单方面转让给第三方将财产分割；财产只能在离婚的情况下终止(其时财产变为共同租赁或共同占有)。此类财产在许多司法管辖区，特别是在那些采行夫妻共有财产原则的司法管辖区已经废除。
夫妻共有财产是配偶持有权契的另外一种体制；它是从法国与西班牙的法律借用过来的，主要为西部的七个州及路易斯安那州采用。在夫妻共有财产的司法管辖区，配偶仍然可以继续以共同占有地产或共同租赁的方式持有权契，但是假定条件是在婚姻存在期间所获得的任何财产均属夫妻共有而非分属个人，即使名义上的产权另作规定也属无效，但是赠礼、遗产受赠或继承除外。与夫妻共同整体占有一样，此类共享的所有权只能在离婚的情况下终止，任何契据或抵押贷款均须由夫妻双方签署方可生效。西部以外的某些州则通过采行婚姻财产法创设了类似的所有权形式。
那么很明显，这种类型的财产共有形式之间的区别主要在于死后财产的处理、生前或离婚后财产如何转让等。这些差别对于债权人来说十分重要，他们究竟是能够得到双方持有的财产权益的全部还是一半(或者甚至什么都得不到)用来偿还夫妻之一所欠债务，这完全取决于财产权的形式。例如，夫妻共有财产一般均须负责配偶任何一方的债务，而夫妻共同整体占有则与此相反，可免除配偶任何一方债权人的追讨(参见负债人与债权人)。
共同拥有对于会计核算也有影响。一名共同租赁人出租整个财产的所得一般视为属于所有共同租赁人，但是每一名共同拥有人均有权自由占有整个财产，并且没有责任为此类独自占用向其他人支付租金。至于开销，支付必要开销维护财产(诸如财产税与共同贷款付款)的共同拥有人一般获准向其他拥有人按比例收回各自应该分摊的份额，只是也许只能通过从租金收入或从财产出售或分化的收益中扣除。维修与改进的费用想要收回不太可能，虽说如果能有收入可供分配或者财产因为改进增高卖价的时候此类开销有可能予以考虑。
如果各方无法继续共同管理财产，拥有者之间可进行“产权分割”(译者注：原文为partition of title)，这可通过拥有者之间协议达成或者通过法庭命令完成。如果每一名拥有者得到共同财产的一部分实体，则称为“实物分割”，由此使各方从较大规模财产的共同拥有人变成相互毗邻的小块财产的相邻独立拥有者。如果不能作此实物分割，法庭可能会命令将财产出售，将出售所得予以分配。
东主与租户 当前的东主－租户法与其起源的封建时代面貌大不相同。封建时代的法律将佃约视为将土地的非完全保有财产由地主向佃户转让的凭据。今天，租赁契约则被视为一种合约而不是一种转让，这种合约规定租户支付租金以换取东主准许其占用财产以及相关的服务。但是在住宅租约方面，立法与司法干预则远远超过这一层，鉴于城市住宅稀少的状况，一般均摒弃契约自由的概念。
普通法中的两种主要类型的非完全保有财产为“年限”租赁与“定期”租赁(第三类“可自由取消的租赁”在法律上没有真正意义)。这些类别的区别在于其终止的方式：“年限”租约在合约中规定的终止日期自动终止(1个星期、1个月、10年，等等)，而“定期”租约则在每一个租期结束时自动延期，除非任何一方向另一方递交适当的终止通知。但是许多租金控制法令对“正当理由”的规定可消除房东终止现有住宅租户的所有权利，无论是租约到期时还是在定期租约的情况下提前通知均无可能。这事实上已经创立了一种新的租赁形式。
鉴于普通法强调将租约视为土地财产的转让，因此租户在租约期间是否一直占有的问题一般来说无关紧要。在租约期间弃租的租户一般仍然必须负责租期剩余时日的租金(到期即须支付)，理由是弃租并不构成租约的终止。与此相应，房东在租户弃租后也无权将物业转租给第三方，因为弃租的租户仍然正式持有物业的占用权。现代人对于合约此种状况的分析常常需要房东尝试在租户弃租后转租以减少损失。
如果租户在租赁到期时不肯离开则会出现相反的情形。普通法规定房东有权强迫“继续占用”的租户再待满一个完整租期，一般是作为定期租户，不管最初继续占用的时间多长；这种补救方式今天已经很少为司法所接受。房东可选择的权利是强迫继续占用的租户迁出物业。虽然每一个司法管辖区的成文法均禁止房东自行驱赶租户(自助驱离)，但是设立了一项快速诉讼程序(一般称为“即决驱离”诉讼)来达到这一目的。如果租户在年限租约或定期租约自然终止之后继续占用或者房东由于租户违约，通常是拖欠租金，而提前终止租户的租约，便会提出这种诉讼程序。这种程序的简约特征带来了有关是否违宪的关切，怀疑在潜在辩护方面是否剥夺租户的正当程序。
