外商投资房地产企业会计报表格式及其编制说明

出处：按学科分类—经济 企业管理出版社《涉外会计实用手册》第1443页（11777字）

(企业名称)

资产负债表

(企业名称)

利润表

(企业名称)

利润分配表

会计报表编制说明

资产负债表(会外房01表)

一、本表反映企业月末、季末、年末的资产、负债和所有者权益的情况。编制本表是为了综合反映企业各项资产、负债、所有者权益的增减变动及其相互之间的对应关系；检查企业资产、负债、所有者权益的结构是否合理，是否有充裕的偿债能力。本表的资产总计应等于负债及所有者权益总计。

二、本表上端横线上应填列编表企业的名称(其余各表同)。

三、本表各项目的年初数，应根据上年度资产负债表中各项目的年末数填列。如果本年度资产负债表各个项目的名称和内容与上年度的不一致，应将上年度资产负债表各项目的名称和期末数作相应调整后，填入本表年初数栏，并在年度会计报告中加以说明。

四、本表各项目的期末数，应根据各有关科目及所属明细科目的期末余额计算填列。

五、本表各项目的内容和填列方法如下：

1．“银行存款”项目，反映企业各种银行存款的期末记帐本位币金额之和，应根据“银行存款”科目的期末余额填列。

2．“有价证券”项目，反映企业购入的各种有价证券的期末结存余额，应根据“有价证券”科目的期末余额填列。

3．“应收票据”项目，反映企业期末尚未收到票款应收票据余额，应根据“应收票据”科目的期末余额减去“应收票据贴现”科目期末余额后的净额填列；同时应将“应收票据贴现”科目的期末余额，在本表下端附注部分的“由企业负责的应收票据贴现”项目内填列，以反映企业对这些票据所承担的责任。票据的应计利息收入应在“其他应收款”项目内反映。企业如果有一年以上的应收票据、应收帐款和其他应收款等，应分别从这些项目中扣除，另在本表长期投资类下的“一年以上的应收款项”项目中予以反映。

4．“应收帐款”项目，反映企业因销售产品和提供劳务等应向购买单位收取而于期末尚未收回的帐款余额，应根据“应收帐款”科目的期末余额填列。

不设“预收帐款”科目而将预收帐款直接记入“应收帐款”科目贷方的企业，本表“应收帐款”项目，应根据“应收帐款”科目所属明细科目的期末余额分析填列。应收帐款明细科目中属于预收帐款的数额，应在本表负债方的“预收帐款”项目中单独反映。

5．“坏帐准备”项目，反映企业提取的坏帐准备期末余额，应根据“坏帐准备”科目的期末余额填列。

6．“预付帐款”项目，反映企业预付给承包单位或供应单位的款项。本项目应根据“预付帐款”科目的期末余额填列。不设“预付帐款”科目而将预付帐款的金额直接记入“应付帐款”科目借方的企业，本项目应根据“应付帐款”科目所属明细科目的借方余额分析计算填列。对于应付帐款已经登记入帐的已结算工程款或购货，其有关的预付帐款，不应在本表中一面作为预付帐款，一面作为应付帐款分别反映，而应与应付帐款的数额相冲抵。

7．“其他应收款”项目，反映企业除应收票据、应收帐款、预付帐款和内部往来以外的其他应收及暂付款项，应根据“其他应收款”科目的期末余额填列。不单独设置“备用金”科目的企业，备用金的期末余额，也应在本项目内反映。

8．“待摊费用”项目，反映企业已经支出但应由本期及以后各期分期摊销的各项费用的摊余价值，应根据“待摊费用”科目的期末余额填列。“预提费用”科目期末如有借方余额，“开发间接费用”科目在年度中间如有借方余额，也包括在本项目内反映。

