物业和物业管理
出处：按学科分类—政治、法律 中国商业出版社《最新单位消防工作实务全书第三卷》第1653页（6451字）
(一)物业
1．物业的含义
“物业”一词，原出于香港及东南亚一带的地区和国家。“物业”一词自20世纪80年代引入中国大陆后，其涵义已日益明确。但是，谈到物业的涵义，必须与房地产的涵义联系起来理解——房地产由于其位置的固定性，通常又被称之为不动产，英文名称为real estate或real propertty。在英语中，real estate具体是指土地及附着在土地上的房屋和构筑物；real property除了具有real estate的涵义外，还包括它附带的各种权益，包括所有权以及与此相关的占有权、使用权、收益权、处分权等。我们认为有关物业的涵义应该是指real property。
但是，物业除了指real property外，还强调房地产的“单元性”，它在指已建成并投入使用的各类房屋、与之相配套的设备、设施以及相关的场地时，可以指整个住宅区，也可以指单体的其他建筑，包括高层与多层综合大楼、住宅楼、商业中心、写字楼、旅游宾馆、工业厂房、仓库等，甚至还可以是俱乐部和运动场所。物业与房地产既有着本质的联系，又有所不同，两者在使用上有所差别：物业一般用于指某项具体的建筑物及相关的场地、庭院、干道；房地产则一般用于泛指一个国家、地区或城市所有的房产与地产。即物业通常用于个体，物业可小可大，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一个物业；房地产通常用于整体。这样，物业管理也是指具体的房产与地产的经营与管理活动，物业是进入消费领域的房地产品，物业管理是房地产业在消费领域的延伸活动。
2．物业的特点
作为土地与建筑物总和的物业，它与其他工业产品有着本质的区别，这主要体现在如下几个方面：
(1)使用的长期性
物业使用寿命的长期性也有人称为耐久性，是从两个方面而言的：首先，从构成物业基础的土地来看，它对房地产开发来说，具有可以永续利用的特点，拆除某一建筑物或构筑物后，可以再建其他建筑物或构筑物。土地的寿命几乎可以说是与地球同在，因此相对于人的寿命来说，它可以看做是永恒的；其次，所开发的物业使用期限一般可达几十年乃至上百年。但物业的长期使用性在中国大陆受到了国家实行土地有限期使用制度的制约。即土地和房屋本身是可以长期使用的，但对具体的某个使用者来说，又是有一定使用年限的。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的土地使用权出让最高年限，居住用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或者其他用地为50年。土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。
(2)建设周期性长、投资量大
物业开发建设周期比一般的商品生产周期要长得多，从土地征用到“三通一平”，到施工，到安装，到有关配套设施建设，再到竣工验收和交付使用，一般需要一年左右或更长的时间。物业开发建设同时需要大量的投资，一般几千至上万平方米的一栋楼房，仅建筑安装工程造价就高达几百万元甚至几千万元。随着城市经济的发展和房地产市场的日益成熟，大中城市土地价格上涨较快，一平方米土地价格多在数百元乃至数千元，上万元的情况也常见。近年来，由于城市建设中实行综合开发，配套建设的方针，物业开发建设中投资数额进一步增大，这一特点表现得更加突出。
(3)位置的固定性
由于土地具有不可移动性，建筑物必须固定在土地上，也就形成了物业空间位置的固定性。这种固定性不是指泥土、地下埋藏物的位置不可移动，也不是指地形、地貌的不可改变，而是指土地的空间方位、位置的确定性。物业位置的固定性，使得房地产的开发、买卖、租赁及售租后的服务等一系列经济活动必须因地制宜，就地进行，而不可能像其他工业产品可以通过运输而到处流动。大连地区的物业不能因为北京的价格高就搬到北京去，新疆的物业也不能搬到大连来。物业位置的固定性，也使得与之相连的管道、道路、电缆不能移动，否则就会丧失物业的全部或部分功能。
(4)价值上的保值性与增值性
一般说来，随着时间的推进，物业表现出明显的保值性与增值性。这是因为，随着社会生产力的发展、人口的增加和人民生活质量的提高，不论是生产还是生活，人类对土地的需求量是不断增长的。然而一定时期内，按照城市规划的要求，可用于物业建设的土地面积是有限的。由于土地面积的相对稳定性，使得土地供求矛盾日益尖锐，所以物业的价格一般也会不断上涨，具有保值和增值的倾向。当然，物业的增值是一种长期的趋势，而不是直线式的运动。从某一时期来看，物业的价格可能有升有降，上下波动，但从长期来看，无疑是呈现出在波动中上扬的趋势。目前，中国大陆城市建设用地的价格比20世纪80年代初上涨了几十倍甚至几百倍，从而导致物业的价格也在飞速上涨。
