Landlord-tenant
出处：按学科分类—政治、法律 法律出版社《牛津美国法律百科辞典》第388页（5509字）
在20世纪的60年代和70年代，地主(房主)一租户的法律发生了一场革命。由于房主－租户法是财产法的一部分，而其改变通常是潜移默化的，因此这一革命的发生是极有意义的。很多重要且长期实行的对房主有利的原则被有利于租户的规则所取代。尽管这一改革是法院重新解释租约的性质而开始的，立法机构和法律改革委员会表示出强烈的意见支持了由法院开始的这一改革。在经济上，这场改革的受益人是住宅租户，在政治上，房主－租户法的改革上显示了时代的精神，即改革者认为政府在人们的生活中是一种积极的力量，认为法律是一种进行政治和经济改革适当的机制。从意识形态上看，这场革命奉行的是政府在立法及司法上的干预，而不是借助市场力量来改变住宅市场的缺陷，特别是在市场上充满昂贵但价值下跌的房产，已不能发挥作用的时候。
没有一场革命可以达到它所有的目标。有些重要的原则在住宅租约中仍然保留了下来，而且这场革命几乎完全没有涉及商业租约，后者仍然使用传统的规则。所以现代的房主－租户法同时反映着在60年代和70年代的变革和长期的习惯法(common-law)的规则。
改革的机构 房主－租户法的革命是由法官和议员共同努力决定的一套新的原则和政策。历史上房主一租户关系一直是习惯法的主题。签约双方在发生争议后诉诸法庭诉讼得到解决的过程造成它的存在和发展。因此司法部门起着极为重要的作用，这一法律变革通常是通过一两个主要的州或联邦法院裁决之后建立新的判例，各个州最高法院再援用新判例而实现的。与受到诉讼案的时机与性质局限的法院相比，各州立法机构至少是同等重要的，因为它能够在一个更广泛全面的范围进行管理。
除法院和立法团体之外，两个重要的法官和律师协会及法学教授协会在改革期间内公布了一系列有关房主－租户法的重要文件。1972年，全国统一州法委员会发表了住宅租户房主统一法案(URTLA)。美国法学会在1977年选定房产主和租户法作为法律重述工作，产生了财产法重述第二版(房主－租户)。尽管这些组织公布的主张和声明并无约束力，但仍是非常有影响的：法律重述的规则广为各州法院所采用，而ULTRA已在15个州经立法颁布，因此从模范法模型转变为有约束力的法案。
理论：模式的变更 在房主－租户法律整个历史上，房主只需负很少的责任，房主不必向租户承诺他所提供给租户的住所是适合居住的。当天灾(火灾、水灾)造成房屋无法居住或使用时，租户仍须支付租金，房主则不负责修理，也不关心租户生意的成败与否，甚至在租户退出了房屋后，虽然房产主有足够的时间找到新租户以避免其租金损失，租户也不得免除支付租金的义务。在房产主在租约中明确承诺修理房屋义务的情况下，即使房产主没有履行承诺也不得成为租户停付租金的借口，也不能成为租户诉讼的法律根据，租客也不得拒付租金以强迫房产主履行义务，实际上租户付租金的义务被认为是与房产主是否履约无关的。
对这一状况的解释要追溯到一个历史事实，房产(地)主租户法首先产生于农业社会中。在英国历史上，自耕农为生计(livelihood)租赁土地，只要土地本身能够维持农作物的生长，他并不在乎土地上的房屋建筑是否需要修理甚至继续存在。一个租用土地的租户当然不能由于农作物歉收而向房主抱怨。这种土地租赁模式(paradigm of land)在农业社会里是行之有效的，但是当社会的基本条件改变时，这一模式变得不再适用。在人们搬入城市后，租约变成有关住所的核心法律安排而不再是租户的谋生方式。都市化标志着古老土地租赁模式无法适应社会现实所发生的变化中一个引人注目的转折点，而20世纪的下半叶标志着这些规则已经发展到让人无法忍受，以至于必须作出广泛的变革。
这场变革的主要概念基础是租赁模式从租约作为转让土地的概念变为合同(contract)，或互相交换承诺的概念，也就是为了取得租户支付租金的承诺，房产主承诺向租户提供“一套货物和服务”。在确定租约是一种合同的观点下，法庭推论出与上述所有旧原则相反的结论：适合居住性(habitability)，目的的无法实现(frustration of Purpose)，减少损害(damage)及对房屋的依赖性。在同意向租户出租房屋时，房产主隐含地承诺在租约开始时向租户提供的是适合居住的房屋，并在租约有效期内维持这个适合居住的标准。现在，当天灾造成房屋不再适合居住时，租户可免除继续支付租金的义务。房产主在原租户搬出房屋后如不积极寻找新租户，将不得不自行承担没有找到新租户之前的租金损失。在房主对明确的维修义务或隐含的适合居住担保的承诺违约时，租户可以继续占用房屋但停付租金，并可进一步通过司法程序得到合约租金减免。
立法机构的成就 虽然是法院首先推动上述原则的现代化，但立法机构也起到了非常重要的作用，当某些州法院拒绝接受适合居住原则时，州立法机构则支持通过对该适合居住的担保。更为常见的是法院通常只是建立一些粗略的纲领，而立法机构则规定具体细节和范围。在此期间有些重要的改革全部都是由立法机构完成的。1968年的联邦公平住宅法案(后在1988年又进行了修改)及各州相应的法案对房产主的习惯法权利做了重大修改，将房产主原来可以随心所欲地决定是否租给他人变成严格禁止对承租人各种形式[包括丧失工作能力(disabilities)在内]的歧视(discrimination)。