9．“存货”项目，反映企业期末在库、在用、在途、在建和在加工中的各项存货的实际成本，包括库存材料、库存设备、低值易耗品、开发产品、分期收款开发产品等。本项目应根据“物资采购”、“采购保管费”、“库存材料”、“库存设备”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“委托加工材料”、“开发产品”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”、“开发成本”等科目的期末借贷方余额相抵后的差额填列。另外，企业还应将“开发成本”科目的期末余额在本项目下的“其中：在建开发产品”项目中单独反映。

10．“一年内到期的长期投资”项目，反映企业自编表日起一年内到期的长期投资，应根据“长期投资”科目所属有关明细科目的期末余额分析填列。

11．“其他流动资产”项目，反映企业除上述流动资产项目以外其他流动资产的实际成本，就根据有关科目的期末余额填列。

12．“长期投资”项目，反映企业以各种方式进行的长期性投资的期末余额，应根据“长期投资”科目的期末余额填列，企业自编表日起如有一年内到期的长期投资，应从本项目中扣除，另在本表流动资产类下的“一年内到期的长期投资”项目中予以反映。

13．“一年以上的应收款项”项目，反映企业自编表日起在一年以上的应收款项的期末余额，应根据“应收票据”、“应收帐款”、“其他应收款”等科目所属有关明细科目的期末余额分析填列。

14．“固定资产原价”和“累计折旧”项目，反映企业所有的固定资产的原价和累计折旧，应分别根据“固定资产”和“累计折旧”两科目的期末余额填列。

15．“固定资产清理”项目，反映企业因出售、报废、毁损等原因转入清理但尚未清理完毕的固定资产，应根据“固定资产清理”科目的期末余额填列。如为贷方余额，本项目数字应以“－”号表示。

16．“在建工程”项目，反映企业期末各项未完工程的实际支出和尚未使用的工程物资的实际成本，包括已交付安装的设备价值、未完建筑安装工程已经耗用的材料、工资和费用支出、预付出包工程的价款、已经建筑安装完毕但尚未交付使用的建筑安装工程的成本以及尚未使用的工程物资的实际成本等，应根据“在建工程”科目的期末余额填列。

17．有关无形资产各项目，反映企业期末各项无形资产的原价扣除摊销额后的净额，应根据有关科目的期末余额填列。

18．“开办费”项目，反映企业筹建期间发生的开办费在期末尚未摊销的余额，应根据“开办费”科目的期末余额填列。

19．“筹建期间汇兑损失”项目，反映企业筹建期间发生的汇兑净损失在期末尚未摊销的余额，应根据“筹建期间汇兑损失”科目的借方余额填列。如为贷方余额，则反映汇兑净收益在期末尚未转销的余额，应在其他负债类“筹建期间汇兑收益”项目中反映。

20．“递延投资损失”项目，反映企业以实物或无形资产投资时，其作价低于帐面价值的差额的在期末尚未摊销的余额，应根据“递延投资损失”科目的借方余额填列。如为贷方余额，则反映投资作价高于帐面价值的差额在期末尚未转销的余额，应在其他负债类“递延投资收益”项目中反映。

21．“递延税款借项”项目，反映企业在采用纳税影响会计法时，由于时间性差异造成的按会计利润计算的应交所得税额小于按纳税所得计算的应交所得税额的差额在本期末尚未转回的余额，应根据“递延税款”科目的借方余额填列。如为贷方余额，则反映由于时间性差异造成按会计利润计算的应交所得税额大于按纳税所得计算的应交所得税额的差额在期末尚未转回的余额，应在其他负债类“递延税款贷项”项目中反映。

22．“其他递延支出”项目，反映企业除开办费、筹建期间汇兑损失、递延投资损失、递延税款借项、待转销汇兑损失以外的其他需要分期摊销的支出在期末尚未摊销的余额，应根据“其他递延支出”科目的期末余额填列。

23．“待转销汇兑损失”项目，反映企业1927年7月1日开始执行《外商投资企业会计制度》时，由于外币业务核算原则发生变化而第一次计算出来并允许分期摊销的汇兑损失至本期末尚未摊销的余额，以及因1994年1月1日外汇体制改革而一次调整产生并允许分期摊销的汇兑损失中至本期末尚未摊销的余额，应根据“待转销汇兑损益”科目的期末借方余额填列。如为贷方余额，则表示汇兑收益，应在其他负债类“等转销汇兑收益”项目中反映。