(5)形式上的多样性
没有两个完全相同的物业存在于世界上。在南方，建筑物为了防台风往往建得比较低矮；而在北方房屋为了便于化雪常把屋顶搞得尖一些、斜一些。世界上还有许多着名建筑物，在考虑其使用要求时，还表现或追求一种理念以及艺术视觉效果，或体现出相应的宗教信仰，如法国的罗浮宫、中国的紫禁城、塔尔寺、澳大利亚悉尼的大歌剧院等。上海几年前兴建的东方明珠电视塔，大连的中山广场建筑群，都已成为当地的标志性建筑。即使是同一式样的楼宇，也会因地点、环境、气候条件的不同，在结构、质量、材料方面表现出一些不同。当然，房屋等建筑物因其用途、功能不同也需要建造不同的形式，以满足不同的需要。
(6)受政策影响大
据了解，由于物业的稀缺性，也因为物业是关系到国计民生、社会稳定的重大问题，任何国家对物业的使用、支配多少都有一些限制，加强政府的宏观调控也显得十分必要。物业受法令和政府政策的影响主要体现在如下两个方面：一是限制权利，即政府基于公共利益的需要，可通过相应的法律和政策限制某些物业的开发、使用、转让等，如城市规划对土地用途和建筑高度、容积率、覆盖率等都有明确的规定；二是行政征用权，政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何物业实行强制征收。物业受政策影响较大还体现在，由于物业具有固定性，所以无法躲避未来政策变化的影响。这表明投资物业具有高风险与高收益并存的特点。目前，中国大陆与物业相关的法律规定主要包括土地管理法、城市房地产管理法、城市规划法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市新建住宅小区管理办法以及民法、企业法、经济合同法等等。如果没有这些法规、政策，任何国家和地区的物业建设，都将走向混乱无序，对社会环境、生态平衡、人口流向、交通、治安、防火、防灾等带来巨大的负面影响。
(二)物业管理
物业管理是一种和现代化房地产开发方式相配套的综合管理，是随着住房制度改革的推进而形成的统一管理方式，它是和社会主义市场经济体制相适应的管理形式。上面我们分析了物业的涵义与特点。在了解了物业的涵义与特点之后，我们就再来看一下物业管理的基本内涵与特征。
1．物业管理的含义
物业管理是指专门机构受物业所有人的委托，依照国家有关法规和合同，行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。物业管理经营人是指从事物业管理的企业或组织；物业所有人是指房屋所有权人，即业主；物业管理的对象是物业；物业管理的服务对象是人，即物业的所有权人和使用权人。物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动，行企业化、社会化、专业化、经营型管理之路。物业管理的性质主要是服务性，是寓管理、经营于服务之中，在服务中体现管理并完善管理与经营。物业管理总的宗旨是以现代化的经营管理手段为业主服务，创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。其最终目的是实现社会效益、经济效益、环境效益同步增长。
值得一提的是物业管理的涵义有广义、狭义之分——狭义的物业管理，其主要任务是负责楼宇的维修，以及管好各层的机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、传呼电话、打扫卫生等项目，即上面所讲的内容。就其广义而言，是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务。我认为，以狭义的物业管理为准是比较科学的，它不应包括房地产的投资、开发、生产经营活动。
物业的整个生命过程包括前期的规划建设、中期的买卖、租赁以及后期的物业管理三个阶段，而物业给公司带来的利润除了交换过程外，还有一大部分是在其后几十年的使用过程中实现的。物业管理现在已经成为房地产开发系统工程中的一个重要环节，它能继续创造价值。通过物业管理不仅能继续获得稳定的利润，还能提高楼宇的质量，延长其使用寿命，提高物业本身的价值。
从物业管理的内涵上看，有下面几点值得强调：
(1)物业管理的对象是物业，通常是已投入使用的楼宇；
