物权和物权的种类

出处：按学科分类—政治、法律 中山大学出版社《澳门特别行政区法律通览》第499页（12632字）

物权是对物的某种确定的直接权利。一般可分为三类：①享益物权，含占有权、所有

权、用益权、使用和居住权、地上权、地役权和定期居住权；②担保物权；③取得物权，即享益物权的取得。

(一)占有

1．占有的概念

占有系指一人以相当于行使所有权或其他物权的方式行事时所表现的管理力。占有可以由占有人本人行使，亦可通过他人行使。在有疑问的情况下，推定事实上行使管理力的人为占有人。

单纯持有人则为事实上行使管理力，但无意以权利受益人的身份行事的人，或单纯在权利人容忍下受益的人。占有人的代理人或受任人，以及在一般情况下，一切以他人名义作出占有的人均属单纯持有人。

如占有人死亡，则其占有之物即自死亡时起由其继承人继续占有。

2．占有的种类

占有可分为有依据或无依据的占有、善意或恶意的占有、和平或强暴的占有、公然或隐秘的占有等。

有依据的占有系指以任何原则上能适当取得本权的方式获得的占有，而不论移转人是否拥有被移转权的权利或有关法律行为是否有效。占有依据的存在不予推定，但主张有依据的人应证明依据的存在。

善意的占有系指占有人在取得占有时不知其正侵害他人的权利者。有依据的占有，推定为善意占有，而无依据的占有，则推定为恶意占有。

以强暴手段取得的占有视为恶意占有，即使为有依据的占有亦然。

非以强暴手段取得的占有，视为和平占有。占有人以人身胁迫或以精神胁迫而取得的占有，视为强暴占有。

占有系在利害关系人可知悉的情况下取得或作出的视为公然占有，否则为隐秘占有。

3．占有的取得及丧失

占有凭下列任一途径而取得：①公开及重复作出相当于行使本权的实质行为；②由前占有人就标的物作出现实或象征性的交付；③占有改定；④简易交付；⑤占有名义之转变。

占有人将占有的本权移转予他人时，占有亦视为转移予该取得权利的人(亦即占有改定)。占有人将占有的本权移转予正在持有标的物的人时，占有视为自动转予该取得人(即简易交付)。以他人名义占有标的物的持有人就该人的权利提出反对时，得构成占有名义的改变；第三人作出在原则上能赋予上述持有人可使其持有转为占有的相关物权的行为时，亦得构成占有名义的转变。

凡神志清醒的人均可取得占有，且即使神志不清的人，就可先占之物亦可取得占有。

占有人可基于下列任一原因丧失其占有：①抛弃；②占有物的失去或实际毁损，或占有物成为不融通物；③让与；④他人的占有，且该新占有已超过1年，即使他人的占有属违反前占有人的意愿亦然。

属公然占有的，他人的新占有由该公然占有开始时起计算；属隐秘占有的，则由占有被侵夺之人知悉该占有时起计算；属以强暴手段取得的占有，则仅于强暴手段终止时起计算。

4．占有的效力

善意行使占有的人，仅在其所为有过错时，方对物之失去或毁损负责。恶意行使占有之人，不论在其所为有无过错，均对物之失去或毁损负责。但如能证明该物在其正当权利人所占有，仍会失去或毁损时不在此限。

