房屋租赁合同

出处：按学科分类—政治、法律 上海人民出版社《中国对外经济贸易法律大辞典》第492页（1524字）

出租人将房屋交给承租人使用，承租人交付租金，并于合同终止时，把房屋返还给出租人的协议。

具有一般租赁合同的特征，为双务合同，诺成合同，有偿合同。其标的物为特定的房屋，是不动产。

我国从产权结构上将现有房屋划分为3种：(1)国有房屋租赁，又分为：统管房租赁，即由国家房地产管理部门直接管理和修建的房屋，由其代表国家行使管理权，直接同用房人订立的合同；自管房租赁，即由国家机关、国营企事业单位自行管理和修建的房屋，由这些单位同用户订立的合同；代管租赁，即由房地产部门将统管房一揽子租给某单位，单位再将房屋租给用户所订立的合同。房屋租赁合同要贯彻两个原则：充分利用合理分配国有房屋的原则；以租养房，适当照顾职工负担的原则。

以租养房，即除了房屋的管理费和税收开支外，收取的租金还应保证房屋的正常维修，并能收回房屋的全部或一部分折旧费及投资的法定利息。同时对生活用房实行少量的房租补贴，适当减轻职工的经济负担。

所收租金不得挪作其他用途。合同的出租人为经营管理国有房屋的法人，可以是专门经营房地产的部门，也可以是其他全民所有制单位。

承租人为公民或法人。合同的标的为生产用房、工作用房、生活用房或文娱活动用房等。

合同期限长短期均有。合同的订立，一般通过承租人申请，出租人审批，发给分房证明而订立。

合同条款包括房屋的类别、用途、结构、面积等。未经出租人同意，任何公民和法人不得占有房屋，否则应责令其立即迁出，并赔偿由此所造成的损失。合同订立后，出租人应依约定按时将符合质量和面积的出租房屋交付承租人使用，并负责对房屋的维修，保证居住安全和正常使用。如不及时检查维修，以致房屋毁坏倒塌，造成承租人和第三人人身和财产损害时，出租人应赔偿损失。承租人为公民如死亡时，出租人应允许与原承租人长期共同居住的家庭成员另订租赁合同继续居住。承租人应按约定合理使用房屋，保护房屋，保管园林树木，按期交付租金。如果承租人擅自转租房屋，私换房屋，擅自改变房屋用途，长期闲置不用，破坏房屋，利用房屋进行违法活动，故意长期不交房租，出租人有权终止租约，承租人应补交欠租，恢复原状，赔偿损失，交出房屋。承租人依照政府有关规定与他人换房的，出租人应协助办理，不得阻挠。换房协议达成的，应经出租人批准，办理有关手续。出租人对房屋进行翻修或改建后继续用于出租的，原承租人有优先承租权，承租人变更户名，分立户名，都应向出租人申请，经核准后办理有关手续。

(2)集体房屋租赁，理论上与国有房屋租赁没有根本的差别。实践上均参照国有房屋租赁的规定执行，故与国有房屋租赁统称为公有房屋租赁。

(3)私有房屋租赁，我国宪法和法律保护公民私房的所有权，因而房屋所有人将多余的房屋或暂不居住的房屋出租是合法的，1983年12月17日国务院发布《城市私有房屋管理条例》并于同日施行。其中第四章规定租赁关系。

私房租赁的原则是：主客两利，即出租人有利可得，承租人有房可住；公平合理，即合同双方的权利义务应在平等自愿、等价有偿的原则指导下协商规定，任何一方都不应乘人之危，提高或压低租金租赁，不得强行租赁；团结互助，即租赁双方关系应具调剂余缺、互济互助性质，在使用和修改房屋等方面都应互助互让、共同协商解决困难。出租人和承租人订立书面合同后，报房屋所在地房管部门备案。

条例规定，出租人应及时提供约定的住房交承租人使用，对房屋及其设备应及时认真地检查、修缮，保证住房安全。若确实无力修缮，可以和承租人合修，承租人所付费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。

承租人的主要义务为交付租金。租赁期满时，出租人有权终止合同，收回房屋。

在不定期合同中，出租人确因自己要用房屋，可请求终止合同。