土地增值税的减免

出处：按学科分类—经济 企业管理出版社《地税业务手册》第233页（1110字）

《土地增值税条例》第八条规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：1．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的；2．因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”这里所说的普通标准住宅，是指一些居住用的住宅。高级公寓、别墅、度假村等住宅均不属于普通标准住宅。免税的普通标准住宅须经税务机关确认，基层税务机关将根据建设项目立项时对该工程名称、内容的认定以及住宅的实际造价、内部装修、结构设计、周围环境等多项因素综合评定。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市市政规划、国家重点建设的需要而被政府征用的房产或收回的土地使用权。

制订这二条免税规定，主要是考虑到目前我国房地产业还不很发达，人民居住水平较低，而且从事普通住宅开发的企业往往投入大、收益小，属于国家产业政策积极鼓励的范畴。有些项目甚至是政府的指令性计划，因此对其增值较低的情况应从政策上给予照顾。根据目前我国有关拆迁征用的法律规定，依法征用、收回房地产，对于原房地产拥有人而言是一种强制性的政府行为，而且补偿金额往往较低，对比市场交易价而言房地产拥有人损失较大，但这些被征用的房地产可能因扣除项目更小，补偿金减去扣除项目数额后，房地产原拥有人还会得到一定的增值。为保障国家总体规划的顺利实施，减少征用搬迁的阻力和支出，对国家依法征用，收回的房地产免税也是必要的。

在实际执行上述两条减免税规定时，应注意掌握好以下几条界线：

1．对开发普通住宅的免税，第一，要注意开发的房地产是否属于普通标准住宅，凡是从事工业、商业用住房以及娱乐用房地产如高尔夫球场、娱乐城、游乐中心等都不属于免税范围；虽属于住宅但造价昂贵，装修超豪华，占地很大，建筑面积大大超过正常水平的花园别墅、度假村、高级洋楼、高级公寓等，也不属于免税范围。第二，要注意增值额是否低于扣除项目20%的，虽然从事普通标准住宅开发的，但取得的增值额(即毛利润)高于扣除项目(即成本)20%以上的，也不能予以免税，而应对其全部增值额按规定征税。

2．对因国家建设需要依法征用、收回的房地产，要注意对房地产的征用是否符合《土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》以及各地区制订的具体拆迁规定和征用办法。只有属于政府行为的(包括政府委托)的征用拆征，被征用房地产补偿收入才免征土地增值税，而那些属于商业性收购和开发的则不属于土地增值税的免税范围。