在善意占有人知悉其占有系损害他人权利前所获得的天然孳息及在此期限前所产生的法律孳息，归该占有人所有。

如在善意占有终止时，仍存在待收的天然孳息，则权利人须赔偿占有人因耕种、种子或原料而作出的开支及其他生产开支，只要该等开支的金额不高于将会获得的孳息的价额。

占有人于收获前及其善意占有终止前已将有关孳息转让他人时，该转让不受影响；但从有关转让所得的利益，经扣除上款所指后即归权利人所有。

如为恶意占有，则恶意占有人从占有物在占有终止前所生的孳息中扣除前述所指的赔偿后，应将剩余部分返还权利人，并须按一谨慎所有人所能获取的孳息价额而承担责任。

支付占有物的负担，由权利人及占有人根据各人有权取得在有关负担涉及的期间内所生孳息的多少，按比例作出。

5．取得时效

取得时效系指占有人对涉及所有权及其他用益物权的占有持续一定期间后，即可取得与其行为相对应的权利，但另有规定者除外。

取得时效一经主张，其效力追溯至占有开始之时。

凡可取得权利的人，均可因取得时效而取得权利。无行为能力的人，不论通过本人或其法定代理人，均可因取得时效而取得权利。

持有人不得通过取得时效取得占有的本权，但占有的名义已转变的除外。

共同占有人中的一人因取得时效而就共同占有之物取得的，亦惠及其他共同占有人。

有关时效中止及中断的规定，经作出必要配合后，适用于取得时效。

占有物如属不动产时，不得因取得时效而取得下列权利：①非表现地役权，但占有属有依据，且系从供役地所有人取得的除外；②使用权及居住权，但占有属有依据，且系从附有该物权负担的房地产所有人取得或从曾将有关房地产转移于该所有人的人取得者除外。

如属有依据的占有，且已就取得占有的依据作出登记，则取得时效经过下列期间完成：①占有属善意的，由登记日起计继续达10年；②占有即使属恶意的，由登记日起计继续达15年。

如为无依据的占有，或未就取得的依据作出登记，但已就单纯占有作出登记的，则取得时效经过下列期间完成：①占有属善意的，由登记日起计继续达5年；②占有即使属恶意的，由登记日起计继续达10年。

不论占有是否有依据，只要占有的依据及单纯占有均无作出登记时，善意占有取得时效必须经过15年方能完成，而恶意占有的取得时效必须经过20年后才能完成。

如占有系以强暴或隐秘的手段取得，则取得时效的期间只能自强暴手段终止或占有转为公开之时起计算。

如占有物为动产，在下列情况下，因取得时效而取得须登记动产的物权：①属有依据的占有，且已就取得占有的依据进行登记，善意占有人已继续占有达2年，而恶意占有人已继续占有达4年；②如无登记，则不论是否属善意或属有依据的占有，占有人已继续占有达10年；③占有不须登记的物，如属有依据且属善意，其取得时效于继续占有达3年完成；不论是否属有依据或属善意的占有，取得时效均于继续占有达6年时完成。

(二)所有权

1．所有权的概念和维护

所有权是指物之所有人在法律范围内并遵守法律对其限制的情况下，对其所有之物享有使用、收益和处分的完全和排他的权利。其特征是完全性、排他性和持久性。只有物方可成为所有权的标的，商业企业、着作权及工业产权由特别法例规范。

法律对所有权的维护主要是通过两种方式：①在物受到他人损害时给予损害赔偿的救济方式；②明确规定保护所有权的直接方式和诉讼形式。

所有人为了维护其所有权或所有物上的正当利益，在无法及时援用法律强制手段的情况下，在不超出维护其正当权益的范围内，直接阻止或对抗不法侵害的自身行为，这就是“直接方式”或“直接行为”和“正当防卫”。

所有人对任何非所有人之占有人或持有人提出诉讼，请求承认其权利，并向其返还占有物或持有之物，这就是诉讼形式。

2．所有权的取得

所有权可以通过合同、继承、取得时效、先占、添附及其他法律规定的方式而取得。属合同关系取得所有权的，其取得特定物所有权的时刻为该合同生效该特定物转移的时刻，如为不动产或须登记的动产，取得时刻为该不动产或须登记的动产作出登记的时刻；属继承关系取得所有权的时刻为继承开始的时刻；属取得时效取得所有权的，其取得时刻为占有开始的时刻；属先占或添附取得所有权的，其取得时刻为有关事实发生的时刻。

所有权的取得可分为“原始取得”和“传来取得”两种。前者为在取得的过程中，取得人与物之先前拥有人之间没有任何相互关系，这种取得包括“先占”——即通过占有而取得无主物、抛弃物、遗失物和隐藏物的所有权，和“添附”——即通过物的合并而取得所有权；后者(传来取得)是在取得过程中因为取得物之转移而与他人发生关系的取得，亦即是原始取得以外的取得，均为传来取得。

但拾得遗失的动物或其他动产时，如知悉有关物主的，应将其返还给物之所有人，否则应作出公告或通知公安部门。拾得物的价值如超过澳门币2000元时，必须通知警察局。如在作出物的拾得公告或通知后1年内，没有物主认领，遗失物即归拾得人所有。

