登记行为

出处：按学科分类—政治、法律 中山大学出版社《澳门特别行政区法律通览》第373页（11240字）

登记行为是指登记局局长对登记请求进行评定后，认为登记请求符合合法性原则，按登记请求的内容进行记录的行为。这个过程以行政为主导，登记行为主要有标示和登录。

(一)有关登记行为的一般规定

1．登记的期间及顺序

登记须于15日内按呈交的顺序设立。就与各房地产或独立单位有关的行为作登记时，须按呈交的顺序为的，但如申请人以书面请求加快做出登记，并说明理由，则得不按呈交顺序作登记。加快申请无须作呈交注录，而仅在申请上注录收件日期及年度顺序，登记局局长应在申请内扼要说明决定批准或不批准加快请求的理由。如批准请求，应在登记局收到加快请求之日起最长5日期间内作登记。加快申请须附同有关登记一并存档。

2．登记的方式及行文

登记是由所涉及的房地产标示、关于该房地产的权利或负担的登录及有关附注组成，并根据有关凭证通过计算机以摘录形式设立。在行文方面，登记应使用阿拉伯数字，以及容易理解、含义清晰且一般惯常使用的词首字母缩写与缩略语。

3．登记的日期及其有效性的确认

登记日期为有关呈交的日期，如无须呈交，则为设立登记的日期。计算机内所储存的登记，由登记局局长或其法定代任人通过输入各自的密码确认其有效性，如属后者，确认时须注明其身份。以上规定，不适用于通过转录簿册而做出的登记，此登记得由登记局局长指定的助理员或公务员确认其有效性，但须注明其系通过转录而设立的登记。确认登记为有效时，得使用缩简的姓名。确认登记为有效后，须制作以计算机设立的登记的每日副本，以组成安全档案。

4．不确认登记为有效时的弥补

如登记未获确认为有效，应将之与有关文件进行核对，以确定可否做出该登记。有关数据应通过已存盘文件获得，如果文件没有存盘，且无法依职权取得核对登记所需的数据，则任何利害关系人得主动或自收到为此而发出的通知起30日内提交所需文件。如得出结论为可作登记，则应确认其为有效，但须注明做出弥补的日期；反之，则须记明登记未获确认为有效的情况不可弥补，而该登记在法律上视为不存在，并将此事通知有关的人，以便其可提出申诉。

(二)标示

标示旨在记载房地产在形体上的识别资料，并说明财政司房屋记录的状况及地籍状况。具体来说，就是每一房地产，须作一独立标示，且对每一标示须注明相关的有效登录的备考。对应于备考的登录一经注销或失效，又或其效力因新登记而转移时，即须将该等备考划去，并将之转入计算机的旧登记记录内。

1．标示的开立

(1)独立标示的开立。登记局各科室均须按共享的同一编号顺序做出标示，并须注明有关呈交的编号及日期，标示系从属于一项确定登录、临时登录或附注而做出。如拒绝就与未有标示的房地产有关的事实作登记，须以所具备的数据开立标示，并注明有关拒绝的理由。如果上述所指标示系涉及从另一已有标示的房地产分割出的房地产，则须对该另一已存在的标示作有关分割的附注，记明分割是为了指出拒绝登记一事。

(2)附属标示的开立。主要是发生在对分屋所有权进行标示的情况。当设定分层所有权时，除须作整个房地产的总标示外，尚须就每一独立单位作独立标示。每一独立单位的名称，系由楼层数目或楼层的其他惯用名称与按字母顺序排列的大写字母组成，又或由楼层数目或楼层的其他惯用名称与独立单位所在的楼层获赋予的编号组成。如对由多个分层建筑物子部分构成的房地产设定分层所有权，则除须作整个房地产的总标示外，尚须就每一子部分作独立标示，以及就每一子部分内的各独立单位作独立标示。对各分层建筑物子部分作标示时，除须指出其由编号、大写字母或其他惯用叫法所表示的专有名称外，尚须指出有关房地产的总标示编号。