24．“短期借款”项目，反映企业向银行及其他单位借入的各种短期借款，应根据“短期借款”科目的期末余额填列。

25．“应付票据”项目，反映企业在期末尚未清偿的应付票据余额，应根据“应付票据”科目的期末余额填列。票据的应计利息支出应在“其他应付款”项目内反映。企业如有一年以上的应付票据、应付帐款和其他应付款等，应分别从这些项目中扣除，另在本表长期负债类下的“一年以上的应付款项”项目内予以反映。

26．“应付帐款”项目，反映企业因购买物资、接受劳务供应等在期末尚未向共应单位清偿的帐款，应根据“应付帐款”科目的期末余额填列。不设“预付帐款”科目的而将预付的帐款直接记入“应付帐款”科目借方的，应将“应付帐款”科目的所属明细科目的期末借方余额中属于预付帐款的部分从本项目中扣除，另在本表资产方“预付帐款”项目中反映。

27．“应付工资”项目，反映企业期末应付未付的职工工资，包括应付中方职工工资和外方职工工资以及应付中方职工的退休养老等项基金、保险福利费用和国家的各项补贴。应根据“应付工资”科目的期末余额填列。

28．“应交税金”项目，反映企业期末应交未交的各项税金余额，包括应交的所得税、进口环节税金、营业税、土地增值税，城市房地产税、车船使用牌照税和应交的代扣个人所得税等。企业还应将实际支付的进口环节税金在本表附注部分予以注明。

29．“应付股利”项目，反映企业在期末应付未付的按分配方案确定分配的投利，应根据“应付股利”科目的期末余额填列。

30．“预收帐款”项目，反映企业预收的购房定金和代建工程款，应根据“预收帐款”科目的期末余额填列。不设“预收帐款”科目而将预收帐款直接记入“应收帐款”科目贷方的企业，本项目应根据“应收帐款”科目的明细科目期末贷方余额分析填列。如销售已实现或代建工程已竣工验收并已记入“应收帐款”科目的，应收帐款应与该项销售有关的预收帐款相互抵销，不应再将该项预收帐款继续列入本项目内。

31．“其他应付款”项目，反映企业除应付票据、应付帐款、应付工资、应交税金、应付股利、预收帐款和内部往来以外的其他应付及暂收款项，应根据“其他应付款”科目的期末余额填列。

32．“预提费用”项目，反映企业已经预提计入成本、费用但尚未实际支付的各项支出，应根据“预提费用”科目的期末贷方余额填列；如有借方余额，应在“待摊费用”项目反映。

33．“职工奖励及福利基金”项目，反映企业按照规定从净利润中提取的职工奖励及福利基金的期末未用余额，应根据“职工奖盛及福利基金”科目的期末余额填列。

34．“一年内到期的长期负债”项目，反映企业长期负债中自编表日起一年内到期的部分，应根据“长期借款”、“应付公司债”、“应付公司债溢价和折价”、“融资租入固定资产应付款”等科目所属有关明细科目的期末余额分析填列。

35．“其他流动负债”项目，反映企业除上述流动负债以外的其他流动负债，应根据有关科目的期末余额填列。

36．“长期借款”项目，反映企业向银行和其他单位借入的长期借款，应根据“长期借款”科目的期末余额填列。企业自编表日起如有一年内到期的长期借款，且不准备用别项长期借款来低补，应从本项目中扣除，另在本表流动负债类下的“一年内到期的长期负债”项目内予以反映。

37．“应付公司债”项目，反映企业为筹集长期资金而发行的公司债在期末尚未偿付的金额，应根据“应付公司债”科目的期末余额填列。企业自编表日起如有一年内到期的应付公司债，并且不准备发行新的公司债来抵补，应将这部分公司债连同其未摊完的溢价(折价)，公别从本项目和“应付公司债溢价(折价)”项目中扣除，另在本表流动负债类的“一年内到期的长期负债”项目内予以反映。

