登记的弥补、更正及重造

出处：按学科分类—政治、法律 中山大学出版社《澳门特别行政区法律通览》第382页（4996字）

在登记局职员进行登记的过程中，难免因各种原因而使所登记的内容产生与事实不符合的情况。对此，法律规定了对登记进行弥补、更正和重造的程序。

(一)弥补方法

登记的弥补，是指当登记簿册内容缺失，或有新的情况出现时，对登记簿册的内容进行补充的行为。为保证所弥补内容的真实性，法律规定请求人须证明其请求弥补内容的真实性。一般而言，弥补申请人可以向登记局提供有关文件来证明自己的权利，但当此种文件缺失时，法律为弥补申请人提供了司法证明及公证证明的救济途径。

1．司法证明

(1)起诉状的提起。弥补人请求人应按下列规定请求确认其权利：

●对标示的弥补。对于在物业登记内未有标示的房地产，或已有标示但无取得、确认或单纯占有的任何登录的房地产，其取得人如无文件证明其权利，得通过司法证明的诉获得首次登录。申请人应说明取得权利的原因，并指出无法以通常采用的方法证实该原因的理由。

●对财产权利人的弥补。已有取得、确认或单纯占有的登录者，如须证明有关权利人的参与，亦应通过司法证明或公证证明取代的。对此，应重新建立自经登录的权利人开始的连续移转，而此系通过指出移转的原因及主体的识别资料，并同时指出妨碍申请人证实其无法获得凭证的移转的理由为的。取得时效导致在有关权利人的权利经证明后，连续性自该人起重新开始。如为前述所指的情况，须指明原始取得所根据的情况，以及在该取得的前及的后做出的移转。

●对税务上合规则性的弥补。在为重新建立连续性而做出司法或公证证明的情况下，如于有关凭证所指期间内，有关权利以提出证明的人的名义在财政司房屋记录内登录，则推定提出证明的人已履行税务义务。在继续建立连续性的情况下，如财税部门发出证明以证实无法证明已否履行与获司法或公证证明的移转有关的税务义务，则无须评定该等移转是否符合税务规则。

●对假扣押、查封或扣押情况下的弥补。当就非以被执行人名义登录的财产作假扣押、查封或扣押的临时登记，法官应命令传唤经登录的权利人，以便其在10日内就是否拥有有关房地产或权利做出声明。当登录权利人下落不明或已死亡，则公示传唤此人或其不论已否确认继承资格的继承人；公示传唤系通过在澳门报章中最多人阅读的其中一份中文报章及一份葡文报章上刊登公告并在登记局张贴中葡文告示1个月为的。当被传唤人声明该财产非其所有或不做出任何声明，则须向登记局发出此事的证明，以便其依职权将有关登记转换。当被传唤人声明该财产为其所有，则法官须让利害关系人循一般诉讼途径解决有关问题，并将此事通知登记局及指出就该声明做出通知的日期，以便对登记作附注。当在临时登记有效期间内做出宣告的诉的登记，则对该临时登记须作有关该宣告的诉的登记的附注，并将该临时登记的有效期延长至宣告的诉的登记的有效期届满时止。如诉讼理由成立，利害关系人应于判决确定后10日内请求将有关登记转换。

(2)当事人的传唤。在证明的诉中，应传唤检察院及不确定的利害关系人。如上述证明系旨在继续建立连续性或重新建立连续性，亦应传唤最后登录的权利人；如其下落不明或已死亡，则公示传唤该人或其不论已否确认继承资格的继承人。公示传唤系通过在登记局张贴中葡文告示30日并在澳门报章中最多人阅读的其中一份中文报章及一份葡文报章上刊登公告为之。

(3)证据的提出。提出起诉状的同时，应提出最多5名证人并呈交下列文件：①有关标示的证据。证实有关房地产在登记局内未有标示的证明；如房地产已有标示，则须呈交载明该标示及一切有效登录的内容证明。对于在物业登记内未有标示的房地产，或已有标示但无取得、确认或单纯占有的任何登录的房地产，其取得人应附同有关房地产的地籍图。②有关对财产权利人的补正的证据。拟证明的事实发生之前及之后作成的移转文件，但仅以未提出不能取得该等文件的情况为限。财政司房屋记录亦可作为证据提出，当无该记录时，如应作登录，则须呈交为作登录而做出的声明的内容证明。对于财政司房屋记录内无记载的移转，证实其物业转移税或继承及赠与税已缴纳或已获确保的证明。

(4)判决。在公示期间届满后10日内，检察院及任何利害关系人均得通过申请书提出反对。如提出反对，法官须宣告有关程序不产生效力，并让利害关系人循一般诉讼途径解决有关问题；如不提出反对，法官须询问证人，并以摘录方式记载证言。调查结束后，须做出判决。如曾进行连续移转，在该判决内应通过指出各次移转的原因及有关主体的识别数据，列明所进行的连续移转。

(5)上诉。检察院或任何利害关系人，均得按一般规定对所作的裁判提起上诉。上诉须按民事诉讼法的规定进行及审判。不得就中级法院的合议庭裁判向终审法院提起平常上诉。

(6)重新进行司法证明。证明的诉因缺乏证据而裁定理由不成立时，提出证明的人在取得证据后得提出重新进行司法证明。

(7)进行司法证明的其他情况。为获得首次登录而提起司法证明之诉的有关规定，经做出适当配合后，适用于以下所指的登记及注销：单纯占有的登记；在无法取得文件证明任何附于财产上的负担或其他负担已消灭时，由经登录的任何利害关系人请求做出的有关该等负担登记的注销。

