地产注册

出处：按学科分类—政治、法律 复旦大学出版社《香港法律实用全书》第419页（1429字）

所谓地产注册，指的是透过特定的政府机构，将每块土地的业主的详细情况记录下来，以此作为业主拥有土地使用权的证明。业主可获得政府发给的产权证书。香港地产的注册可分为契据注册与阻累性权益注册两种。契据注册指的是将涉及地权的契据文件详细情况记录下来。虽然土地买卖和转让通行以书面契约作为凭据，但注册机构只审查文件表面是否符合法定形式要件，并不能保证已登记契据的效力和业主租业权的合法性，因而它对于土地产权的证明力并不是绝对的。阻累性权益注册则是一种辅助性注册制度，是指将土地抵押受益人的权益记录入册，使抵押地产受约束，以保障贷款人的利益；同时将一些政府的土地管理措施记录入册，以协助某些行政法规的执行。阻累性权益注册必须与契据注册相结合，其形式是在注册簿内增加阻累性注册的记录栏。因此，翻查土地产权记录同时就能见到一切已经注册的阻累性权益。

土地注册处，亦称田土注册厅，是香港专门负责土地转让买卖及有关地产权益变更后注册登记事宜的机构。目前，土地注册处包括设于港岛金钟道政府合署的市区土地注册处，以及11个“新界”土地注册处，分设于荃湾、元郎、沙田、西贡、屯门、离岛、大埔及北区。根据《土地注册条例》，凡一切与地权有关的文件，都必须在该处注册，否则其权益就得不到法律保护。当事人应该主动向田土注册厅送交有关地产权益的文件，并向田土厅缴纳登记费。田土厅收到文件后，先就各文件进行编号，并按日期将其逐项登记在日志卡上，以便在必要时用以确认文件的优先权或作为解决其他纠纷的证据。田土厅人员审查每份文件的内容和格式，若符合标准，则在注册簿内进行文件的登记。土地注册簿是以土地分段归档的。每一份表格记录着特定地段的编号、地税、大厦及街道名称、业主姓名及与该地段有关的一切登记文件，如政府批租土地时的第一份批地租约，以及其后产生的买卖协议、让渡契约、抵押契约、租约、法令等，而每一份文件必须经田土注册官签署，才是合法有效的登记。

一般契约、地产让渡契据和其他涉及地产权益的书面文据，在正式签订之日后按期在1个月内注册的，其优先权追溯至签订之日起算。假如一份地产让渡契据是在7月10日签订，那就应在8月10日前注册，不论在这一个月中的任何一天注册，受让人对于地产的优先权都于7月10日生效。如果在8月10日以后才去注册，即属于逾期注册，其优先权自注册日起算。另外，有关地产的遗嘱在立遗嘱人死后1个月内注册，则其优先权追溯至死者去世之日；有关地产的判决书在颁发后1个月内注册，则其优先权追溯到颁布之日。

香港政府还建立了土地查阅制度，规定凡在田土注册厅登记注册的所有有关土地房产的资料，均可公开让市民查阅，地产交易的新业主应该查明：原业主曾否将地产作为抵押或向银行按揭，债务是否还清，原有地产债权人是否在田土厅注册登记在案等。如果新业主事先不去查册，或者虽查册却未查清事实，则成交后一旦发现原业主有未清结的责任，则全部由新业主承担。这是香港地产制度中“认地不认人”原则的具体体现。

香港的地产注册制度是较为详细周密的，它为港府决策提供了详实资料，公众查册等制度则为业权的安全性提供了一定的保障，并且有助于杜绝地产交易方面的诈骗与舞弊行为。