2．标示的载明事项

(1)一般载明事项。标示的摘录应载有：专有顺序编号，以及有关呈交的编号及日期；属于农用房地产，还是都市房地产；房地产现有的名称及以堂区、地区、街道、门牌号码或四至表示的房地产坐落地点；房地产的面积及组成部分；通过指出财政司房屋记录编号或指出无该记录而反映的房屋记录状况；地籍图的编号及日期，属此情况者，无须载明四至。因合并或分割而产生的房地产的标示内，须载明有关标示的编号。

(2)总标示的载明事项。在实行分层所有权制度的楼宇的总标示内，须载明组成该楼宇的各独立单位的名称，但以下情况除外：①对由多个分层建筑物子部分构成的房地产设定分层所有权时，在总标示内，须载明各分层建筑物部分的名称、各分层建筑物子部分在房地产总价值中所占的百分比，以及全部或若干分层建筑物子部分的共同部分。②如上述房地产为分期兴建，则每当开立分层建筑物子部分的独立标示时，须对该房地产的总标示做出组成该子部分的楼宇已完工的附注。该独立标示，应于登录有关分层所有权制度的同时做出。

(3)附属标示的载明事项。①各分层建筑物子部分的标示应载明：a．房地产总标示编号，并在其后加上该分层建筑物子部分的名称。b．房地产现有的名称及以堂区、地区、街道、门牌号码或四至表示的房地产坐落地点；房地产的面积及组成部分；通过指出财政司房屋记录编号或指出无该记录而反映的房屋记录状况。c．该子部分的以百分比或千分比表示的价值，以及组成该子部分的各独立单位的名称。②各独立单位的标示应载明：a．房地产总标示编号及倘有的分层建筑物子部分的名称，并在其后加上独立单位的名称。b．独立单位的识别数据，包括其楼层或任何区别于其他单位的事宜；如有指出，应指明该单位的建筑面积或实用面积。c．附属于独立单位或由其专用的储藏室或停车位的识别数据及所在地点。d．独立单位的用途。

3．重复标示的处理

如发现重复标示，则保留其一而将余者的有效备考转录到该标示，并对不予保留的标示作附注，记明其已作废及指出所保留的标示。对所保留的标示，亦须作附注，记明重复标示的情况及指出作废标示的编号。

4．标示的作废

标示是对房地产的特征进行注明，其不可以单独注销，但属以下情况，应附注下列标示的作废：独立单位的标示，如属拆毁楼宇或分层所有权的设定登录已注销或失效的情况；完全合并的房地产的各标示；从属于基于疑问的临时登记或基于性质的临时登记而开立的标示，如该临时登记已失效；尚未消除引致拒绝登记的原因的标示。对任何标示的作废作附注时，均应注明原因。

(三)对标示的附注

对标示的附注就是对标示所记载的事实进行说明，使登记簿内的内容更为准确、详细，方便第三人查阅，可以更有效力也保护交易安全。

1．标示的更改

标示的数据得通过附注予以更改、补充或更正。因附注而引致的更改，并不影响未参与附注的人的权利，只要其权利已在先前的登录内订明。

2．标示一般必备数据

标示的附注应载有下列数据：专有顺序编号；相应的呈交编号及日期，如无须呈交，则载明作附注的日期；被更改、补充或更正的标示资料；主要文件的性质及日期，但属依职权做出且从属于其他登记的附注除外。

3．标示的更新

(1)标示的依职权更新。当出现以下情况时，无须经利害关系人申请，登记局应依职权对标示进行更新：①如果标示数据的更改载于有权限证明此事的实体所发出的文件，或载于具正当性请求更新该数据的人参与下设立的文件，则标示的数据应依职权更新。②赋予或更改地籍图编号及日期、财政司房屋记录编号、公共街道名称或门牌号码时，如更改前后的数据能相互对应，则须通过计算机依职权对标示作附注，即使从被附注的事实所显示的更改是在呈交文件后出现也是如此。③呈交要求登记以商业企业作为标的的质权的请求，以及进行该登记后，须依职权免费对以有关商业企业主名义登录而供商业企业使用的房地产的标示作有关呈交及登记的附注。④以商业企业为标的的质权的登记一旦失效或注销，即须依职权免费注销上款所指的附注。

