土地使用权

出处：按学科分类—政治、法律 华南理工大学出版社《土地管理法手册》第117页（1705字）

我国土地所有权包括国家和集体所有二种形式，但国家和集体作为土地所有权者并不一定亲自去经营和管理土地，这就引起了土地所有权与使用权的分离，从而也就产生了土地使用权问题。

土地使用权是土地所有权派生出来的一项权能，它是指土地使用者按照法律或承包合同的规定对其土地所享有的利用和获取收益的权利。从我国土地使用权主体的不同来分，土地使用权可以分为全民所有制单位土地使用权、集体所有制单位土地使用权和个人土地使用权。从我国土地使用权客体的不同来分，土地使用权可以分为国有土地使用权、集体土地使用权以及土地承包经营权等。

土地使用权的权能主要包括土地的使用权和收益权二项。因此，有些学者也将使用权称为“经营权”、“用益权”、“用益物权”等，但必须说明的是，这种使用权不是指所有权人对属于自己的土地所享有的使用权，而是指非所有权人对他人的土地所享有的使用权，这是一项从他人所有权中分离出来的独立的权能。我们把土地所有权人所享有的土地使用权称之为所有人的土地使用权，把从原土地所有权中分离出来的土地使用权称之为非所有人的土地使用权。前者不是一项独立的权能，它是一个完整的土地所有权所不可缺少的部分；后者是一项独立的权能，它是从原土地所有权中分离出来的一项独立的权能，我们现在所要介绍的就是这种意义上的土地使用权，即非所有人的土地使用权。

土地使用权，作为从土地所有权中分离出来的一项独立的权能，它具有如下特征：

(1)从本质上看，它是土地使用者对土地的一项占有支配权，它反映的是土地使用者与其它任何非使用者之间的法律关系，因此它是一项与土地所有权有联系的财产权。土地使用权的基础是占有，没有占有就无法行使对土地的使用权，居于这个意义，有些学者将土地使用权称之为占有支配议。

(2)土地使用权既然是一项与土地所有权有联系的财产权，它的核心内容必然是要从土地本身获取利益或收益，实现土地的使用价值。但由于土地使用者终究不是土地所有权人，他不能对土地作出最终的处分，他不能象土地所有权人那样，自己决定土地的最终归宿，如要征用、划拨、调整、承包等变更土地权属，必须有一方或一方以上是土地所有权人。非所有权人，即土地使用者无权变更土地权属。行使土地使用权的目的，是为了获取一定的收益或利益。由于土地是最为重要的生产资料和生活资料，土地的使用经营一定会带来财富，因此土地使用权也具有不亚于土地所有权的意义，居于这个意义，有些学者又将土地使用权称之为用益权或收益权。

(3)土地使用权的取得方式，可以直接依据法律或行政方式取得。如国有土地使用权依据征用或划拨而取得；也可以依据合同方式取得，如土地承包经营权依据土地承包合同而取得。但不管哪种取得方式，土地使用权的取得都必须有合法的依据，也只有合法取得的土地使用权，才能受到法律的认可和保护，非法取得的土地使用权应视为对他人土地权属的侵犯，要受到法律的追究和制裁。

(4)由于土地是最为重要的不动产，这样就使得土地与地上的建筑物、林木、庄稼、牧草等以及地下的各种矿产物质发生了密切的联系。它们的所有权、使用权可能一致、也可能不一致，当它们的权属不一致时就会引起一些行使土地使用权的问题。另外，由于土地是不动产，还会引起相邻之间土地使用权问题，这些都需要法律统一加以调整。

(5)土地使用权人同所有权人一样，也享有保护自己实体权利的程序方面的权利，即当土地使用权人所行使的权利受到非法侵犯时，土地使用权人可以请求土地管理部门或人民法院依法保护自己权利的行使和实现。如土地被非法侵占，可以向法院提起返还之诉，土地遭受他人污染和破坏，可以向法院提起损害赔偿之诉。