土地增值税及其计算

出处：按学科分类—经济 企业管理出版社《现代企业理财手册上》第1307页（3727字）

1．什么是土地增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额征收的一种税。

对土地增值额的征税，实际上是对土地收益即对土地地租征税。所谓地租，是从土地上获得的收入超过生产费用的余额，属利润范畴。但由于土地特殊的自然属性，它并非人力所能完全改变，因而与一般意义上的利润不同，而属于特殊的超额利润。对土地增值征税的主张，被世界上许多国家和地区所采纳。目前世界上有60多个国家和地区直接对土地(有的连同地上建筑物)转让收入征税。我国自1987年深圳市率先出让国有土地使用权以后，沿海其他地区也逐步探索国有土地使用制度的改革。1988年宪法修正案规定：土地使用权可以依照法律的规定转让。1990年国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对国有土地使用权的出让和转让作了界定，对土地使用权作为生产要素进入市场提供了法律保障。特别是1992年初邓小平同志南巡讲话发表以后，房地产业发展极快，房地产市场已初具规模并逐渐完善。房地产业的发展，不仅带动建材、钢铁等相关产业的发展，而且对改善人民居住条件，合理配置土地资源，充分发挥国有土地资产效益，改善投资环境，增加国家收入，都起了积极作用。为了进一步规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，经1993年11月26日国务院第12次常务会议通过，李鹏总理于12月13日发布第138号国务院令，发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)，于1994年1月1日起施行。

2．土地增值税的征收范围和纳税人

条例规定，凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权并取得收入的单位和个人，应按规定缴纳土地增值税。这里规定的征收范围有两层意思：一是只对转让国有土地使用权征税，集体所有的土地须先由国家征用后才能转让；二是只对出售的房地产征税，对不出售的房地产如继承、赠与房地产不征土地增值税。

土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。也就是说，一切行政企事业单位和个人，不分内外和经济性质，即不论是国有、集体、私营企业或个体工商业户，还是外商投资企业，也不论是专营还是兼营房地产开发业务的，只要其出售房地产，就是土地增值税的纳税义务人，就要依法交纳土地增值税。

3．计税依据

土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的土地增值额。由于我国房地产市场发育不健全，土地增值税的计算只能采用简便易行的扣除法或余额法，即出售房地产收入减去取得土地使用权时所支付的价款、土地开发成本、地上建筑物成本及其有关费用、销售税金等以后的余额。用公式表示为：

土地增值额=转让房地产所取得的收入－扣除项目金额

转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目有：

(1)取得土地使用权所支付的金额；

(2)开发土地的成本、费用；

(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

(4)与转让房地产有关的税金；

(5)财政部规定的其他扣除项目。

由于土地增值税是按转让房地产收入减除规定的扣除项目金额后计算征税，对一些收入和扣除项目申报不实或无法准确掌握的资料，就难以计税，因此，碰到这种情况，就要按照房地产评估价格计算征收。房地产评估价格是指由土地管理部门或房地产中介机构根据相同地段、同类房地产售价综合评定的，并经当地税务机关确认的价格。条例规定对下列情况按房地产评估价格计征税款：

(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的；

(2)提供扣除项目金额不实的；

(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

4．税率

土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。这个税率一方面对于正常的房地产开发经营(利润率不可能太高)是比较优惠的，另一方面对取得过高收入特别是获取暴利者能起到一定调节作用。具体税率规定如下：

(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

5．免税项目

考虑到我国房地产业的特殊情况及人民居住条件仍然较差等情况，条例规定以下情况免征土地增值税：

(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

作这样的规定，主要是因为经营开发这类房地产一般是政府要求必须搞的，大多是微利项目，投入大而收益小，应从税收上给予支付和鼓励；同时也可以避免因征收土地增值税后又征所得税，税负过重的问题。

6．征收管理

(1)纳税期限

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

(2)纳税地点

土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。这里所说的房地产所在地，是指房地产的座落地。跨两个或两个以上地区的房地产，凡独立核算单位在房地产所在地的，在独立核算单位所在地缴纳；独立核算单位不在房地产所在地的，由上级税务机关根据情况具体确定纳税地点。

(3)有关部门的责任或义务

土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税；纳税人未依法缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

7．土地增值税的计算

由于土地增值税实行的是超率累进税率，因此税款计算公式为：

应纳税额=土地增值额×(适用税率－速算扣除率)

土地增值税的速算扣除率：适用税率为30%时，速算扣除率为0；适用税率为40%时，速算扣除率为5%；适用税率为50%时，速算扣除率为7．5%；适用税率为60%时，速算扣除率为15．75%。

例：某房地产开发公司售出新建写字楼一幢，售出价2，200万元。该楼建设成本920万元。计算该房地产开发公司应缴纳多少土地增值税。

(1)土地增值额=2，200－920=1，280(万元)

(2)增值额超过扣除项目100%，不足200%，适用税率50%，速算扣除率7．5%。

(3)应纳税额=1，280×(50%－7．5%)=544(万元)