(2)因房地产的合并及分割而更新。原则上，就形成须登录的房地产所需的有关合并及分割的附注，系依职权且从属于该登录而做出，并须分别对有关标示载明有关合并及分割的情况。因两个或两个以上房地产合并而引致标示的必备数据有任何变更时，应将此变更载于其中一个合并附注内。与经合并的房地产有关的嗣后其他一切附注及相关的有效登录的备考，均须对已作上款所指附注的标示做出。如不同房地产的合并引致难以识别由合并而产生的新房地产，应开立新标示，并因而对房地产合并前的各标示作附注，记明其已作废。作废的标示上关于有效登录的备考，应转录至新标示。

(3)划准线所需的地块或使土地完整的地块。因划出新准线而须将地块让与本地区并拨归公产时，如让与的土地属已有标示的房地产的一部分，则为记录地块的让与，仅需对有关标示附注面积的减少即可。移转小地块，即不足以用于常规建筑的土地或不超过所并入的房地产面积的1%土地，以使地界完整时，如移转的土地属已有标示的房地产的一部分，则为记录小地块的移转，仅需对该房地产的标示附注有关分割以及对获得小地块的房地产的标示附注有关合并即可。

(四)登录

登录是指通过摘录与房地产有关的事实而确定房地产的法律状况。登录只能根据总标示或附属标示做出。在计算机内就涉及数个标示的任何事实所作的登录，自动联系各标示。登录按其效力划分，可以分为永久登录和临时登录，除了永久登录外的登录均为临时登录。

1．临时登录

(1)诉讼登录，包括以确认、设定、变更或消灭上条所指任一权利为主要或附带目的的诉讼和以更正登记、宣告登记不存在或无效、撤销登记或注销登记为主要或附带目的的诉讼。此种登录，如不存在其他亦使之须以临时方式做出的依据，则其有效期为5年，但如利害关系人通过证明作临时登录的理由仍然存在的文件提出续期请求，则可续期，每次为期3年。

(2)分层所有权的设定及更改登录，如该登录系在核准图则后至发出使用准照前做出。

(3)有关独立单位的法律事实的登录，如该登录系在做出设定分层所有权的确定登记前做出。

(4)因未经第三人同意或未获法院许可而可撤销的法律行为的登录，如该登录系在可撤销的情况获补正前或提出撤销的权利失效前做出。

(5)由无足够权力的管理人或受权人订立的法律行为的登录，如该登录系在该法律行为获追认前做出。

(6)取得的登录，如该登录系在出具有关法律行为的凭证前做出。

(7)意定抵押的登录，如该登录系在设立有关抵押的设定凭证前做出。

(8)通过财产清册程序的分割的取得登录，如该登录系在判决确定前做出。

(9)司法裁判抵押的登录，如该登录系在判决确定前做出。

(10)对被抵押财产之代替或增加进行的登录，如该登录系在裁定请求理由成立的判决确定前做出。

(11)查封、假扣押或在破产或无偿还能力程序中的扣押的登录，如该登录系在命令采取有关措施后至做出措施前做出。此种登录的有效期为1年，但如在临时登记有效期间内做出宣告的诉的登记，则对该临时登记须作有关该宣告的诉的登记的附注，并将该临时登记的有效期延长至宣告的诉的登记的有效期届满时止。

(12)制作清单或其他保全措施的登录，如该登录系在有关批示确定前做出。

(13)查封、暂时扣押或在破产或无偿还能力程序中的扣押的登录，如就有关财产已存有以非被执行人或非被申请人的名义做出的取得或确认所有权的登记或单纯占有的登记。当被传唤人声明该财产为其所有，则法官须让利害关系人循一般诉讼途径解决有关问题，并将此事通知登记局及指出就该声明做出通知的日期，以便对登记作附注。在该声明的通知后30日内宣告的诉未予提起及登记，则该登录即告失效。