对于被发现的有价值的动产，不能确定物主时，该物价值的一半为发现人所有，其余一半为隐藏或埋藏该物之人所有。但发现人应将此项发现作出公告或通知有关当局，否则丧失上述发现物一半所有权，该被发现之物转为澳门地区所有。

“添附”可区别为“自然添附”和“人工添附”两种。前者系完全由自然力量而产生附在一物之上的一切物，均属于该物的物主所有；后者系通过人为事实使属于不同物主之物附合或混合，或一人对属于他人的材料加工且其工作结果与该属他人所有之物混合。“人工添附”依物之性质可分为动产的人工添附和不动产的人工添附两种。

动产的人工添附亦可分为“善意的动产人工添附”和“恶意的动产人工添附”两种。前者系指一善意之人将属其所有之物与他人之物附合或混合，以致两物不能分离，或虽可分离但将会导致其中一部分受损时，则该合成物或混合物归拥有具较大价值之物的物主所有，但须赔偿附合物其他物主的损失。如两物价值相等，而两物物主又不能达成归属的协议时，则由两物主各自出价竞逐，该物由出价较高者竞得，再由该竞得者向两物主支付应得的金额。后者，即恶意的动产人工添附，系一物之物主故意将其所有之物与他人之物附合或混合，并使他人之物可在不受损的情况下被分离，则应将该物返还给其所有人，并负责损害赔偿。如被合成之物不可分离，则行为人应将他人被合附之物所值金额返还该物之物主，并负损害赔偿之责。

不动产的人工添附系指所有人在自己的土地上以他人的材料兴建建筑物，或以他人的种子、植物进行播种或种植，或在他人的土地上兴建建筑物、进行播种或种植。

在自己土地上，以他人之材料建造工作物之人，取得其所使用的材料，但须支付有关价额及给予可能产生的赔偿。以他人的种子、植物在自己土地上进行播种或种植的，取得该种子、植物及其收获物的所有权，但须支付有关种子、植物的价额和支付可能的赔偿。

在他人所有的土地上兴建建筑物的人，如为在该土地上拥有地上权或其他物权，则可成为该新建建筑的所有人。如该行为人系善意的，且新建的建筑使房地产整体所增加的价值高于土地在建造工作物前的原价值，则行为人得通过支付该土地原价值而取得该房地产之所有权。如行为人系恶意地在他人土地上作成工作物的，土地的主人有权要求行为人负担费用，将工作物拆除及恢复土地的原状，或有权选择通过支付按不当得利规则所得的价额而取得该项新建的工作物。

3．所有权的种类

所有权的种类可分为以下三种：

(1)不动产所有权。即直接对于不动产及与不动产不可分割之物的权利。不动产所有权的范围，包括地面以上的空间、地面以下的地层，以及在该空间及地层内所包含的未被法律或法律行为排除在该权利范围以外的一切。

无主的不动产视为澳门地区的财产。

不动产所有人得就由他人房地产所排放的烟气、烟垢、蒸气、气味、热气或噪音提出异议。

不动产所有人有权在其房地产内开掘坑道或井，亦有权进行采掘，只要不致破坏相邻房地产为防止倾倒或泥土疏松而存有的必要支撑。如进行上述工作使相邻的房地产所有人受到损害时，则须向其作出损害赔偿。

房地产所有人得要求相邻房地产的主人参与设定两人的房地产间的地界标志，在有关房地产上拥有其他物权的人，亦得请求设定地界标志。

房地产所有人得随时为其房地产建造围墙或篱笆，或以任何方式为其房地产设置围障。

(2)水所有权。即对水的使用、收益和处分的权利。水通常可分为公共水和私人水两种。私人水为私人所有和私人使用之水。私人房地产主人得自用以下所指之水及自由处分其使用：①发源于其房地产之水或落在该处的雨水，虽被丢弃而未流出该房地产的界限；②在其房地产内之地下水；③在其房地产内之湖及小湖，但湖水系由公共水流供应者除外；④其他被法律定为私用之水。私人土地的主人，对流经其土地的不能供航行、放排的水流，得自用及自由处分其使用。

拥有泉源或水源的房地产主人，得直接用该水及自由处分该水的使用权。但法律所规定的限制，以及第三人以正当依据取得该水的使用权者除外。

低地房地产主人得在其房地产内偶然使用流经该处的任何泉源或水源之水。但是，如因泉源或水源的所有人将该水作其他使用，以致该低地房地产主人不能使用该水时，亦不构成权利的侵犯。