(2)物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人；
(3)物业管理的属性是经营，它将物业看做一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的、无形的劳务活动；
(4)物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调；
(5)物业管理活动具有完善物业的使用效能，促进物业保值、增值的作用；
(6)物业管理融管理、服务、经营三位于一体；
(7)物业管理是具有中介性质的信托管理，它通过一定的契约规定相关各方的权利、责任和义务。
2．物业管理的主要特征
物业管理作为一种新型的管理模式，它有别于以往的房产管理，具有社会化、专业化、企业化等如下特点：
(1)物业管理的社会化
物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会工作集中起来，统一承担。除了房屋及机电设备的维修护养外，诸如水电管理、清洁、保安、消防、绿化、接送孩子、传呼电话等直接关系到人们的日常生活的工作，都由物业公司承担。每位业主只需面对一家物业管理公司，就能将所有关于房屋和居住(工作)环境的日常事宜安排好，不必要分别面对各个不同部门，有人将物业管理公司比喻成业主的“总管家”。而物业管理公司对政府来说则像一个“总代理”，业主只需根据收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得相关服务。这既方便了业主，也便于统一管理，是充分提高整个城市管理社会化程度的重要措施。物业管理的出现有利于发挥物业的整体功能，实现经济效益、社会效益、环境效益的统一和综合改善。
(2)物业管理的专业化
专业化有三层涵义：一是有专门的组织机构，二是有专业人才，如机电设备、空凋、管道、消防、电梯、房屋维修等，非有专门人才不可，二是有专门的管理工具和设备。作为一种统一管理，物业管理将有关物业的各项专业管理都纳入了物业管理公司的业务范围之内，物业管理公司可以通过设置专门的职能部门来从事相应的管理业务。随着生产力的不断进步，社会分工日趋细化和专业化，物业管理公司也可以将一些专业管理业务再委托给绿化公司、保安公司、清洁公司等相应的专业经营服务公司。例如，对环境卫生可以委托给专业清洁公司；对保安服务可以委托给保安公司；对机电设备维修业务，可以将其委托给专业设备维修公司；对园林绿化可以承包给专业绿化公司。这些专门组织的成立，表明社会分工在进一步加深，服务领域进一步专业化。物业管理的出现促进了城市管理的专业化，这为城市管理向现代化方向迈进创造了条件。
(3)物业管理的企业化
物业管理公司是企业，不是事业单位，也不是行政机关的分支机构。物业管理公司作为一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何行政干扰。因此，物业管理公司必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质服务在物业管理市场上争取自己的生存空间，用经营业绩去争取更多的客户。当然，物业管理公司在运作过程中还要处理好与公安、市政、街道、居委会、邮电、公用、交通等行政或事业性单位的关系，以提供优质服务为目的，塑造良好的服务氛围，为业主创造一个方便、整洁、安全、清静的居住和工作环境。
(4)物业管理的经营化
所谓物业管理的经营化，是指它的每项业务、每个进程都是有偿的。物业管理公司所提供的服务是以盈利为目标的，它通过收取服务费用实现自身的维持和发展。但是，物业管理公司一般是保本微利，量入为出，它要通过多种经营，使物业的管理走上“以业养业、自我发展”的轨道，从而使物业管理成为一个相对独立的行业。这有利于房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新工作的开展，有利于减轻政府和各主管部门的经济压力，也有利于提高服务质量。
(5)物业管理形式的规范化
规范化是市场经济发展的必然要求，也是企业走向现代化、科学化的必然要求。对物业管理公司来说，规范化不仅指公司的设立必须按照国家公布的有关法规和程序还指公司的管理运作制度必须规范，如果物业的产权产籍管理不规范，就容易产生纠纷；如果物业的接管程序不规范，就容易留下后患；如果与业主签订的契约不规范，就会权责不清；如果管理不规范，就不符合现代企业制度的要求。规范化还包括岗位设立规范。在物业管理公司企业化的过程中，很重要一点，就是要设立规范的岗位，这是文明服务、优质服务的前提。