香港地产制度的沿革

出处：按学科分类—政治、法律 复旦大学出版社《香港法律实用全书》第409页（1253字）

1997年7月1日以前，香港土地在法律上由两部分组成：一为割让地。1842年签订的《南京条约》在第三条中规定：中国将香港岛割让给英国，英王“暨嗣后世袭主位者，常远据守主业，任便立法治理”。第二次鸦片战争后，1860年英国强迫中国清政府签订《北京条约》，清政府将九龙界限街以南大陆部分连同昂船洲共11．1平方公里的土地割让给英国。英皇自认为对上述土地拥有“合法授予或处分”的权力。二为租借地。1898年在列强瓜分中国的狂潮中，英国又迫使清政府签订《展拓香港界址专条》，取得“新界”约975平方公里土地的租借权，租期99年，自1898年6月30日子夜起计算，该“专条”同时明文规定：“保留新界原居民地主的永久地权”。

但时隔不久，港英当局就令新界土地的权属性质发生了根本改变。1989年《新界令》宣布：“新界应为本殖民地不可缺少的部分，应视同原来就是殖民地的组成部分一样对待之。”1898年香港制定的《新界条例》中又规定：“新界的一切土地，自1900年7月23日起属于皇家产业。在那天仍占有土地的一切人等，均为非法入侵者，除非又曾获得授予所有权契据或牌照。”这明显与《展拓香港界址专条》相违背，但英国宪法成例承认立法议会所通过的法律具有至上的效力，不受国际条约的约束，因此香港政府便可以凭借一系列法例，为各种官方用途而征用“新界”原居民的土地。于是，作为租借地的“新界”就被转化为“官地”(Crown Land，即皇家土地)，港英当局认为英皇有全香港土地的属主权(Absolute Title，即所有权)。

港英当局将“新界”土地转换为“官地”的具体途径有三条：①港府组织人员对“新界”土地进行全面勘查、登记，并令持有清朝原土地红契者向港府申报，凡未报的土地一律论作官地；②以“换地权益证书”的方式，将当时仍属于农民私人土地的空置公地变为“官地”；③对暂时无法收回的农地，即持红契的已申报土地，令其将红契全部换成港府印制的“官契”，使原“新界”土地所有者变成“新界”土地的承租人，这些租借人每年须向港府缴纳租金。由此，中国原土地所有者的所有权被剥夺，整个“新界”土地与香港岛九龙一样都实质上归港英政府所有，官地制度正式确立。

1997年7月1日香港主权回归中国，成为一个特别行政区。《中华人民共和国香港特别行政区基本法》对香港地权制度作了专门规定。基本法第7条规定：“香港特别行政区境内的土地和资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发。”香港的地产制度发生根本变化，即由英王拥有转变为我国国家所有。本书为了尊重香港的法制传统起见，在论及香港地产制度时将仍使用“官地”(Crown Land)一词，但读者不应对“官地”在1997年7月1日后的法律地位产生误解。