契税
出处：按学科分类—经济 经济管理出版社《中国涉外税务手册》第482页（5682字）
契税是在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
一、契税的纳税人
在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。这里所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权；所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为；所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。具体包括：
(一)各类企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织和个人；
(二)台湾、香港、澳门同胞和华侨；
(三)外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民。
二、契税的征税范围
(一)下列转移土地、房屋权属的行为属于契税的征税范围：
1．国有土地使用权出让，即土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为；
2．土地使用权转让，即土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为，但不包括农村集体土地承包经营权的转移：这里所称土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为；土地使用权赠与，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为；土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；
3．房屋买卖，即房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为；
4．房屋赠与，即房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为；
5．房屋交换，即房屋所有者之间相互交换房屋的行为。土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：
(1)土地、房屋权属作价投资人股；
(2)以土地、房屋权属抵债；
(3)以获奖方式承受土地、房屋权属；
(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属；
(5)以无形资产方式承受土地、房屋权属；
(6)财政部根据契税暂行条例确定的其他转移土地、房屋权属方式。
土地使用权交换、房屋交换，以及土地使用权与房屋所有权之间相互交换，其交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。
以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。
6．关于城镇居民委托代建房屋契税征免问题。居民通过与房屋开发商签订“双包代建”合同，由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为，应照章征收契税。
7．关于以补偿征地款方式取得的房产征收契税问题。以土地与房产开发商合建商品房，并在商品房建成后将其中一部分商品房产权以补偿征地款方式转移给原土地的居民，这种房地产转移方式实质上是一种以征地款购买房产的行为，应依法缴纳契税。
8．关于抵押贷款购买商品房征收契税问题。购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税义务已经发生，必须依法缴纳契税。
(二)不征收契税的事项
1．对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。因为，根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动，而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。
2．房屋使用权的转移行为(出售或租赁房屋使用权)不属于契税的征税范围，不应征收契税。因为，房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权属。
三、契税的计税依据
(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益；
(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。当成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定；
(四)以划拨方式取得土地使用权的，其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
四、契税的税率
契税的税率为3%－5%。而契税的适用税率则由各省、自治区、直辖市人民政府在这一幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
五、契税应纳税额的计算公式
应纳税额=计税依据×税率
根据计税依据的不同，具体计算公式如下：
(一)土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖
应纳税额=成交价格×税率
(二)土地使用权赠与、房屋赠与
应纳税额=市场价格×税率
(三)土地使用权交换、房屋交换
应纳税额=价格差额×税率
(四)以划拨方式取得土地使用权的
应纳税额=补缴的土地使用权出让费用或者土地收益×税率
应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属于外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。
六、契税的减征或免征
(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公(是指办公室、办公楼以及其他直接用于办公的土地、房屋)、教学(是指教室、教学楼以及其他直接用于教学的土地、房屋)、医疗(是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋)、科研(是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋)和军事设施(是指：①地上和地下的军事指挥作战工程；②军用的机场、港口、码头；③军用的库房、营区、训练场、试验场；④军用的通信、导航、观测台站；⑤其他直接用于军事设施的土地、房屋)的，免征契税。本条所称其他直接用于办公、教学、医疗、科研的以及其他直接用于军事设施的土地、房屋的具体范围，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
(二)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，即是经县以上人民政府批准，在国家规定标准面积以内购买的公有住房，免征契税：城镇职工享受免征契税，仅限于第一次购买的公有住房，而且，超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税。
(三)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。所称不可抗力，是指自然灾害、战争等不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
(四)土地使用权交换、房屋交换、土地使用权与房屋所有权之间相互交换，其交换价格相等的，免征契税。
(五)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
(六)纳税人承受荒山、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧渔业生产的，免征契税。
(七)依照中国有关法律规定以及中国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。
(八)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
以上经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于上述规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的契税税款，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。
纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。
七、契税的纳税事项
(一)契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。这里所称其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。
(二)纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
(三)纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
(四)契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由各省、自治区、直辖市人民政府确定。土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。这里所称有关资料，是指土地管理部门、房产管理部门办理上地、房屋权属变更登记手续的有关土地、房屋权属、土地出让费用、成交价格以及其他权属变更方面的资料。
(五)税务部门的征收管理，依照新契税条例和有关法律、行政法规的规定执行。契税征收机关可向土地管理部门查询所需与征收契税有关的资料。土地管理部门在受理土地变更登记申请后，对符合变更登记规定的，要求当事人出示契税完税凭证或免税证明。对未取得契税完税凭证或免税证明的，土地管理部门不予办理土地变更手续。
土地管理部门在土地证书的定期检查时，可联合契税征收机关对契税完税情况进行检查。对检查中发现的逃避纳税和不办理土地变更登记手续的，应责令其完税和办理土地变更登记手续，并依照有关规定进行处理。
对于需要按评估价格计征契税的，应当委托具备土地评估资格的评估机构进行有关的评估，以规范房地产市场交易行为。
征收机关可以根据征收管理的需要，委托有关单位代征契税，具体代征单位由省、自治区、直辖市人民政府确定。
八、契税的会计核算
企业缴纳的契税，不通过“应交税金”科目核算，而直接在“管理费用”科目中列支，即借记管理费用，贷记银行存款；如果一次纳税数额较大，可通过“待摊费用”科目摊销，即在缴纳税款后，借记待摊费用，贷记银行存款；在摊销时，借记管理费用，贷记待摊费用。