收益还原法

出处：按学科分类—经济 江苏科学技术出版社《土地科学词典》第89页（510字）

又称收益资本化法。

将土地纯收益(地租)按一定的还原利率资本化而推算土地价格的估价方法。这种方法实际上是利用一定的贴现率，计算土地未来纯收益的贴现值之和。由于土地具有永续利用性，因而人们可以期待未来的收益。但是人们在出售未来的收益时，须按一定的折扣出售，即贴现。

其意义就是投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上至少等于将这笔投资存入银行每年获得的利息量。用公式表示就是：。式中V代表土地价格，a为土地纯收益(地租)，r为还原利率。用收益还原法估算地价，一般分三个步骤：(1)调查土地的生产能力并统计每年的平均纯收入；(2)选定适当的利息率，作为土地纯收益资本化的标准利率；(3)研究该土地的非经济收益，将由上式计算的地价加以调整。收益还原法是一种比较合理的估价方法，它重视收入、价格、成本、地租、地税等统计资料的收集，以及利息率的选择。这些工作使地价的评估科学化，所收集的资料对交易双方、政府和金融机构都有重要的参考价值。其缺点是：(1)不能对无经济收益的或未被利用的土地进行估价；(2)如果土地纯收益的计算有误差或利息率的选择不合理，就会使所估地价与实际地价相差较大。