城市土地产权制度

出处：按学科分类—经济 经济科学出版社《西方经济学大辞典》第964页（869字）

城市土地产权制度是指人们在利用城市土地的过程中，由国家或社会规定人与人之间的权利关系，其中包括土地所有权制度、土地使用权制度、土地流转权制度、土地担保物权制度以及土地管理制度等。

产权就是对一项财产所拥有的权利，所以也称财产权。产权与所有权是不同的，产权是从所有权中分离出来、发展起来、独立出来的一项权利。当他项权利从所有权中分离出来成为许多独立的权利时，这时所有权也就从广义的所有权成为狭义的所有权，成为许多他项权利中的一项权利，并与其他多项权利构成产权。

西方的城市土地产权都是基于罗马法建立起来的。

罗马法在体系结构上基本可以分为三大部分，即人法、物法和诉讼法。对土地权利的设置反映在物法中。

物法又称物权法，构成罗马法的核心。罗马法对后世的影响最大的莫过于物法，而物法、债法和继承法中的一些主要依据、立法技术和法律制度尤为各国所推崇，成为这些国家制定民法的主要依据。

在罗马法中对土地权利的设置，主要是以下六种：即土地所有权、地役权、永佃权、地上权、典当权、抵押权。在这些权利中，土地所有权属于自物权；其余5种权利属于他物权。

在土地的他物权中，地役权、永佃权和地上权属于用益物权；典当权和抵押权属于担保物权。自物权和他物权的区分，是根据土地物质本身是属于权利人所有，还是属于他人所有。

如果土地物质本身为权利人所有，是受法律保护的完整物权，对土地这种权利，就是自物权。如果土地物质本身为他人所有，权利人享有不完整的权利，即是对他人之物的权利，是受到法律相对的保护，这就叫做他物权。他物权是对他人之物的权利，是对所有权的限制，是社会生活和经济生产的必然要求。这主要是由于所有权在实际生活中的相对性，社会生活又要求充分发挥物质作用，由此形成了创设他物权的客观必然性。

他物权中的用益权，是享用他人所有物的权利，担保物权则主要是为了担保债务人的债务。