地价的计算

出处：按学科分类—政治、法律 华南理工大学出版社《土地管理法手册》第252页（1516字）

根据马克思的地价原理，地价=。由公式可以看出，决定地价的因素是地租额的大小和利息率的高低，以及它们的变动。若依据上述公式计算土地价格，必须有一个合理的地租值的存在为前提。但是。在土地市场运作中，地租与地价实际上是同一层次的概念。他们都受市场供求关系的影响，确定两者的难易程度几乎是一样的。在实践中直接运用上述公式计算地价比较少，而采用评估的方法确定地价比较多。

从宏观上看，土地价格的主要影响因素是经济发展对土地的需求程度。在这个总的背景下，每一具体地块的价格高低，受两类因素影响：①客观因素，主要是地点、位置、形状、方向等；②政策性因素，主要是土地规划要求、用途、使用年期、建筑密度、容积率、公益工程配套等。这些因素在评估地价时，都直接或间接地影响到土地价格的确定。

1．比较法

用一块已知地价的土地去推算出与其相邻的、用途同一的另一块土地的价格的方法，称为比较法。例如：有两幅相邻的地块，其大小、形状、用途，使用年期等完全一样，但建筑容积率不同，一幅可以建5万平方米楼宇面积，售价为100万元，地价以建筑面积计算是20元一平方米；另一幅地块可建10万平方米楼宇面积，以一平方米建筑面积分推20元地价计，该幅地地价应为200万元。

2．剩余法

土地使用权的转让往往与建筑物一起转卖，而实现其价值。因此，它可以通过对建筑物售价的剖析，来计算土地的价格。即

地价=楼价－建筑成本－税金－正常利润

=补偿费+土地开发费+超额利润

楼价是指市场上建筑物的出售价格；建筑成本是指建造房产等本身花费的建筑费用，不包括三通一平与小区配套；税金包括建筑单位的建筑营业税，也包括土地开发公司的销售营业税；正常利润是指土地开发公司在正常情况下应该取得的与其它行业趋于平均的利润，按其经营成本的一定比例(一般为20%)计算。这样计算出土地价格等于补偿费加土地开发费加超额利率。

补偿费是征地或拆迁的各项费用；土地开发费包括城市基础设施(三通一平等)建设费用，也包括小区市政设施配套费用；超额利润即是地租(包括绝对地租和级差地租)。补偿费和土地开发费作为地价的构成部分并不是必要的，稳定的，它要视土地使用权转让时是否确有这两项投入而定。只有超额利润即地租部分，才是地价的主体，这和马克思的地价原理是一致的。

以上计算土地价格的方法均未考虑土地使用年限的情况，若运用“地价是一定年数的年地租总额“为原则确定地价。其方法如下。设每平方米土地一年的地租为5元，批租期40年(土地使用年限)，按简单算术公式计算，地价应是5元×40=200元。但在实际经济关系中，并非如此，由于地价是一次性支付的，因此，必须扣除从第二年起的各年的利息，假定年利率为5%，第二年的地租5元只能收取4．762元。计算公式为x+x=5，即x=500÷105。(x为扣除贴息后的年租额)。如此类推，到第40年，每平方米土地扣除39年的利息后只能收取地租0．7元。用这个方法计算的结果是：年地租额5元的土地，40年使用期的地价是85．75元，而不是200元。