抑制土地投机的方法

出处：按学科分类—政治、法律 复旦大学出版社《香港法律实用全书》第415页（1331字）

香港官地的投机活动是较为活跃的，其原因主要有：①香港土地资源畸缺，人口急剧增长，形成对土地和楼宇的庞大需求，促使人们不惜重金抢购土地与房产，造成地皮供应的人为匮乏；②港府的高地价政策导致了高楼价、高租金，使房地产业成为一本万利的行业；③70年代起房地产与股票证券相结合，形成“股地拉扯”，股市的阴晴通常会引起地产业的兴衰；④香港房地产业为筹措资金，加快周转，采用了“炒楼花”的经营方式，银行普遍开展“按揭”业务，使市民或机构能够参与炒楼，大大增加了地产市道的投机性。

为了将土地投机控制在最小范围内，港府采用了以下几种法律手段：

1．官地租契中的限制

虽然官地租契的法律形式有所不同，但其核心内容均是对土地发展利用所作的详细约定，明确承租人使用土地必须承担的责任和义务。主要有：承租人完成全部建筑物的期限和违约条款；规定在完成上盖之前，除非得到港府同意，承租人不得转让、转租；不得将整幅或部分土地分割；抵押贷款只能用于设押官地的开发等。

2．补地价

土地增值是投机的动因之一。世界上不少国家与英国一样征收增值税。香港与此不同，采取了独特的补地价制度。例如，某甲在某郊区有一幢别墅，该区域被政府划定兴建机场，附近需要酒店或其他服务设施而引致此段地价迅速上扬。甲若出售住宅于某乙，乙是酒店经营者，他可以政府的规划改变为理由，申请改变土地用途。港府考虑该申请并提出修改租契的条件，令乙补交土地增值前后的差价。补地价与税收相比，一个突出的优越性是避免了反复修订税法，调整税率的繁杂立法程序。香港关于补地价的法律规定，除集中于《地税及补价(分摊)条例》外，尚散见于各法例中。

3．项目监督。

港府为了防止囤积地皮、坐收渔利，对所批出官地的使用有一套严格的管理制度，港府可以派员核查地产商的发展计划是否符合土地租契规定的用途，审查地产商的施工是否符合《建筑物条例》的规定；视察土地利用的进度，如地产商未按租契所定期限完成发展计划，港府则可予以罚款、直至收地；发展计划完成后，地产商需向建筑物条例执行处申请使用许可证(“入伙纸”)。

香港政府对土地投机的法律监管在实施中受到以下两方面的制约：①经济政策制约。港府奉行“积极不干预”政策，其主旨是崇尚自由市场经济，除在土地批租上实行绝对垄断外，强调“无形的手”的作用，给土地的二级市场、三级市场留有广阔的空间，反对过度地干预市场运行。②其他法律制度的制约。香港实行自由的企业政策，在商事组织法律制度中，对公司设立的条件、程序都规定得十分宽松，任何个人或公司均可通过简便的法律手续，设立以投机营利为目的房地产公司。因而与土地批租法律制度相比，港府限制土地投机的法律制度就显得柔性有余而刚性不足。