(14)从属于任何临时登记的登录。该登录在其所从属的登记的有效期内保持有效，但基于其他原因在此之前失效者除外。当该登记转为确定时，该从属登录亦依职权转为确定。

(15)与任何临时登记相抵触的登录。该登录在与其相抵触的登记的有效期内保持有效，但基于其他原因在此的前失效者除外。该登记转为确定时，与该登记相抵触的登录即告失效，而该登记被注销或失效时，与该登记相抵触的登录即依职权转为确定。

(16)在对拒绝登记的行为提出申诉的待决期间，又或提出申诉的期间届满前所作的登录。

(17)在使长期租借合同符合形式要件而产生效力的批示公布前，若有关都市房地产无取得文件或其记录或缴付地租的证据，但由私人占有达20年以上者，推定为向本地区长期租借，而有关利用权按民法规定可藉时效取得。在此情况下的登录为临时登录。如果该登录在使长期租借合同符合形式要件而产生效力的批示公布后30日内未转为确定登录，则该登录即告失效。

除特别说明外，上述所指的登录其有效期均为3年。值得注意的是，在利害关系人向法院申诉的情况下，如申诉权失效，则须附注从属登记的失效，并将相抵触的登记转换；如对拒绝登记的决定提出的上诉理由成立，须附注与原先被拒绝的登记相抵触的临时登记的失效，并依职权将从属登记转换。上述第十七项所指登录，如存在其他亦使之须以临时方式做出的依据，则临时登录不以3年为限。虽然法律规定临时登录的有效期为3年，但如利害关系人通过证明作临时登录的理由仍然存在的文件提出续期请求，则得以相同的期间多次续期。

2．须登录的数据

(1)一般必备数据：①呈交的编号及日期。②相应的顺序编号，并在其后加上字母G、C或F。视乎是属于所有权的取得还是确认登录、抵押登录或其他登录而定。③如属临时登录，则载明其为基于性质的临时登录或基于疑问的临时登录；如属前者，尚须指明所适用的法律规定。④登录事实的主体的识别资料，如为自然人，须载明其全名、婚姻状况及居所；如已婚，须载明其配偶姓名及婚姻财产制；如未婚，则指明其为成年人或未成年人；如为法人，则须载明其名称或商业名称及住所。⑤有关标示的顺序编号，如为以长期租借方式或租赁方式批出的房地产，则载明此情况。⑥登录的事实。⑦如为扩大登录，须载明经扩大的登录的编号。⑧主要文件正本的性质、日期及发出的部门或实体。

在取得登录内不必载明义务主体，但载明其姓名系确定有关取得必不可少者除外。如无法通过本条所规定的方式识别登录主体的身份，则须载明可确定其身份的事宜。

(2)附加协议及条款。这包括以下四种：①转让合同内订定的所有权保留协定及买回协定。②信托条款、保留指定第三人权利的条款、保留赠与财产处分权条款或归还赠与财产条款，以及其他限制处分行为或设定负担行为的效力的停止条款或解除条款。③排除赠与财产或遗留财产对受益人债务的责任的条款。④共有财产的不分割协议，只要其已在设定或取得凭证内订定。