普通法有关租约为一种转让的观点意味着物业的状况如何，房东对租户没有任何义务。原先存在的缺陷，房东不负责任，因为租户自慎原则规定租户必须先对物业进行检查再签租约；反之，解决物业在租约期间出现问题的责任落在租户的头上，因为他是实际占用者。房东无责原则的唯一例外是欺骗与明示担保。即使房东在有关物业状况方面违背了自己的诺言，但是普通法有关租赁契约独立性原则意味着租户无权由于这一原因弃租或终止租约。此一后果通过所谓推定驱离的司法假定得到补救。该司法假定将房东违反租赁契约的行为作为违反平静受益权约定处理，容许租户弃租，终止其相应的支付租金约定。
租户对物业状况的责任由“损毁”原则决定，强制租户必须小心对待物业，维修因自己的行为造成的损毁(人为损毁)或者外部原因造成但小小的修理即可避免重大损失的损毁(非人为损毁)，诸如在暴风雨期间用木板将玻璃破碎的窗子钉上。在住宅领域，不成文的可居住性保证现在已经成为一项公共政策(就是说，不管租约如何规定)，使居住在不符合标准的住宅中的租户有权在住宅状况未得到矫正的情况下全额或部分拒付租金(依价值降低情况而定)。
如果因为物业状况导致人身伤害，在过去房东没有任何责任，因为他们没有任何维修的义务，但是，现在此项规则有了许多另外。例如，如果房东对房客隐瞒了缺陷，或者房东许诺进行修理或地方法规(住宅法典)规定房东必须维修，或者伤害发生在公用区域或公用设施，那么该房东一般大多数必须负责而不是没有责任。商业用房的房东如果未能保护租户免予攻击与事故，哪怕就是发生在物业之外(诸如在大楼的停车区)，而这些攻击与事故如果保安系统比较健全或采取其他保护步骤的话有可能避免，则房东也须特别承担风险。
租约转让是东主与租户法律中自封建时代创立以来变化很少的特征之一。作为土地财产，租约可由租户自由转让，虽然也可举出相反的限制规定来应对有关限制转让于法无据的指控，至少房东认可转让的权利遭到拒绝并非毫无道理。
租户通过“转让”将租赁财产剩余期限整个转让给受让人，这虽然没有自动终止租户／转让人与其房东之间旧有的“契约关系”，但是这一转让却使房东与受让人之间形成了一种新的“物业承租关系”。因此，如果受让人未能缴纳租金，房东仍然可以向原来的租户追讨。
租户也可将物业分租(译者注：原文为sublease)给他人，但其期限应短于自己持有的期限，从而在技术上保持租约回归的权利(译者注：原文为reversion)。地产分租时，房东与分租者之间不存在直接的东主－租户关系，他们的权利与义务可能需要通过租户居间间接执行。
房东一般可自由转让其租权回归权(或将其质押)而无须征求租户认可，尽管通常租户都会“承认”(译者注：原文为attorn)，即承认并接受新的东主。租赁物业的转让对租约本身没有影响。
土地的非占有权益 到目前为止所说明的态度权益可总体归纳为占有性权益，这些权益使其持有者有权在最大的容许范围内占有土地，包括将他人拒于土地之外的权利。但是，大多数财产分析所奉行的“聚棒成捆”原则(译者注：原文为the“bundle of sticks” principle)则容许将土地权利分化为更加细小更加精确的分类。非占有人享受使用土地的权利或者有权限制占有者使用土地，此类现象并不少见。
非占用人的土地权在土地占用人与权利持有人之间的公约中出现时一般称为“地役权”。当第三者享有特权在土地上实施某些原本没有权利实施的行为(如被称为“擅闯私人领域”的行为)，如从土地上走过，则被称为享有该土地的“通行特许权”。如果其有权强迫占用人对其土地实施本来可以不予实施的行为(如任凭树木生长不予修剪)，其则拥有“随土地转移的权约”(又称“衡平法上有效的地役权”、“限制性权约”或“物权契约”)。如果其有权强迫占用人不得对其土地实施其本来有权实施的行为(如建筑一个可能阻挡她的视线的结构)，其则可能拥有“消极地役权”或“消极权约”(在下面的讨论中我们将其作为“约权”看待而不是作为“地役权”看待)。
地役权不能使持权人拥有地役权所涉及的土地；地役权只能让其有权在该土地上实施某些行为。因此财产的占用者，即“从属物主”(或称“供役地占用人”)，便失去禁止“承役地占用人”实施该行为的权利。一般来说，当供役地承租人将对土地的该特别权利授予其他人的时候，便产生了地役权。如果承役地占用人只能在对某一块土地——一般是临近的一块土地——拥有所有权的情况下才能行使该权利，其拥有的地块称作“承役地”，而该地役权则称作“从属权利”而不是“整体权利”(意思是承役地占用人无论是否拥有任何地块，均可行使该地役权)。
由于地役权构成土地上的利益，该权利的适当形成必须符合防止欺诈法的规定，就是说必须正当签署适当的文件。如果意向只在于可撤销的短期利益，诸如因为参加聚会而造访一栋房屋或者因为观看表演而进入一家剧院的权利，这种利益则称作“特许权”，无须签署书面文件。许多地役权都是较大地块分割成小块的时候附带产生的，分割地块的人“授予”新分割地块的物主对分割者所保留的地块派某些用处的地役权；而分割者在授予的同时则“保留”自己出于保留地块的利益使用授予地块的地役权。