房地产所有人可通过一般水井或自流井、坑道或任何采掘方式在其房地产内开掘地下水，但不得妨害第三人因具有正当依据而取得的权利。房地产所有人因开发地下水而导致供公用之泉源或水库之水有所改变或减少时，须就造成的损害向澳门地区承担责任。

(3)共同所有权。即两人或更多人同时享有同一个物上的所有权。各共同权利人或共有人对共有物所拥有的权利、份额可以各异，质量必须相同。在设定依据中对份额的分配无相反指定时，推定各人所占的份额相同。

全体共有人须共同行使属于单独所有人的全部权利；各共有人得按其份额比例分享共有物的利益及分担有关负担。任何共同权利人均可请求第三人返还共有物，而该第三人不得以该物并非完全属于该共同权利人加以拒绝。

对于共有物的使用没有订立规章时，任何共有人均有使用之权，但不能偏离该物的原定用途及剥夺其他共同权利人同样享有的使用权利。

各共有人得通过全体一致同意的决定而制定一项对共有物进行管理的方式及管理人选的规章，以及有关共有物使用的规则。规章涉及须登记的财产时，必须载于有关登记内，方可对抗第三人。规章涉及不须登记的财产时，不得以该等规章对抗嗣后出现的共同权利人而使其蒙受损失，但能证明该等共同权利人在取得其共有权利身份时明知该规章的存在者除外。

规章中如未对共有财产的管理定出特别规则时，管理权属全体共有人所有，任何共有均可单独作出为保存共有物所需的行为，而其他管理行为则必须全体共有人共同作出。

任何共有人均可：①要求采取为保持共有物的价值及效用所必须的管理行为，或在有必要时，申请由法官命令执行；②为避免共有物即将发生的损害而作出紧急的管理行为。

各共有人均得处分其在共有物中所占的全部或部分份额，但未经其余共有人同意时，不得转让共有物的特定部分或在其上设定负担。

任何共有人向第三人出卖其份额或以其份额作出代物清偿时，其他共有人享有优先权，且优先于其他法定优先权人。

任何共有人均有权要求分割共有物，但有协议不将共有物分割者除外。订立不分割共有物的期间不得超过5年，但可通过新协议将该期间延续一次或多次。

(4)分层所有权。分层所有权，又称水平所有权，是对一个建筑物的各个组成部分的所有权，这些部分应处于独立单位的状态。这些独立单位分别属于不同的所有人。

分层建筑物可由单一楼宇或一楼宇群构成。本身构成一独立部分的独立单位，如与其他独立单位相互区别及分离，且具有本身的出口以通往分层建筑物的某一共同部分或街道的，可成为分层所有权的标的。

为使一楼宇群能构成一分层建筑物，必须具有供分层建筑物的全体或部分所有人使用的共同部分，使各楼宇在功能上互相连结。

分层建筑物的每一所有人系属其所有的单位的惟一所有人，亦是有关分层建筑物的共同部分的共有人。上述两项权利为不可分离的整体，任何一项权利不得与另一项分开转让。分层建筑物的所有人亦不可通过放弃其对共同部分的权利而不负担就共同部分的保存或收益所必要的开支。

以下为分层建筑物的共同部分：①对作为设定分层所有权基础的土地的权利；②地基、柱、支柱、主墙、外墙以及作为各楼宇结构的其他部分；③附属于分层建筑物的楼宇或楼宇群的天井及花园；④分层建筑物各楼宇的作遮挡的天台或屋顶；⑤升降机；⑥由2名或2名以上的分层建筑物所有人共同使用或进出的入口、门廊、楼梯、走廊及通道；⑦水、电、空调暖气、可燃气、通讯及类似的总设施；⑧供建筑物的守门人使用及居住的附属地方，但按照分层所有权的设定凭证属独立单位者除外；⑨非独立单位亦非属其一部分的车位；⑩其他未拨予分层建筑物的某一所有人专用之物。

上述③项、④项、⑤项和⑧项亦得在设定凭证上拨给分层建筑物的一名所有人或一群所有人专用。

分层建筑物各所有人在相互关系上，须就属各人专有的单位及就有关共同部分，遵守对不动产共有人所规定的限制，且不得作出以下行为：①损害建筑物的安全、建筑线条或美观，不论系因新工作物或因缺乏修补而造成；②将单位用于不符合其既定目的的用途；③作出设定凭证所禁止的行为或活动。