38．“应付公司债溢价(折价)”项目，反映企业发行公司债时发生的实际售价与债券票面金额在期末尚未摊销的余额，应根据“应付公司债溢价或折价”科目的期末余额填列。如为贷方余额，则为应付公司债溢价，以正数填列；如为借方余额，则为应付公司债折价，以负数填列。

39．“一年以上的应付款项”项目，反映企业自编表日起一年以上的应付款项的期末余额，应根据“应付票据”、“应付帐款”、“其他应付款”、“融资租入固定资产付款”等科目所属有关明细科目的期末余额分析填列。

40．“递延出租收入”项目，反映企业出租开发产品时，一次收到但需要在整个租期内递延的租金收入在期末尚未转销的余额，应根据“递延出租收入”科目的期末余额填列。

41．“其他递延贷项”项目，反映企业除“筹建期间汇兑收益”、“递延投资收益”、“递延税款贷项”、“递延出租收入”、“待转销汇兑收益”等项目以外的其他递延项目的贷方余额，应根据有关科目的期末余额填列。

42．“实收资本”项目，反映所有者实际投入的资本总额(不包括资本溢价部分)，应根据“实收资本”科目的期末余额填列。中外合资经营房地产企业和中外合作经营房地产企业还应将中方实际投入的资本和外方实际投入的资本在本项目下分别另行反映，并根据“实收资本”科目所属明细科目的期末余额分析填列。

为了与实收资本相比较，企业应在“实收资本”项目上面的“资本总额”项目的括号内，填列企业注册资本的币种和金额，即投资人认缴的全部出资额。“资本总额”项目的金额栏应空置不填。

所有者以非人民币货币计价的资产投资的，企业应在“实收资本”项目以及“中方投资”和“外方投资”项目括号内分别填列实际投入的非人民币货币资本期末数的金额。投入的资本中如有两种或两种以上的非人民币货币，应按投入时的汇率或按合同约定的汇率折合成一种非人民币货币金额填列。

43．“已归还投资”项目，反映中外合作经营房地产企业按合同规定已归还的投资额，应根据“已归还投资”科目的期末余额填列。

44．“资本公积”项目，反映企业除实收资本、本年利润、未分配利润及从净利润中提取的储备基金、企业发展基金等以外的其他属于所有者权益的部分，包括捐赠公积、资本折算差额、资本溢价等，应根据“资本公积”科目的期末余额填列。

45．“储备基金”和“企业发展基金”两项目，分别反映企业以按照规定从净利润中提取的储备基金和企业发展基金的累计余额，应根据“储备基金”和“企业发展基金”科目的期末余额填列。

46．“利润归还投资”项目，反映中外合作经营房地产企业以利润归还投资的金额，应根据“利润归还投资”科目的期末余额填列。

47．“本年利润”项目，反映企业自年初起至本期(本月、本季)末止的累计利润，应根据会外房02表“利润表”中“净利润”项目的“本年累计数”栏的数字填列。如为亏损应以“－”号表示。在年度资产负债表中，因本年度的利润(亏损)总额已自“本年利润”科目转入“未分配利润”科目，本项目应空置不填。

48．“未分配利润”项目，在月份、季度资产负债表中反映企业以前年度的未分配利润。在年度资产负债表中，本项目的年末数，应反映企业到本年末止尚未分配的利润数，应与“利润表”附表1“利润分配表”中“年末未分配利润”项目“本年实际”栏的数额相等。如为未弥补的亏损，本项目的数字应以“－”号表示。

