房地产综合开发的效益评价

出处：按学科分类—经济 企业管理出版社《现代企业理财手册下》第1875页（5147字）

房地产综合开发经营包括两部分，一是生产过程的经营，二是流通过程的经营。

房地产综合开发建设的工程项目，要通过招标、投标的方式进行。其经济效益就是建设过程中的劳动占用量和劳动耗用量能取得的符合社会需要的劳动成果的比较。它是劳动成果成正比，同劳动消耗量成反比。

1．住宅建设经济效益的评价

(1)住宅小区开发建设的经济效益分析

①在实际工作中，主要以住宅指标来计算经济效益。住宅指标量有三种算法：

A．是全部建成的住宅量；

B．是余房量，即以建成的住宅量减去安置原有居民用房量而净得的住宅数量；

C．是增房量，即以建成的住宅量减去因建设新住宅而拆除的旧住宅量(折旧后的残存量)所得到的社会实际增加的住宅量。

评价住宅建设的经济效益几种方法的适用：

住宅小区开发建设投资包干的承包单位，用全部建成的住宅量；

评价一个城市的住宅建设经济效益，应该用增房量；

建设单位和房产经营单位则需要用余房量来进行评价。

②折、建、安常用的三个比值。

增房量=新建住宅数量－拆除旧住宅数量×折旧率(%)

余房量=新建住宅数量－安置原有居民用房量

拆建比。住宅建设的拆建比是拆除旧住宅数量(建筑面积)与新建住宅数量的比较，通常以拆为1，公式如下：

如：拆3000m²旧房，建9000m²新房，则拆建比即为1∶3。

拆安比。住宅的拆安比是拆除的旧房数量与安置原地居民所用的新房数量的比较，通常以拆为1，公式如下：

如∶拆3，000m²旧房，安置居民用6，000m²新房，拆安比即为1∶2。

建安比。通常以建为1，公式如下：

例如：建9，000m²新房，安置用6，000m²新房，建安比即为1∶0．67。一般情况下，这个比值＜1，在旧区改建，居民人口密度特别高的地区也有的比值＞1。

(2)住宅建设的劳动消耗量——总费用分析

住宅建设总费用的项目构成，如图。

(3)住宅建设经济效益的主要指标。包括以下三个方面：

①单位面积投

单位面积投资，即每m²(建筑面积)住宅的综合造价。现在有三种算法：

A．全部住宅的综合单方造价

全部住宅的综合单方造价=住宅建设的总费用／住宅总建筑面积

这个指标反映工程造价的高低，同样，住宅建筑造价标准也影响经济效益，造价低，则经济效益高。

B．增房量的综合单方造价

这个指标低，则用同量的社会投资增建的住宅量就多，经济效益就高。

C．余房量的综合单方造价

一般，这个指标低，则用同样投资，得到的空房就多，房产经营单位得到的效益就高。

每套住宅的综合造价。每套住宅的综合造价，是住宅建设总费用除以住宅套数所得的每套住宅的造价。

每套住宅的综合造价低，表明用同量投资，解决住宅问题的户数就多，经济效益就高。

②质量指标。建成的住宅质量好，使用寿命长、平时维护费用少，经济效益就高。反之，经济效益就低，甚至是负效益。

③建设速度。建设工期短，发挥效用早，资金周转就快，基建贷款支付利息等，经济效益就高。

[例]某新区综合开发的可行性研究中成本效益分析如下：

A．概况：开发区地势较低，需大量回填土。然后进行三通一平，使“生地”变“熟土”，之后再建设

a．住宅，包括花园别墅、公寓(三层)、平房(二层)、双连式公寓。

b．酒店，一四星级酒店，28层建筑面积约50，000平方米。

c．商业中心及行政区，包括信息大楼、商业中心等。

d．俱乐部，建筑面积700平方米。

e．社会设施，包括中学、小学、幼儿园及公安机关等。

B．估算费用时参照本地区各种同类项目，并未考虑今后实施时间时的物价上涨因素。各项费用为：

a．土地开发费 10，800万元

其中：征地搬迁费 2，200万

填土整地 1，250万

三通 3，050万

其它 4，300万

b．住宅建设费 17，400万

其中：花园别墅 4，800万

三层公寓 2，304万

二层高平房 576万

双连式公寓 9，720万

c．酒店建设费 7，900万

d．商业中心及行政区建设费 1，360万

e．俱乐部建设费 360万

f．社会设施建设费 360万

以上估算费用总额为38180万元，此数字未包括因动用资金所发生的任何利息不可预见费、税收等。

C．效益测算，根据已做过的需求及价格估算直接计算效益

a．花园别墅 11．7万m²×700元／m²=8，190万元

b．三层高公寓 6万m²×350元／m²=2，100万

c．二层高公寓 2．5万m²×350元／m²=875万

d．双连式公寓 23．3m²×1，000元／m²=23，500元

e．酒店 2．4万m²×1，200元／m²=2，880万

f．信息中心大楼 1．6万m²×400元／m²=640万

g．商业中心 3．5万m²×400元／m²=1，400万

h．俱乐部 3．5万m²×100元／m²=350万

全部收入为39，935万元。

[例2]某开发商拟在一块土地上兴建一栋高级公寓，占地面积4，000m²，规划许可建设面积为16，000m²。地价为12，000元／2，建筑成本为4，800元／m²预计项目建成后的售价为12，500元／m²，整个评估过程如下(利息率取9%)：

A．土地成本

a．地价：4，000×12，000=4，800(万元)

b．获取土地的相关费用(取地价的1．2%)。

4，800×1．2%=58(万元)

c．购买土地的总费用：4，800+58=4，858(万元)

d．从购买土地到项目销售完毕的利息支出

(24个月，i=9%)：914万元

e．土地成本总额：4，858+914=5，772(万元)

B．建造成本

a．建造成本预算：16，000×4，800=7，680(万元)

b．专业人员费用(建造成本的8%)7．680万元×8%=6．4(万元)

c．利息支出(假设建设期12个月内费用均匀支出，出售期为6个月，i=9%)：746万元

d．建造成本总额：7，680+614+746=9，040(万元)

C．出售成本

a．物区代理费用(取销售收入的1%)=200万元

b．广告宣传费：28万元

c．出售成本总额：200+28=228(万元)

D．总开发成本5，772+9，040+228=15，040(万元)

E．预期净销售收入：16，000×12，500×(1－3%)=19，400(万元)(扣除3%的营业税)

F．开发商利润：19，400－15，040=4，360(万元)

结论该项目在经济上是可行的。