(三)限制享益物权

限制享益物权是与完全享益物权(即所有权)相对而言。这种物权包括：

1．用益权

用益权系指对属于他人的一物或一项权利上在一段期间内全面享益而不改变其形态或实质的权利。

用益权可以根据合同、遗嘱、取得时效或法律规定而取得。如用益权人为数人时，称为同时用益权或连续用益权。其享益顺序以取得该用益权之先后为依据。

用益权存在的期限因用益权人是自然人或法人而有所不同。是自然人时，最长不超过该人的生命存在期间；是法人时，最长不超过30年。用益权人得以生前行为暂时或最后将其用益权转移给第三人，亦得在其权利上设定负担。但在用益权的设定依据中或在法律中定有限制时除外。

用益权人的权利与义务受用益权的设定依据规范。如在依据中无规定或无足够规定时，其权利为：①用益权人得使用、收益及管理用益物或用益权利。用益权的范围包括一切附在用益物上的物及用益物上的各种固有权利；②用益权人有权在用益物上作出其认为适当的有益或奢侈的改善，但不得改变该物的形态、实质或其经济用途；③如用益权以可消耗物为标的，则用益权人得使用或转让该物，但已估价的用益物用益权人有义务于用益权届满时返还其价额；如该用益物未估价，则返还相同种类、质量或数量的其他物，或支付该物在用益权届满时价值的价额；④用益权的标的为开发采石场时，用益权人未经所有人同意，不得开发新采石场，但采石场在用益权开始时已被开发，则用益权人有权按所有人所依循的惯例继续开发；⑤用益权人有权在用益物上设定地役权，但不得设定导致用益权价值减少的地役权；⑥终身定期金的用益权人，有权按照用益权的存续期受领各期定期金的给付，且无任何返还的义务。

用益权人的义务为：①用益权人在接管财产前有义务：在经传唤所有人或其在场的情况下将财产列出，并就该等财产的状况，及倘有的动产的价值作出声明；在被要求提供担保时提供担保，用以担保财产的返还，或返还其相应价额，或担保其他应支付的损害赔偿。②如用益权人不提供应作的担保，则所有人有权提出以下要求：涉及不动产的，要求将其出租或交由他人管理；涉及动产的，要求将其出售或返还；涉及资金或出售所得款项的，要求将其存放生息，或运用于记名的债权证券；涉及无记名的债权证券的，要求将其转为记名债权证券或交予第三人保管。

用益权人如不同意对财产的上述安排时，须由法院作出裁判。用益权因下列任一事实的发生而消灭：①拥有用益权的自然人死亡或法人消灭，但如附有用益权不因用益权人死亡而消灭条款的除外；②由当事人或法律定出的存续期届满；③用益权及所有权归于同一人；④在15年内不行使该权利；⑤因取得时效而解除在用益物上的用益权负担；⑥用益物全部失去；⑦放弃用益权。

用益权人如不当使用用益物因而导致所有人蒙受损失时，所有人得提出下列要求：①向法院申请消灭用益权；②要求交回用益物；③要求采取其他有效措施。

2．使用权和居住权

使用权系指权利人及其家属得在本身需要的限度内使用他人的特定物及收取有关孳息的权能。涉及住房的使用权，称为居住权。

使用权和居住权的设定及消灭，与用益权的设定和消灭的方式相同。

使用权只能是给自然人而非法人带来收益。使用权的存在是以有关权利人及其家庭的需要为前提，这与用益权不同，用益权不需要此前提。居住权系使用权的一种特殊类型。

使用权人或居住权人的亲属，仅包括配偶、受权利人扶养的子女、以及其他应由权利人扶养的血亲。与权利人有事实婚关系的人，以及基于为权利人服务或为上述所指的人服务而与权利人一起生活的人，均视同权利人的亲属。

使用权人及居住权人均不得将其权利转予他人或出租予他人，亦不得以任何方式在其权利上设定负担。

如使用权人收取房地产的全部孳息或占用整幢楼宇，则如同用益权人一样负责一般修补、承担管理开支、税捐及按年支付的负担。如使用权人仅收取部分孳息或仅占用楼宇的一部分，则应按其收益比例，承担上述所指开支。