49．企业如有租入固定资产的，应根据有关的备查帐户的余额，在本表下端附注部分内予以反映。

六、企业可以根据实际情况，在本表中增设下列项目：

1．企业如单独设置“备用金”科目的，应在本表“银行存款”项目下(第3行)，增列“备用金”项目予以反映，根据“备用金”科目的期末余额填列。

2．企业如有融资租赁方式租入固定资产的，应在“固定资产净值”项目下，增列“融资租入固定资产原价”(第23行)、“减：融资租入固定资产累计折旧”(第24行)和“融资租入固定资产净值”(第25行)三个项目，其中前两个项目应分别根据“融资租入固定资产”、“融资租入固定资产累计折旧”科目的期末余额填列。融资租入固定资产应付款的期末余额应并入长期负债类“一年以上的应付款项”项目中予以反映，根据“融资租入固定资产应付款”科目的期末余额填列。融资租入固定资产应付款中自编表日起如有一年内到期应付的部分，应从“一年以上的应付款项”项目中扣除，另在本表流动负债类下的“一年内到期的长期负债”项目内予以反映。

3．企业如有除本表中所列的其他资产以外的其他需要递延的借项，应在“待转销汇兑损失”项目下(第38行)增列“其他递延借项”项目予以反映，根据有关科目的期末余额填列。

4．企业拨付附属企业的资金，应在本表“长期投资”项目下(第18行)增列“拨付所属资金”项目加以反映〔附属企业可在“资本公积”项目下(第72行)，增列“公司拨入资金”项目反映〕。应收或应付附属企业的往来款项，应在本表的“其他应收款”项目前(第9行)或“其他应付款”项目前(第48行)增列“附属企业往来”项目加以反映(附属企业可增列“公司往来项目反映)。这些项目应分别根据“拨付所属资金”科目和“内部往来”科目的期末余额填列(附属企业应根据“公司拨入资金”科目和“公司往来”科目的期末余额填列)。在企业汇编或合并的资产负债表上，这些项目的数字，应与附属企业资产负债表中“公司拨入资金”项目和“公司往来”项目的数字相互抵销，不再反映。企业与附属企业之间的往来款项应定期核对，如有差错，应及时改正。期末如有未达款项，以致不能相互低销时，其余额可列入“其他应收款”或“其他应付款”项目内反映。

5．以某种非人民币货币作为记帐本位币的企业，在将其以非人民币货币编制的本表换算为人民币报表时，由于对不同项目采用不同汇率换算而产生的差额，应在本表“未分配利润”项目下(第79行)，增列“货币换算差额”项目予以反映。

利润表(会外房02表)

一、本表反映企业在月份、季度、年度内利润(亏损)的实现情况。编制本表是为了考核企业的生产经营成果和利润(亏损)计划的执行情况，分析利润增减变化的原因。

二、本表共分三栏。“本期数”栏反映各项目的本月或本季实际数，根据各有关科目本月或本季发生额填列。“本年累计数”栏反映各项目自年初起至本月末止的累计实际数，根据各有关科目的期末余额填列。“上年同期累计数”栏反映各项目自上年年初起至上年同期末止的累计实际数，根据上年同期本表的“本年累计数”栏的有关数字填列。在年度会计报表中，本表各栏改为“本年计划”、“本年实际”和“上年实际”三栏。

三、本表有关项目的内容及其填列方法如下：

1．“经营收入”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等主要经营业务取得的收入总额，应根据“经营收入”科目的本期发生额分析填列。

企业经营收入中如有收取外汇的，应在附注中说明：该种货币的名称、金额以及折合为记帐本位币的金额。

以某种非人民币货币作为记帐本位币的企业，在将记帐本位币利润表换算为人民币利润表时，附注中该项说明的“折合记帐本位币金额”项目应改为“折合人民币金额”项目。

2．“经营税金”项目，反映企业因转让、销售、结算和出租开发产品等按规定应缴纳的营业税、土地增值税等。应根据“经营税金”科目的本期发生额分析填列。

3．“经营成本”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等主要经营业务的实际成本，应根据“经营成本”科目的本期发生额分析填列。