(3)特别必备资料。登录的摘录应载有下列特别事项：

●在取得登录中：须载明原因及现有的价值。

●在用益权的登录、使用权及居住权的登录及地上权的登录中：凭证内所规定的该等权利的内容或地上权人义务、原因、倘有订定的存续期，以及价值。

●在地役权的登录中：所规定的负担、原因及倘有的价值；如地役权仅在一段时间内存续，则指出其期间。

●在转让财产的许诺的登录或于财产上设定负担的许诺的登录中：余下的订定的许诺期间，以及价值。

●在优先权的约定的登录或给予优先权的遗嘱处分的登录中：有关合同或遗嘱、优先权的期间及凭证内就当事人的给付所规定的其他条件，以及倘有的价值。

●在诉讼的登录中：请求及请求利益值；在裁判的登录中：裁判的主文部分、裁判日期、注明已转为确定及其利益值。

●在自死者遗留财产的收益中收取扶养费的登录中：每月的固定给付；如无订定，则指明提供扶养的方式。

●在向债权人做出财产交管的登录中：凭证内规定的获交管的人的义务、原因、债权的总金额，以及倘有约定的出售期间及价金；

●在财产的查封、假扣押或在破产或无偿还能力程序中财产的扣押的登录中：该等事实的日期及拟执行的金额或假扣押所拟确保的金额；若此登录为临时登录，则须载明的日期为命令采取措施的批示的日期、明登录权利人的姓名、婚姻状况及居所。

●在制作清单的登录中：采取该措施及做出批示的日期；在其他行为或措施的登录中：则须载明该等行为或措施的内容，以及法律行为或批示的日期。

●在融资租赁的登录中：期间、开始日期及价值。

●在收益用途的指定的登录中：其存续期；如无确定期间，则须指出藉收益用途的指定而支付的金额，以及在已订定固定金额的情况下须指出每年扣除的金额。

●在设定分层所有权的登录中：房地产的价值、以百分比或千分比表示的每一单位的相对价值、凭证内特别规定的分层所有人的权利，以及设定凭证内载有分层建筑物的规章时，须指出其存在；在更改分层所有权的设定凭证的登录中：有关改变的说明，以及属更改分层建筑物的规章时，指出规章的更改。

●在以租赁方式批出土地的登录中：批出的性质、用途及利用，以及批出的年租金及期间；属转租的情况，尚须注明转租金额。

●在以长期租借方式批出土地的登录中：批出的性质、用途及利用，以及年地租及田面权价值；

●在为担保保险公司技术备用金而作划拨的登录中：备用金的种类及房地产或债权的价值。在做出以上划拨登记时，须将有关财产归入澳门货币暨汇兑监理署名下。

●在任何限制或负担的登录中：载明其内容。

●在以保留指定第三人权利的合同为依据的登录中：倘有的就做出该指定而约定的期间，指出有关在无做出指定时合同所具的效力的订定。

(4)抵押登录的特别必备资料。抵押登录的摘录应载明下列特别事项：①抵押的依据、所担保的债权及债权的从权利。②法定利率，如为办理抵押登记而呈交的文件显示本金产生利息，但未指明约定的利率者。

3．与其他须登记事实同时设定的事实的登录

财产权的移转中，往往会涉及多个事实，而不是每一个事实均须登录，澳门《物业登记法典》对此作了详细的规定：①如在取得或单纯占有的同时设定其他须登记的事实，则就该取得或单纯占有作登录后，亦须依职权登记该事实，但证明该事实已消灭者除外。②如对继承不适用在澳门生效的法律，或抵偿的债务或遗赠的债务的总金额少于澳门币5万元，又或不论金额如何，债权在可请求时起计已逾10年，且债权人并非无行为能力人，在上述三种情况下，均不为担保抵偿的债务或遗赠的债务的法定抵押作登录。上述所指的金额可以通过训令予以调整。③为着上款规定的效力，如从所呈交的文件未得出债权人为无行为能力人的结论，则推定债权人具有行为能力。④受领有关给付的收据，经公证认定债权人的签名后，在形式上足以证明抵偿的债务或遗赠的债务已消灭。

4．受限制的所有权的登录

如房地产有用益权的登录或使用权及居住权的登录，又或应依职权设立此等权利的登录，则进行此房地产的取得登录，须同取得完全所有权一样进行登录。如不符合上述条件，则应注明所有权所受的限制。进行完全所有权的登录系基于分别取得所有权及用益权，即使基于不同凭证而分别取得该等权利者，亦应依职权注销用益权的登记。进行在批出登记后因批出而生的权利的登录时，须视所批出的房地产已取得完全所有权，但如属以长期租借方式或租赁方式批出的房地产，则仍须载明。

