房地产转让的主要方式

出处：按学科分类—政治、法律 复旦大学出版社《香港法律实用全书》第426页（1217字）

香港房地产转让主要有五种方式，即：继承、馈赠、强迫性转户、分割、自由买卖。其中自由买卖最为常见，所涉及的法律关系也最为复杂。下面就前四种方式分别加以简述，自由买卖方式在后文有详述。

继承。房产继承的情形主要有两种。在业主生前留有遗嘱的情况下，则由遗嘱中指定的人继承房产；如果没有有效的遗嘱，则由法定继承人继承。在以上两种情况下，由遗产承办人或遗产管理人用“接手文书”的形式将产权转移到遗产受益人名下。“接手文书”由遗产承办人和遗产管理人签署而成，不须缴纳印花税。如果遗产承办人在没办妥遗产分配手续时已过世，则其本人的遗产承办人可以接替其职务和权力。此外，对于以合有租业权(Joint Tenancy)而拥有的房产，采取“生存者取得权”原则，指的是活着的合有人有权取得死去的合有人在合有财产中的权益，而一个合有人不能按照自己的意愿把合有财产中自己的那一份遗赠给他人，任何死者的继承人无权请求取得死者的份额。而对于以共有租业权(Tenancy In Common)方式而拥有的房产，每个共有人都可以通过遗嘱的方式将房产转让给他人。如果死者未留下遗嘱，他的房产可以由其法定继承人予以继承。在一项合约或遗嘱中，除非其中有明示的条款，一般情况下推定该合约或遗嘱所授予的财产权为共有租业权。

赠送。在这种转让方式中，转让双方可以不经过洽谈和订合约阶段，直接办理契约转户手续，并应在田土厅注册。如果该处房产已经进行了抵押，则赠送前要取得抵押受益人的书面同意，并约定由谁向抵押权人还款。在一般情况下，抵押人的义务并不随着抵押物的转让而转移给受赠人，受赠方不签署抵押契约，也不能独立作出出卖该处房产的决定，赠予人仍然要承担还款责任。但三方如果达成协议，受赠人也可以获得完整的物业权。在赠送中双方可以聘请同一律师办理一切法律事务。

分割。业权的分割主要在以下两种情况下产生。第一种是分割合有租业权，使其成为共有权益。《地产转让及物业条例》规定，合有租业权可由合有业主之一向其他业主送出书面通知分割而变为共有租业权，而其他业主一般不得反对这种分割。第二，如果两人以上对一处房产拥有合有租业权或共有租业权，则任何对该物业有权益的人可向法院要求颁令分割权或变实物业。

强制性转户。这种转让的主要类别有：政府根据《收回官地条例》等法规收回土地，其具体程序见前；抵押受益人在抵押人无力清偿债务时已将作为抵押物的房产转到自己的名下或者出售，其程序与一般买卖程序基本相同；此外，在发生有关物业产权的诉讼案件时，法院可以发出将败诉方名下的房产转移给胜诉方的判决，由法院代为签署产权转户契约，这类契约也必须在田土注册厅进行登记。