3．地上权

地上权系指永久或暂时地在他人土地上兴建或保持一建筑物的权能，或在其上进行或保持种植的权能。

地上权得通过合同、遗嘱或取得时效而设定，亦得因转让现有工作物但不转让土地而产生。

在设定地上权的行为中，所有人及地上权人得约定由地上权人向所有人作出单一支付作为报酬，或支付一定的年金作为报酬。

地上权及土地所有权均得通过生前行为移转或死因移转。地上权亦可由于下列任一事实的发生而消灭：①地上权人未在原定期间内，或在无定出期间的情况下未在7年内完成工作物；②工作物已损毁的，地上权人未在损毁时起计的上述期间内重建工作物；③地上权定有存续期间的，其期间届满；④地上权及所有权归于同一人；⑤因取得时效而解除在房地产上的地上权负担；⑥土地灭失或不能使用；⑦公用征收。

此外，在设定凭证中，亦得订定地上权可因工作物损毁或因任何解除条件成就而消灭。

地上权定有期间的，期间一经届满，土地所有人即取得工作物的所有权。但地上权在上述情况下亦有权收取按不当得利规则而计得的赔偿。

地上权因原定期间届满而消灭时，由地上权人为第三人的利益而设定的用益物权或担保物权即告消灭。地上权因公用征收而消灭的，各权利人均有权按其权利的价额取得有关赔偿的相应部分。

4．地役权

地役权系指在一房地产上设定的负担，其目的在为另一房地产提供专有利益，即使两个房地产属于同一主人。负担地役的房地产称为供役地，受益的房地产称为需役地。

凡可被需役地享用的任何利益，均可成为地役权的标的。地役权不得与其所涉及的需役地及供役地分离，但法律另有规定的除外。

地役权不可分割。如供役地被数个主人分割，则分割后的每部分即负有在分割前本身所负担的地役部分；如需役地被分割，则每名共同权利人均有权在无任何更改或变更下行使地役权。

地役权得通过合同、遗嘱、取得时效或前所有人的指定而设定，亦得通过司法判决设定。如将地役权本身的利益赋予其他房地产时，即导致新地役权的设定及旧地役权的消灭。

法定通行地役权。房地产的所有人，如其房地产无通道通往公共道路，或必须在极度不便或耗资巨大的情况下方可设立通道通往公共道路时，方能有权要求相邻的农用房地产上设定通行地役权。如无相邻农用房地产时，得于作为相邻都市房地产的附属部分土地上设定通行地役权。所有人在无合理原因下造成其房地产绝对或相对被包围的，仅得通过支付加重的赔偿，方可设定通行地役权。通行地役权的设定，导致有义务就此而造成的损失给予赔偿。

水的法定地役权。房地产所有人或工业企业的主人有权使用他人房地产内的水源(包括雨水、地下水、湖水等)。亦得在该他人房地产内进行阻拦及分流该水的必要工程，但须就所造成的损失支付相应的赔偿。

引水道的法定地役权。任何人可为农业或工业之用水或为家庭之用水，在地下或地面修建渠道，以便经过他人的农用房地产引导其有权使用的雨水、地下水、湖水，只要该等房地产并非与住房相邻的小园地、花园或空地，但须就工程对该等房地产所造成的损害给予赔偿。供役地的所有人则有权随时就因水之浸入、浸出或该等引水工作物的毁损而造成的损失取得赔偿。

排水的法定地役权。在出现下列任一情况时，容许强制设定排放上述所指各项水源的地役权，但须就造成的损失赔偿：①如为农用或工业用水的目的，以人工的方式在某一房地产内开发水或由其他房地产引水至该房地产；②如欲将水的自然流向改变为某特定方向；③涉及以任何方式将房地产的水抽干而得的水。

地役权的消灭。地役权因下列任一事实的发生而消灭：①不论任何原因，在15年内未予使用；②因取得时效而解除在房地产上的地役负担；③放弃；④地役权定有存续期的，其期间届满。

除此而外，对于因取得时效而设定的地役权，如显示需役地不需要该地役权时，则供役地所有人有权向法院申请，宣告该地役权消灭。

用益权人设定的地役权不因用益权的终止而消灭。