无法取得为更正凭证及更正根据凭证设立的标示所特别要求的文件时，司法证明之诉，按符合有关情况的种类并经做出适当的配合，亦适用于上述更正。

2．公证证明

有关公证证明的公证书由公证法规范，而其证明的范围及内容与司法证明相同。

(二)登记的更正

登记的更正指当登记簿册内容出现错误，而该错误又至于使登记无效时，登记局对簿册内容进行修改的行为。

1．更正的发起

更正可依职权或任何利害关系人(包括非为登录权利人的利害关系人)依申请发起。因违反连续性原则而无效的登记，在宣告无效的诉尚未登记前，得通过做出所欠缺的登记而获更正。除上述情况外，其他更正须通过附注为的，且在做出该附注时，即须同时更新有关标示及登录内被更正的资料。

2．更正的原因

(1)与凭证不符。因与凭证不符而出现的不准确的处，系根据登记所依据的文件依职权予以更正。然而，如更正可能损害登录权利人的权利，则须获全体登录权利人的同意或经法院裁判。而因错误登录而成为登录权利人且属拟获得的更正所涉及的人，并非登录权利人。

(2)凭证的缺陷。因凭证的缺陷而出现不准确的处，仅在获得全体利害关系人的同意或经法院裁判后，方得更正；但如该缺陷构成无效的原因，则不得更正。如更正对经登录的权利人不造成损害，且系以具足够证明力的文件作为依据，则该更正可应任何利害关系人的请求做出，而无需其他利害关系人的同意。

(3)不适当设立的登记。根据不足以作为被登记事实的法定证据的凭证而设立的登记，属于无效登记，该登记应基于全体利害关系人同意或更正程序中法院所作的裁判而注销。

当不适当设立的登记有不准确之处或属无效，而更正并非由全体利害关系人申请，则登记局局长须主动或应任何利害关系人的请求，以具收件回执的挂号信召集全体利害关系人开会，就是否更正进行议决，并在召集时表明如利害关系人不到场或在会议结束前不提出反对，即等同于同意做出更正。如其他权利并无收到通知，则对登记错误的更正，并不损害与同一房地产有关的其他登记的权利人。

3．更正方式

登记的更正应基于经登录的全体利害关系人的同意或法院的裁判做出。

(1)基于同意的更正。如不适当设立的登记有不准确的处或属无效，而更正并非由全体利害关系人申请，则登记局局长须主动或应任何利害关系人的请求，以具收件回执的挂号信召集全体利害关系人开会，就是否更正进行议决，并在召集时表明如利害关系人不到场或在会议结束前不提出反对，即等同于同意做出更正。申请书须连同文件一并呈交，在任何情况下，均须对有关登记附注更正的待决。会议只可于发出第一款所指挂号信的最后一封时起计15日后召开。无人提出反对，且登记局局长及出席的全体利害关系人均同意更正者，须设立同意笔录。

(2)通过司法途径的更正。如不能基于同意而进行更正，则任何利害关系人均得申请通过司法途径做出更正。属在8日内不提出申请的情况，如登记局局长认为登记不准确或不适当设立，则应依职权促使做出更正。如登记局局长不认为登记不准确或不适当设立，则应促使注销更正的待决这一附注。

●起诉状送交法院。起诉状须致予具有民事管辖权的初级法院；起诉状得不以分条缕述方式做出，其内须列明请求原因及与请求有利害关系的人的识别数据。如未依职权促使做出更正，起诉状及文件须交予登记局，并作相应的呈交注录。有关卷宗须连同登记局局长的意见在5日内送交法院；如尚未附注更正的待决，须于此时对登记作该附注。

●当事人的传唤。法官须命令传唤利害关系人，以便其在10日内提出反对。如提出反对，则须按以简易形式进行的民事普通宣告诉讼程序的步骤处理。如不提出反对，则法官命令做出其认为合适的措施，并就有关请求的实体问题做出裁判。

●判决的执行。判决确定后，法院须将有关判决的内容证明及申请人附于卷宗的文件送交登记局。登记局局长须依职权做出更正，如更正被驳回或更正请求被舍弃，则须依职权注销有关更正待决的附注。

●上诉。当事人若上诉应向中级法院提起上诉，而上诉具中止效力。除当事人外，检察院亦得提起上诉。上诉须按民事诉讼法的规定进行及审判。不得就中级法院的合议庭裁判向终审法院提起平常上诉。

一般来说，登记更正的费用由申请人负担，但如更正请求被裁定理由成立或更正的做出系由登记局局长促使，则豁免更正程序的费用及印花税。而更正的登记或更正待决的登记均属免费。

(三)登记的重造

当所登记的簿册因故灭失时，则重造登记。对已输入计算机的登记，或在已遗失或作废的簿册内的登记，得通过从备份档案进行复制或根据有关文件重新制作登记而重造。重造登记的日期应载于有关登记内。当档案无备份时，为重造登记，经证实具有证明效力的副本及存放于公共部门或公共档案的影印本，具有与存放于安全档案内的登记相同的证据价值。重造登记亦得通过根据存盘文件或利害关系人呈交的文件重新制作登记而为的，应要求有权限部门给予重新制作登记所需的文件，且无须为取得文件而缴纳手续费及印花税。