如果土地分割形成了两块以上的地块，尽管地契上没有明白说出，法庭仍然可能会推断各方有意授予或保留地役权。法庭可能坚持认为，如果在土地分割之前存在类似的地役用途(一种“准地役权”)，其明确而持久足以证明有关此种安排在土地分割之后将继续沿用的推断不无道理。类似的情况下，如果土地的一种地役使用被明确授予，但只是口头授予，因此形成的只是特许权而不是地役权，获得特许权的人的不当依赖可能会导致授予人无法收回该特许权，最终使特许权转化为地役权。最后，在某些情况下，虽然两相情愿的地役权授予行为似乎没有发生，但是一名陌生人在一块土地上实施的错误行为持续很久，于是给从属物主强加了时效法规禁令，为错误行为者造就了因为时效而带来的地役权，其原则近似于敌意占有。
对于制约财产继主(“随土地转移”)的权约，法庭一般必须认定初始各方有意让该权约具备此效力，并且该权约“触及”该土地且与该土地相关——也就是说，其与土地关联的方式足以证明这样的推断不无道理：有关该权约将使所涉及土地的后来拥有人获益或成为后来物主的义务，尽管这些后来的物主并非原始合约的当事人。
地役权利益与义务的转移在所涉及地产转手时自动发生，特别是关系到地役权附属物的情况下更是如此。承役地财产的受让人接受财产的同时，也接受其附带的地役权福利，而供役地财产的受让人接受财产时接受的地役权福利多少则根据地役权的责任情况确定。
关于物权契约与衡平法上有效的地役权，旧的特别规定严重地妨碍了它们随土地转移的能力，影响到后继的物主。根据规定，原始签约各方互相之间是“地产保有相互关系”(因此禁止一般邻居制造可强制执行的契约)。另外还规定，后继的物主必须承接原始各方的全部财产(使得对原始签约各方的承租人进行约束或施利变得困难)。财产法庭在衡平法上有效的地役权方面的案件中一般会排斥这些规定，而新的财产地役权重新解释则正式建议取消这些规定。如果这一政策得到接受，物权契约将像地役权一样对后来的土地物主形成约束，成为其应尽的义务。
这些是涉及有限用益权(使用权)而不是无限的占有权的情况，最常见的争议集中在是否有哪一方违反了地役权或权约。地址问题也许最容易对付，确定地点的地役权，承役地占用人不能扩展或挪动。但是，其可以进一步分割其现有的地块，进而将地役权的利益授予其的所有接受部分土地的人，只要不至于给供役地占用人造成不合理的义务。其他违规则比较难以对付，诸如承役地占用人试图增加通行的次数以及更改用于通行的车辆。法庭一般认为原始签约各方会预计到更动，有意对这些更动予以容忍，视之为符合该地区发展的情况，不会给供役地占用人造成不合理的义务。在地役权的问题上，供役地占用人所受限制的范围比承役地占用人要少得多。作为占用者，他可以自由从事任何合法的活动，只要不无理地侵犯承役地占用人的权利。
地役权的期限一般说来与土地的占用利益期限没有不同。特许权通常需要支付费用或规定数年期限，并且规定终止的条件。当终止日期到来或终止事件发生的时候，利益便会终止。由于地役权永远会涉及同一块土地上的两个权利所有人，其中一方将利益归还持有其他利益的另一方便会导致地役权的自然终止。因此，如果特许权从承役地占用人转给供役地占用人或者供役地占用人购买了承役地，则该特许权便被终止(即并购终止)，因为根据界定，一个人是不能在自己的土地上拥有特许权的。同样，如果权约的受约人或其继承人将权约签字放弃授约人或其继承人承担权约，权约即终止。
采取非正式方式放弃权约同样可能有效，比如承役地占用人口头说明其不再打算使用通行权，然后修筑一个篱笆阻断原来的通道，对口头声明作出确认。虽然不那么确定，但是仍然可能的情况是，先说明有放弃的意向，然后便是长期不再使用。如果仅仅是长期没有使用，但是没有说过不再使用，则不会终止其利益，因为一个人不必要连续使用特许权才能使之得以保留。同样，一个人也没有必要在没有任何违约迹象的情况下不断要求受约人遵守权约协议。
如果法庭裁决继续执行已经不再适当，则权约也会终止。通常情况，特别是涉及分割限制的时候，包括执行方本身便有相似的违约过失(手不干净)，或者曾经容忍别人类似违约行为而保持沉默(默许)的情况，或者拖延太久没有寻求执行(时效或延误)等情况。如果外部的发展使得限制造成一方的责任太重，与给另一方带来的利益不相称，则可能适用条件变化的抗辩。
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——Roger Bernhardt