4．“销售费用”项目，反映企业在转让、销售、结算和出租开发产品等主要经营业务过程中发生的各项销售费用，应根据“销售费用”科目的本期发生额分析填列。

5．“管理费用”项目，反映企业发生的各项管理费用，应根据“管理费用”科目的本期发生额分析填列。

6．“财务费用”项目，反映企业本期发生的利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)及金融机构手续费等项费用的合计数，应根据“财务费用”科目的本期发生额分析填列。其中，利息支出(减利息收入)和汇兑损失(减汇兑收益)的金额，还应在本项目下单独反映。

7．“其他业务利润”项目，反映企业除转让、销售、结算和出租开发产品等主营业务外的其他业务的收入扣除相关的成本、费用、税金后的利润数额，应根据“其他业务收入”和“其他业务支出”两科目的本期发生额相减后的差额填列。

8．“投资收益”项目，反映企业对外资所取得的净收益，包括分得的投资利润、债券投资的利息收入、认购股票应得的股利、收回投资时发生的收益以及自递延投资收益中转销的投资作价收益等，应根据“投资收益”科目的本期发生额分析填列。如为投资净损失，本项目的数字以“－”号表示。

9．“营业外收入”和“营业外支出”两项目，反映企业经营业务以外的收入和支出，应分别根据“营业外收入”和“营业外支出”科目的本期发生额分析填列。

10．“以前年度损益调整”项目，反映企业因调整以前年度损益事项而调整的本年利润数额，应根据“以前年度损益调整”科目的本期发生额分析填列。如为调整以前年度净损失，本项目的数字以“－”号表示。

11．“所得税”项目，反映企业按税前会计利润加减会计利润与纳税所得之间的永久性差异后的金额计算确定的本期应负担的所得税费用，应根据“所得税”科目的本期发生额分析填列。

四、本表各项目的计算关系如下：

1．经营收入－经营税金－经营成本=经营毛利

2．经营毛利－销售费用－管理费用－财务费用=经营利润

3．经营利润+其他业务利润=营业利润

4．营业利润+投资收益+营业外收入－营业外支出+以前年度损益调整=利润总额

5．利润总额－所得税=净利润

利润分配表(会外房02表附表1)

一、本表反映企业对当年及以前年度利润进行分配的实际情况和年末未分配利润的结余情况。

二、本表各项目根据“未分配利润”科目的记录分析填列。

三、本表各项目的内容：

1．“净利润”项目，反映企业本年度利润总额扣除本年度应负担的所得税费用后的余额，应根据年度利润表中“净利润”项目的本年实际数填列。

2．“职工奖励及福利基金”、“储备基金”、“企业发展基金”三个项目，反映企业按照规定从当年净利润中提取的三项基金的数额。

3．“利润转作投资”项目，反映企业本年经批准以利润转作投资的数额。

4．本表“本年实际”栏“年初未分配利润”项目的数字，即为“上年实际”栏“年末未分配利润”项目的数字。

5．“已弥补亏损”项目，反映企业当年以筹建期间汇兑收益、待转销汇兑收益或者储备基金等弥补的亏损额。

6．“已分配股利”项目，反映企业已经决定分配给所有者的股利数额，中外合资经营房地产企业和中外合作经营房地产企业除反映已分配股利的总额外，还应将中方和外方应分得的股利金额分别列出。

7．“利润归还投资”项目，反映中外合作经营房地产企业本年以利润归还所有者投资的数额。

8．企业如在年度中间决定从年初未分配利润中分配一部分股利的，应在分配股利的月份，增编本表，只列年初未分配利润、已分配股利和期末未分配利润等项数字，年末编制本表时，应将年度中间分配的股利与年终分配的股利合并反映。

四、企业还可以根据实际情况，在本表中增设下列项目：

1．如企业本年除提取“职工奖励及福利基金”、“储备基金”和“企业发展基金”外，还提取其他基金，应在“利润转作投资”项目下(第6项)，增列“其他基金”项目反映。

2．以某种非人民币货币作为记帐本位币的企业，在将其以非人民币货币编制的本表换算为人民币报表时，由于对不同项目采用不同汇率换算而产生的差额，应在本表“已弥补亏损”项目下(第9行)，增列“货币换算差额”项目予以反映。