城市房地产税

出处：按学科分类—经济 经济管理出版社《中国涉外税务手册》第474页（3935字）

城市房地产税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内、对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价向房地产所有人或使用人征收的一种税。目前，该税只对外国侨民以及外资企业、中外合资、合作经营企业征收。而内资企业则适用房产税。

一、城市房地产税的纳税人

房地产税由产权所有人交纳，产权出典者，由承典人交纳；产权所有人、承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决者，均由代管人或使用入代为报交。现仅就外商投资企业、外国企业和外籍入员的房产征税，地产不征税，改为征收土地使用费。这是因为城市土地属于国家所有，外商投资企业只有使用权，而没有所有权。土地使用费的征收标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区具体情况自行规定。

目前，城市房地产税的纳税人包括：外商投资企业，外国企业，台湾、香港、澳门同胞和华侨投资的企业，以及台湾、香港、澳门同胞和华侨等个人。

中外合资经营企业使用中方职工住宅建设费和合营企业税后利润兴建的职工宿舍，其产权归合营企业的中方合营者与合营企业共同所有，合营企业的中方合营者与该合营企业，应分别计算缴纳房产税。

二、城市房地产税的征税对象

房产税的征税对象是：经核定开征城市房地产税的城市和工矿区内的纳税人自有自用房产和出租的房产，以及外籍个人用侨汇购买或建造的注册房产。

三、城市房地产税的征税范围

城市房地产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房地产。其解释范围同房产税和土地使用税。房产税的征收地区，由各省、市、自治区按照本地区的实际情况，自行确定。应缴纳房产税的房产，包括生产、经营、生活和办公用房及其不可分割的设备。

四、城市房地产税的计税依据

城市房地产税的计税依据为标准房价和标准房地租价。标准房价，应按当地一般买卖价格并参酌当地现时房屋建筑价格分类、分级评定。

目前，外商投资企业、外国企业和外籍个人的自有房产来源，一般有三种，因此，房产的计税依据的确定也相应地分为三种情况：

1．纳税人出资建造的，以财务会计制度规定计算的房屋竣工造价为计税依据；

2．纳税人出资购买的房产，按买进原价加上房屋不可分割的附属设备安装费作为计税依据；

3．合资合作企业中方以现有房屋作价投资入股的，以投入时双方的议定价值作为计税依据。

对于纳税人租人的房屋，不征收城市房地产税。但其将自有房屋出租的，应以租金收入作为计税依据。在确定了计税依据后，扣除应减免房产税的房产价值，即为应纳税的计税价格。

五、城市房地产税的税率

(一)房产税依标准房价按年计征，年税率为1．2%。

(二)标准房价不易求得的，依标准房租计征，年税率为18%。

六、城市房地产税的计算

城市房地产税的应纳税额的一般计算公式为：

应纳税额=计税依据×适用税率

由于计税依据的不同，所以在具体计算时，又分为两种：

(一)以标准房价作为计税依据时：

应纳税额=标准房价×1．2%

(二)以标准房租作为计税依据时：

应纳税额=标准房租×18%

七、城市房地产税的减免

下列房地产的减纳或免纳房地产税：

(一)新建房屋自落成之月份起，免纳3年房地产税。

(二)翻修房屋超过新建费用二分之一者，自竣工月份起，免纳2年房地产税。

上述两项免税规定不适用于外商投资企业。

(三)华侨、侨眷用侨汇购买或建造的住宅，从发给产权证之日起，免征5年，期满后，按实际价格计算征收。

(四)为鼓励利用地下人防设施，对外商投资企业利用人防工程中的房屋进行经营活动的，可暂不征收房产税。

(五)关于出租柜台征收城市房地产税问题。出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则，外商投资企业将房屋内的柜台出租给其他经营者等并收取租金的，应按租金计征城市房地产税。凡按租金计征的房产税税额超过按房产价值计征的，按租金收入计征城市房地产税；未超过的，按房产价值计征。

对外商投资企业在商品房开发过程中搭建临时铺面出租经营的，如果房地产管理部门对该临时铺面不予确定产权，企业“固定资产”账上也不反映的，为支持商品房开发，对该出租经营用的临时铺面暂不征收城市房地产税。建造的商品房交付使用后依旧保留的出租经营用的临时铺面，无论如何计账，是否确定产权，均应照章征收城市房地产税。

(六)外籍个人(包括华侨、港、澳、台同胞)购置的非营业用房产，暂免征收城市房地产税。

其他有特殊情况之房产，经省(市)以上人民政府核准者，可以减纳或免纳城市房地产税。

八、城市房地产税的纳税程序

(一)房地产税得按季或按半年分期交纳，由当地税务机关决定。

(二)在我国境内拥有房产的外籍入员和在内地拥有房产的华侨、香港、澳门、台湾同胞，如果不在我国境内或内地居住，可由其代管人或使用人代为报缴房产税；如果其房产所有权已转让给国内亲友或有关企、事业单位，则应由受让入按规定缴纳房产税。

(三)房地产评价。房地产评价工作，每年进行一次。如原评价格在下年度经房地产评价委员会审查，认为无重评必要时，得提请当地人民政府批准延长评价有效期限。该项评价结果或延长有效期限，均由当地人民政府审定公告之。

(四)纳税申报。纳税义务人应于房地产评价公告后一个月内将房地坐落、房屋建筑情况及间数、面积等，向当地税务机关申报。如产权人住址变更、产权转移或房屋添建、改装，因而变更房地价格者，并应于变更、转移或工竣后10日内申报之。免税的房地产，亦须依照前项规定，办理申报。

(五)行政复议。纳税义务人对房地产评价结果如有异议时，应一面交纳税款，一面向评价委员会申请复议。

(六)违章处理：

1．纳税义务人不依规定期限申报者，处以50元以下之罚金。

2．纳税义务人隐匿房地产不报或申报不实，企图偷漏税款者，除责令补交外，并处以应纳税额5倍以下的罚金。

3．不按期交纳税款者，除限日追缴外，并按日处以应纳税额百分之一的滞纳金。

4．逾限30日以上不交税款，税务机关认为无正当理由者，移送人民法院处理。

九、城市房地产税的会计核算

企业在缴纳城市房地产税时，应通过设立的“管理费用——城市房地产税”、“应交税金——应交城市房地产税”、“待摊费用”和“银行存款”等账户进行核算。

由于城市房地产税是按季或按半年分期交纳，面成本是每月计算，所以，当按税收法规的规定按季或按半年计算城市房地产税的应纳税额时，应借记“待摊费用”，贷记“应交税金——应交城市房地产税”；在缴纳了城市房地产税之后，应借记“应交税金——应交城市房地产税”，贷记“银行存款”；在按月将城市房地产税摊人成本时，应借记“管理费用——城市房地产税”，贷记“待摊费用”。