抑制土地投机的方法
出处:按学科分类—政治、法律 复旦大学出版社《香港法律实用全书》第415页(1331字)
香港官地的投机活动是较为活跃的,其原因主要有:①香港土地资源畸缺,人口急剧增长,形成对土地和楼宇的庞大需求,促使人们不惜重金抢购土地与房产,造成地皮供应的人为匮乏;②港府的高地价政策导致了高楼价、高租金,使房地产业成为一本万利的行业;③70年代起房地产与股票证券相结合,形成“股地拉扯”,股市的阴晴通常会引起地产业的兴衰;④香港房地产业为筹措资金,加快周转,采用了“炒楼花”的经营方式,银行普遍开展“按揭”业务,使市民或机构能够参与炒楼,大大增加了地产市道的投机性。
为了将土地投机控制在最小范围内,港府采用了以下几种法律手段:
1.官地租契中的限制
虽然官地租契的法律形式有所不同,但其核心内容均是对土地发展利用所作的详细约定,明确承租人使用土地必须承担的责任和义务。主要有:承租人完成全部建筑物的期限和违约条款;规定在完成上盖之前,除非得到港府同意,承租人不得转让、转租;不得将整幅或部分土地分割;抵押贷款只能用于设押官地的开发等。
2.补地价
土地增值是投机的动因之一。世界上不少国家与英国一样征收增值税。香港与此不同,采取了独特的补地价制度。例如,某甲在某郊区有一幢别墅,该区域被政府划定兴建机场,附近需要酒店或其他服务设施而引致此段地价迅速上扬。甲若出售住宅于某乙,乙是酒店经营者,他可以政府的规划改变为理由,申请改变土地用途。港府考虑该申请并提出修改租契的条件,令乙补交土地增值前后的差价。补地价与税收相比,一个突出的优越性是避免了反复修订税法,调整税率的繁杂立法程序。香港关于补地价的法律规定,除集中于《地税及补价(分摊)条例》外,尚散见于各法例中。
3.项目监督。
港府为了防止囤积地皮、坐收渔利,对所批出官地的使用有一套严格的管理制度,港府可以派员核查地产商的发展计划是否符合土地租契规定的用途,审查地产商的施工是否符合《建筑物条例》的规定;视察土地利用的进度,如地产商未按租契所定期限完成发展计划,港府则可予以罚款、直至收地;发展计划完成后,地产商需向建筑物条例执行处申请使用许可证(“入伙纸”)。
香港政府对土地投机的法律监管在实施中受到以下两方面的制约:①经济政策制约。港府奉行“积极不干预”政策,其主旨是崇尚自由市场经济,除在土地批租上实行绝对垄断外,强调“无形的手”的作用,给土地的二级市场、三级市场留有广阔的空间,反对过度地干预市场运行。②其他法律制度的制约。香港实行自由的企业政策,在商事组织法律制度中,对公司设立的条件、程序都规定得十分宽松,任何个人或公司均可通过简便的法律手续,设立以投机营利为目的房地产公司。因而与土地批租法律制度相比,港府限制土地投机的法律制度就显得柔性有余而刚性不足。