5．单一登录

在下列情况下，虽有多个事实，但仍须作一个登录：

(1)有关共有人的申请。房地产或独立单位的共有人或共同占有人，联合请求做出有关各自份额的取得或占有登记。房地产或独立单位的所有人或占有人取得对未分割份额的权利，即使基于不同凭证而取得亦然。

(2)有关土地的权利。田底权及田面权系因土地批出而设定，或同时取得批出土地的租赁权与对因土地批出所衍生的状况的权利。

(五)对登录的附注

登录须通过附注予以补充、更新或限制。扩大登录标的的事实，又或扩大登录内所订定的权利及附于财产上的负担或其他负担的事实，仅须通过新登录予以登记，但另有规定者除外。用益权或使用权及居住权消灭时，即使基于不同凭证而分别取得该等权利者，亦应依职权注销用益权的登记。对此应做出的所有权登录作有关消灭的附注，但不影响须依职权注销倘有的用益权或使用权及居住权登记。

1．须对登录作附注的事实

①为执行债权而由债权人对被抵押的房地产进行的查封。②就以抵押或收益用途的指定作担保的债权进行的查封、假扣押、制作清单、出质及其他行为或措施。③上项所指债权的移转及用益权。④抵押权的让与或抵押登录优先顺位的让与。⑤将抵押债权拨作担保保险公司的技术备用金。⑥共有财产的不分割协议，只要其已在设定或取得凭证内订定，则该协议不应载入登录内。⑦属于未分割遗产的财产的某一或某些登录权利人的权利的移转及用益权，以及就该权利进行的查封、假扣押、制作清单、扣押及其他行为或措施。⑧由转让不动产或在其上设定负担的许诺，或由优先权的约定而产生的合同地位的让与，以及融资租赁中承租人地位的让与。⑨因将一集合实体的财产转移予另一集合实体而移转不动产。⑩用益权的顶让。⑾对作为查封登录标的的不动产做出的收益用途的司法指定。以上所指的附注，应以基于疑问的临时方式做出。如果上述所载事实经登录登记时是以基于性质的临时方式做出，则有关该等事实的附注亦应以基于性质的临时方式做出。⑿因修改批示标的、用途或更改其利用而引致的批出的修订，以及批出的续期。⒀临时批出转为确定批出、无偿批出转为有偿批出及以租赁方式批出转为以长期租借方式批出。⒁假扣押转为查封。⒂已登录诉讼的终局裁判。⒃如因连续移转已登记或因土地批出的登录的资料不足，引致修订土地批出的登记不清晰，则此登记应以登录方式做出，而登录中须载明有关权利人及第十四项及第十五项所指一切资料，并说明土地批出的首次登录的编号。⒄临时登记全部或部分转为确定登记。⒅在保留指定第三人权利的合同中，第三人的指定或不指定。⒆登记的续期。⒇登记的全部或部分注销。

诉讼中裁定变更或消灭被登记的事实，又或宣告登记无效或宣告撤销登记者，在该诉讼登录转为确定时，即须依职权做出相应的更改附注或注销附注。在执行程序中，做出取得查封财产的登录时，即须依职权免费做出附注，载明注销法院命令注销的登记。

2．附注所需的数据

(1)一般必备数据：①呈交编号及日期，如无须呈交，则指出作附注的日期。②附注的顺序编号。③注明附注的事实及影响该事实的停止条件或解除条件。④附注事实的主体。⑤注明主要文件正本的性质、日期和发出的部门或实体，包括主体的识别资料。但属依职权做出且从属于其他登记的附注者除外。

(2)特别必备资料。临时登记转为确定登记的附注，仅应注明临时登记转为确定登记，但涉及更改登录者除外。注销的附注，仅应注明注销，但如为部分注销，则应说明注销的内容。