立法机构干预市场运行最重要的例子是对租约谈判中核心合同条款的限制：房产主可以向房屋租户收取的租金数额。尽管有各种各样的关于租金的考虑，租金控制(rent control)的立法是与司法机构对可居住性考虑的核心前提一致的：在一个供给有限，并且消费者处于谈判劣势的住宅市场上，如果没有租金控制，城市平民将没有能力支付租金，中产阶级也会花费绝大部分的收入支付租金。另一方面，反对租金控制的一方认为对市场进行管制是一种不恰当的财富再分配，并会起反作用，导致住宅数量的进一步减少，因为它会减少资本对住宅市场投资的积极性。就像关于政府和自由企业各自适当的角色对立观点一样，租金控制的立法只要存在就会继续有争议。事实上，纽约等几个城市的租金控制办法所引起的争论，以及很多的州没有采用租金控制，其他地方后来也放弃这一方式，这些都是很能说明问题的。
未完成的改革 这场改革留下了大量有待于继续完善的理论原则问题。很多评论家质疑如此广泛的改革仅根据合同模式这一条件本身是否就能够充分支持这一改革本身。举下面两个例子就可以充分说明这一点。例如，所有的法院都将适合居住性的默示担保条款强加给房产主，却都不允许在租约中对这一保证做免责声明(如“按现状”的条款)，也不可以因为租户的行为而豁免(如房屋存在明显缺陷却仍然决定搬入)。一般在合同法中货物和服务的交易却可以根据任何双方同意的条件完成。再如，在法院裁定租户有权要求满足居住条件的房屋，同时也一致认为租户支付租金的承诺依赖于房产主履行适合居住条件的承诺，但如果允许租户拒付房租(即完全停止履行义务)直至通过司法解决争端，费时可能长达数月。而在合同法中完全停止履行己方义务是由他方毁约终止执行合同造成己方受到侵害之后才终止的，即使如此己方仍至少要履行部分合约条款时才可以保持已获得的利益，而不像上述租户可以继续无偿占用房屋。上述这些原则性的冲突显示出法院为其决定所宣布的理论基础和实际达到的结果并不是很一致的。一项租约部分上是合同，部分上是将土地(或建筑物)的持有人利益向租户的转让(conveyance)。从财产法推论出所有有关房产主和租户之间关系的必要规则绝不比从合同法的推论容易。在原则上在改革期间产生的重要问题依然存在，这里只略述几个最重要的。法院和立法机构一般的并没有针对租户的占用权本身讨论。传统规则并不要求房主在一个有期租约到期的时候延期，或是在过期之后逐月延长租约。公平居住法案禁止房产主的歧视行为，但是并没有通过立法授予租户有权继续占用房屋，直到房产主有一个适当的原因终止租约。新泽西州政府在这一方面走得最远，它颁布了一套全面的法案，保证几乎所有民用租户在没有违法行为时可继续占用的权利。其他州是否会作出与新泽西州类似的法案目前尚不得而知。
与房产主违背适合居住性的保证时租户可以减免租金的补救相反，租户在房屋居住条件造成个人伤害的救济则可能(通过陪审团的高额判决，或高昂的责任保险)导致房产主面临毁灭性的责任。因此法院在20世纪60年代和70年代在对房产主的伤害责任(liabilities)比之强制性的适合居住性的担保的决定上要谨慎得多。尽管有些法院就居民租赁案例颁布了有关伤害责任的一般标准(在所有情况下合理程度的reasonable care)，原有的规则(除若干例外，完全没有责任的规则)基本上没有受到改革的触动。一般的疏忽(neghgence)或合理的标准仍然适用。
尽管这篇短文主要集中在民用租赁，为了进一步的研究，有关商业租赁法的若干方面也是值得提到的。商业租户通常是有能力照顾自己利益的大企业，商业租约通常是经过彻底谈判的，当发生争议时有足够的文件以便作出典型的合同解释而不仅是针对任何有关特定财产的问题。但是很多非居民租赁合同的租户只是一些小企业的租户。根据房产主与租户之间的不对等的讨论谈判能力，对这些租户的适用性默示担保是民用租户适用法律的一个合理延伸。在房产主没有履行为诱使租户签约而承诺的任何一个条件时，至少有些非民用租户可以像民用租户一样拒付租金而得到救济也可算是合理的延伸。有一些孤立的案例建立了这些商务租赁中的原则，但是它们在其他州并没有像在民用租赁中主要案例那样起到很大的作用。
已经有了很多在20世纪60年代和70年代反歧视立法的应用，但一个广为讨论的问题是：如果房产主由于自己的宗教信仰不允许接受婚外性行为，在拒绝租房给未婚夫妇时是否涉嫌歧视?这一问题在不同的州法院引起很多不同意见，而且近期内也不会形成一致的意见。房产主租户法是一个令人兴奋、有待发展的领域。只要人住在那里、怎样住的及和谁住在一起是重要的问题，这类法律就不可能是一个容易解决的问题。
【参见“Consumer Law(消费者权益保护法)”、“Contract Law(合同法)”】
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——Edward Chase