土地增值税应纳税额的计算

出处：按学科分类—经济 经济管理出版社《中国涉外税务手册》第439页（1713字）

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

土地增值税应纳税额的计算可按以下步骤进行：

(一)计算转让房地产收入；

(二)计算扣除项目金额；

(三)计算增值税，即以出售房地产的总收入减除扣除项目金额后，求得转让房地产所取得的增值额：

增值额=转让房地产的总收入－扣除项目金额

(四)计算增资额与扣除项目金额之比，即以其增值额同扣除项目金额相比，得出土地增值率：

(五)根据土地增值率的高低确定适用税率；

(六)计算应纳税额。具体计算公式如下：

在实际征收工作中，为了方便计算，可按土地增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法，计算土地增值税税额，具体计税公式如下：

具体计算公式如下：

1．增值额未超过扣除项目金额50%的

土地增值税税额=增值额×30%

2．增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%

3．增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的

土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

4．增值额超过扣除项目金额200%的

土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

上述计算公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。