房产估价重置法

出处：按学科分类—经济 对外经济贸易大学出版社《当代国际贸易与金融大辞典》第708页（460字）

又称重置价成新折扣法。

用假设重置一个与被评估房屋具有相同效用的房屋所应投入的成本减去被评估房屋的折旧费用，得出评估价格的一种房屋估价方法。它被广泛应用于旧房产的估价。通常以评估对象的重置成本为基价，按房屋使用年限或损坏情况予以折扣，并考虑地段环境、楼层、朝向等因素，评定房屋的合理价格。重置成本指假定重置一个与被评估房产具有相同效用的房屋所应投入的成本。重置法的计算公式如下：

房产价格=［重置价×折余率×(1±楼层、朝向、地段差价率)］×建筑面积+室内设施调节费

其中折余率指房屋使用价值折旧后的百分率与该房屋残值率之和。其计算公式有两个：(1)新旧程度评定法折旧。折余率=(1－残值率)×成新+残值率；(2)平均年限法折旧。折余率=1－折旧率+房屋使用年限。

公式(1)反映了房屋实际完损情况，但却受到评估人员经验与观察力等主观因素制约。公式(2)考虑到了房屋使用时间因素，忽略了使用方法、保养等人为因素的影响。

两种算法结合能大大提高房屋新旧状况评估的合理性和准确性。