土地使用权出让合同

出处：按学科分类—政治、法律 上海人民出版社《中国对外经济贸易法律大辞典》第428页（1486字）

国有土地所有者或其代表与土地使用权受让人之间就出让土地使用权及如何行使使用权等所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。一般应具备以下条款：(1)主体条款，即列明合同当事人的说明性条款。应写明出让方是土地主管机关(即土地局或国土局)；受让方的全称，营业注册所在地，法定代表，国籍等。(2)定义条款，即对合同中关键性词语下定义的条款。应明确下列术语的含义：土地使用权出让，土地使用权出让金，土地使用金，土地使用权抵押等。(3)标的条款，即合同调整对象条款。应明确三个问题：①合同调整的仅仅是土地使用权出让关系。②土地使用权与土地所有权相分离，土地所有权属于中华人民共和国。③被出让使用权地块的面积、位置、界线等土地自然状况。(4)价金条款，即受让人支付条款。应明确写明土地使用权出让金和土地使用金的数额、币种、支付方式和期限。(5)税负条款，即受让人依法纳税条款。应明确写明税种，主要是契税和房产税及税率、依法享有的税收优惠、纳税时间、纳税义务人(即土地使用权受让人)和纳税使用的币种等。(6)期限条款，即土地出让期限或使用期限，及延长的程序和方法。(7)建设规划设计条件，或使用条件。在确定土地使用权之前，土地所有者或其代表一般均在城市总体规划的前提下编制所出让土地的建设规划条件和方案，即该块土地使用的总平面布置图、建筑密度和高度控制指标、工程管线规划和竖向规划，作为出让土地使用权的一个条件，并作为出让合同的一部分予以确认，由双方遵守。(8)主管机关责任条款，即土地使用权出让方义务条款。内容主要包括：及时提供有关出让使用权地块情况的资料和文件；及时了解、答复并向有关方面转达受让人提出的合理、合法的要求。(9)回收条款，即土地主管机关收回土地使用权的条款。应明确规定：①收回土地使用权的机构，即土地管理部门；②收回土地使用权的条件，主要有两项：一是合同到期；二是因社会公共利益需要提前收回；③收回土地使用权的范围，包括土地使用权及该块土地上的建筑物和其他附着物；④收回土地使用权的程序，主管机关在应收回使用权的6个月前，将收回土地使用权的理由、土地位置、范围、日期通知受让人，并在所涉及的范围内发布公告。(10)补偿条件，即土地所有者或其代表提前收回土地使用权的补偿条件。应明确写明，①当社会公共利益需要时，土地所有者或其代表有权提前收回土地使用权；②提前收回土地使用权后，出让方的补偿措施主要包括：向受让方支付补偿金，补偿金数额，由双方按合同的余期、土地使用性质、地上建筑物及其他附着物的价值和出让金等内容协商确定；交换土地使用权，即在得到受让方同意的前提下，出让方将另一地块的使用权与受让方进行交换。(11)违约责任条款。应明确规定：①违约行为的种类；②违约行为的后果，主要有支付违约金、罚款、无偿收回土地使用权等。(12)解决争议条款。应写明解决争议的方式，主要有两种：①应在合同中写明提交的仲裁机构；②合同当事人如没有在合同中订明仲裁条款，事后又没有达成书面协议，可依法向我国人民法院起诉。(13)法律适用条款。由于土地使用权出让合同的缔结地、履行地均在中国，出让使用权的行为发生在中国，合同当事人一方是中国政府机关。因此，根据我国经济合同法和涉外经济合同法的规定及国际惯例，合同缔结、履行和解释必须依据我国法律，解决争议所适用的法律可由当事人自由选择。如果当事人在合同中没有作出明确规定，则应当选择与合同有最密切联系的法律，即中国法律。(14)附加条件。即双方当事人对有关问题的附带性说明。如转让、抵押等。