土地使用权抵押权实现

出处：按学科分类—经济 江苏科学技术出版社《土地科学词典》第128页（438字）

以土地使用权担保的债务期满而未履行时，抵押权人可以行使抵押权，依照法律规定以土地使用权的变价优先受偿。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

抵押权的实现是抵押权效力的集中表现，其实现方式主要有两种，一是自行折价，拥有抵押物的所有权；二是变卖抵押财产优先受偿。

变卖方式有三种：(1)由抵押权人自行出卖；(2)由抵押权人申请强制执行，依强制执行程序拍卖；(3)依双方当事人的合意或依法院命令采用其他方式变卖。

就抵押土地使用权的处分方式而言，以委托拍卖机构实行公开拍卖为宜。土地使用权拍卖后，其卖得价金优先满足担保债权的要求。

如果价金高于担保债务额，抵押权人应将剩余价金返还给抵押人；如果价金不足以偿还担保债务，抵押权人就其不足部分对债务享有普通债权。