租赁合同

出处：按学科分类—政治、法律 中国民主法制出版社《中国律师执业手册》第554页（4005字）

5．3．1 确认出租人、承租人的主体身份

在出租人和出租房屋符合资格和条件后，签署租赁合同前，律师要核对原件、确认双方当事人的主体身份。

当事人为自然人的，应审核其身份证明文件(如身份证、护照、港澳居民往来内地通行证、台湾居民来往大陆通行证)；当事人为法人或其他组织的，应审核其登记注册证明、法定代表人身份证明。

当事人委托代理人的，应审核委托代理人的授权委托书或其他证明文件，若委托人或代理人系境外个人、企业或其他组织的，前述证明还应经公证或认证。

5．3．2 租赁合同

(一)代理出租人

律师代理出租人，可以建议当事人使用当地房地产主管部门提供的租赁合同示范文本，也可参照示范文本自行拟订合同条款。

自拟合同应注意《合同法》中有关格式条款的规定，以免被认定为格式条款。建议在合同中约定“本合同由出租人草拟并经双方()次协商，达成如下一致。”

自拟合同应提示当事人注意以下内容：

(1)租赁当事人或其法定代理人、委托代理人的姓名或者名称、住所、联系地址、电话、传真等；

(2)房屋坐落地点、面积、结构、附属设施和设备状况。面积应注明建筑面积和实际计算租金的面积；结构应与房产证上一致；附属设施和设备状况建议不宜拟定过细；

(3)房屋用途。房屋用途应与房地产权证上所登记的用途一致，如果是商业用房还应明确业态和经营品牌；

(4)房屋交付日期。在确定交付日期时应明确约定起租日期和不履行收房义务的后果；

(5)租赁期限。租赁合同一般应约定租赁期限，房屋租赁期限不得超过二十年，同时不应超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限；应对续租时优先承租权的行使做适当限制性的约定：如时间、价格等；应对免租期或装修期约定明确：免租期是否纳入租赁期内同时应明确承租人在免租期内除免交租金外是否还免除物业管理费、水电费等其它费用。

如未约定租赁期限，出租人可以随时终止租赁关系，但应以书面形式通知承租人，并应给承租人合理的搬迁期限。

(6)租金数额、支付方式和期限。应审查和明确租金和有关费用的范围。非整月应按实际使用天数计算租金；如有提成租金应明确营业收入的范围，同时应增加营业提成监管的有关条款。

(7)房屋使用要求和维修责任。使用房屋应符合有关管理条例、公约、制度的要求，合法使用；商业用房要约定用途、营业时间、对装修(包括增加附属设施)的管理标准、控制审核图纸和增加设备等项目；应明确双方的维修责任：在房屋正常使用的情况下维修责任由出租人承担，房屋由于非正常使用而造成的损失，出租人仅在自己有过错的情况下承担维修责任，由于第三人的过错而造成的房屋损失，建议约定由承租人直接向第三人索赔，要求其承担维修责任。

(8)房屋返还时的状态。应明确约定房屋返还时的状态，对装修的处理方式：如拆除装修、装修不补偿或者折价补偿等；对商业用房、办公用房必须约定承租人在租赁合同终止后一定期限内将注册地址迁出；对承租人遗留物的权属做出约定。

(9)转租的约定。双方当事人达成协议，可以转租，且要明确转租后对出租人及第三人造成损害时的责任承担问题。如出租人不同意转租的，应明确限制变相转租，如股权转让、承包经营等。

(10)优先购买权。双方当事人应就行使优先购买权的程序、期限、方式等作出具体约定。

(11)变更和解除合同的条件。明确合同变更和解除的条件，并注意行使合同解除权的期限。有下列情形之一，出租人可以解除合同：

①对房屋租赁期限没有约定，依照法律规定仍不能确定的；

②承租人未征得出租人同意改变房屋用途的；

③承租人逾期不支付租金累计超过六个月或约定的期限的；

④承租人造成房屋主体结构损坏的；

⑤房屋租赁合同未约定可以转租，承租人转租房屋未征得出租人同意的；

⑥承租人非法经营的；

(12)违约责任。合同中约定承租人应承担的义务的，应有义务相对应的违约责任的约定，如约定违约金计算方式等。

(13)争议的解决方式。当事人可以在合同中约定向不动产所在地人民法院提起诉讼，也可以选择向仲裁机构申请仲裁。

(14)租赁当事人约定的其他内容，如保证金、物业管理费、抵押状况等。

(二)代理承租人

律师代理承租人应核实出租人的主体资格并审查租赁合同的内容：

(1)审核租赁合同的出租人是否具有出租资格：

①是否为出租房屋的产权人；

②如有共有人的话，是否经全体共有人同意。

(2)审查租赁面积与房地产权证上登记面积是否一致。

(3)审查房屋交付时的状况，特别是附属设施和设备状况是否具体明确及能否拆除、改建或增设和租赁合同终止时的要求。

(4)审查租赁合同约定的房屋用途是否和政府批准的规划用途一致；若不一致，须由出租人或出租人委托承租人报规划部门批准。

(5)房屋租赁期限不得超过二十年，同时不应超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限。如租赁合同未约定租赁期限的，承租人可以随时终止租赁关系，但应以书面形式通知出租人，且应给出租人合理的期限。

(6)审查和明确租金和有关费用的范围，租金是否包含物业管理费、空调、水、电费等；审查租赁保证金约定是否合理及租赁期满后租赁保证金的处理。

(7)若出租人同意承租人对房屋进行装修，要注意审查装修的有关规定：装修的内容和要求、承租人对装修公司及其工人的管理，装修给第三人造成损害的责任承担、装修发生的水电等费用承担与支付、装修过程中与物业管理公司的协调、装修期内是否免租或一定期限内免租等。

(8)因承租人对租赁房屋进行装修而发生的对租赁物的改善或增添他物，合同应对租赁届满时的处分以及对改善或增添他物所发生的费用等内容有明确的约定，以预防因此引起纠纷或产生纠纷时无相关约定可依据。建议约定，如果出租人在合同终止后再利用承租人的装修，出租人应该补偿承租人装修费用。

(9)维修责任：若当事人没有另外约定，出租房屋的养护、自然损坏或故障以及第三人造成的损坏或故障，其维修责任在于出租人；若因承租人使用不当或过错造成的损坏或故障，则承租人须承担维修责任或维修费用。

(10)若是经营性房屋租赁，律师应当提示承租人是否要求出租人投保，一般情况下，出租人投财产责任险，承租人投公众责任险。

(11)承租人的解约权

有下列情形之一，承租人可以解除合同：

①对房屋租赁期限没有约定，依照法律规定仍不能确定的；

②出租人未按时交付房屋的，承租人可以催告出租人在合理期限内交付，逾期仍未交付的；

③出租人交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的；

④交付的房屋危及承租人安全的；

⑤出租人对承租人的权利有瑕疵，并且未告知承租人的；

⑥因相邻方造成承租人无法正常使用的；

⑦房屋使用条件发生变化，不能正常使用达一定期限的。