官地收回的原因

出处：按学科分类—政治、法律 复旦大学出版社《香港法律实用全书》第420页（3046字）

官地收回是指港府因特定原因提前将年期未满的批租官地予以收回。九七前，香港调整官地收回的成文法例主要有以下几部：《收回官地条例》(Crown Land Resumption Ordinance)、《道路(工程、使用及补偿)条例》［Roods(Works，Use and Compensation)Ordinance］、《集体运输(收回土地及有关规定)条例》［Mass Transit Railway(Land Resumption and Related Provisions)］、《土地征用(占用权)条例》［Land Acquisition(Possessory Title)］、《政府地产权(收回及授权管理辅助办法)条例》［Crown Rights(Reentry and Vesting Remedies)］。

香港政府收回官地的原因主要有两类：因毁约而收地和因公共目的而收地。

现有法例并无毁约的完整定义。《政府地产权(收回及授权管理辅助办法)条例》列举了毁约的两种情况：

(1)承租人违反官地租契中的约言、条件或者规定；

(2)应付的官地租金或年度地价遭到拖欠。

此时经过授权的政府官员应发出授权通知，并将该通知送达给原来的官地承租人。送达的方式可以是直接送达，可以是以挂号信邮递送达，也可以将通知交给占有该地段上的房屋的成年人，以此作为送达。授权通知应该在《宪报》上予以公布。

授权通知可在田土厅进行登记。登记后政府就获得了该块土地上的相关权益，并继承了与该地块及其上面的房屋有关的相关土地的原承租人通过在田土厅办理了登记手续的各种合约而获得的各项权利或承担的各项义务，但政府的权利不受下列因素影响：

(1)任何抵押或按揭，不论其为法定的，还是衡平法上的，也不论是否在田土厅办理过登记手续；

(2)任何留置权；

(3)如果原承租人将地块作为支付或预付款项的担保物，则原承租人由此而获得的权利政府不予继承；

(4)任何未在田土厅登记的合约中所载明的权利义务。

对于构成毁约的官地，由政府官员向田土厅发出收回官地租业权及其他相关权利的契据摘要(Memorial)。该摘要一经登记，官地及其相关权利即被视为收回，而不需香港政府对于该地块上建筑物的实际占有。有关契据摘要进行了登记的通知应该在《宪报》上予以公告。

总之，香港政府接受土地租金或者由其他机构代表香港政府接受土地租金，并不意味着香港政府声明放弃了回复土地的权利，也不意味着香港政府声明放弃因承租人违反官地租契所规定的条件与约定而没收土地的权利。为进一步说明如何认定违反租契的条件与约定，本节附录中对两个相关的案例进行了分析。

另外，香港政府还可以因公共目的而收地。根据《收回官地条例》、《土地征用权(占地权)条例》，“公共目的”包括：

(1)为了在不卫生的房产上建造改良的住宅，或者为了改善其卫生状况而征用土地；

(2)任何房产因接近或接触而严重妨碍其他房产的通风状况，或造成或导致其他房产不适于居住、处于危险状况或有害于健康，在以上情况下政府可以征用土地；

(3)为了军事目的而征用土地；

(4)行政长官确定的其他任何公共目的，主要指修建道路、铁路、公共活动场所、兴建市政工程、公共房屋等。

因公共目的而收回官地的法定程序，各个法例规定不完全相同，但其大致步骤如下：

(1)将收地公告刊登于《宪报》和中、英报纸中，列明收地范围。声明自《宪报》刊登之日起一定期限后(一般为1～3个月)，凡属收地范围内的一切物业将归属政府所有，任何个人在该地之上、之中享有的所有权及其权益、权利、地役权均被取消；

(2)在《宪报》刊出公告的同时，将收地通知送达每一个能够找到的权利所有人或享有人；

(3)通知中言明其可在规定期限内向港府递交主张权利的申请和证据；

(4)法定期限届满后，该收回地块上的一切业权全部回归政府。如果香港政府对申请人的权利主张予以拒绝，权利主张人可请求高等法院对其是否拥有权利作出裁定。

但是各个法例的规定又有自己的特殊性，下面以《土地征用(占有权)条例》为例加以说明。

根据该条例，有关征用土地的通知必须由地政署送达给下列两种人：

(1)可能对于该土地及其中任何部分的所有权提出主张的人；

(2)占有该土地或其中任何部分的人。

该通知的具体形式由地政署根据具体情况规定。该通知应声明：政府已对该土地发出了征地命令，同时应对该地块进行描述。征地命令由地政署存放在指定的政府办公室中，供公众在该办公室通常向公众开放的时间内免费查阅，而通知中应该说明可以查阅该征地命令的时间与地点。

港府在下列出版物上发出征地公告：

(1)在一期《宪报》上以中英文同时发表；

(2)一期英文报纸上；

(3)一期中文报纸上。

港府还应该将该公告张贴在该地块的显着部位上，征地通知应当说明通知张贴在该地块上的日期，自该日期起1个月后，或在地政署决定并于该通知中说明的更长期限后，通知中所描述的土地将被收归港府，任何个人在该土地之中或之上享有的任何权益、权利或地役权均取消。通知中言明被送达人有权在委托日期前或地政署允许的最长期限内，向地政署递交权利主张的书面通知以及他拥有的证明其权利主张的证据。地政署有绝对的裁量权以决定是接受还是拒绝被送达人提交的权利主张。如果地政署拒绝了提交的权利主张，或者拒绝对提交主张的期限延长至委托日期之后，则权利主张人可以地政署为被告，向高等法院申请对其权利作出裁决，申请应在自委托之日起1年内或高等法院允许的更长期限内提出。