城镇土地使用税

出处：按学科分类—经济 企业管理出版社《地税业务手册》第236页（5379字）

一、城镇土地使用税的概念、特点及沿革

城镇土地使用税(简称土地使用税)是国家对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。土地使用税以城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地单位面积为计税依据，按照规定的等级税额计算征收。

土地使用税与其他的税种相比，具有如下几个特点：

1．从调节作用的目的来看，土地使用税带有调节土地级差收入的性质，着重调节由地理交通位置不同形成的土地级差收入，以使各种不同纳税人的收入水平大体平衡，创造一个公平的外部环境，有利于调动企业主观努力的积极性，提高经济效益。

2．从征税范围来看，土地使用税包括除农村土地和耕地外的中华人民共和国的所有土地，调节范围广。

3．从税率设计来看，按照城市大小规定差别税率，大城市税率最高，中等城市其次，然后是小城市及县城和工矿区，实行定额幅度差别税率。

在建国初期，我国就开征了地产税，1951年8月，中央人民政府政务院颁布了《城市房地产税暂行条例》，将在城市征收的房产税和地产税合并征收城市房地产税。1973年简化税制时，把对国内企业征收的房地产税合并到工商税中，不再单独征收。1984年第二步利改税时，把地产税从工商税中分离出来，改名城镇土地使用税，确立为一个单独的税种；但因当时条件尚未成熟，暂缓开征。1988年9月27日国务院发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》自同年11月1日起施行。现行土地使用税仍需要结合新形势加以改革。

二、征收土地使用税的意义

征收土地使用税的目的就在于合理利用和节约使用土地，控制乱占滥用土地，用经济手段加强城镇土地的使用和管理，提高土地使用效益。该税种征收的意义可归纳为如下四点：

1．有利于加强土地管理，达到节约使用土地的目的。

2．有利于企业加强经济核算，提高土地使用效益，开展公平竞争。

3．有利于理顺国家与土地使用者之间的分配关系(调节土地级差收入)，加强土地的综合治理和开发。

4．有利于为国家积累经济建设资金，同时有利于完善税制和促进地方税体系的建立。

三、纳税义务人

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人(包括个体工商户等)，为土地使用税的纳税义务人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权属未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

四、土地使用税的征税范围

土地使用税的征税范围是指凡在中华人民共和国境内的土地，除农业用地、农村土地外，都是土地使用税的征税对象。

具体来说，包括城市、县城、建制镇、工矿区。城市，是指经国务院批准设立的市。城市的征税范围为市区和郊区。县城，是指县人民政府所在地。县城的征税范围为县人民政府所在地的城镇。建制镇，是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。工矿区，是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。

城市又分为大、中、小城市。现行的划分标准(见国务院颁布的《城市规划条例》)是：市区及郊区非农业人口总计在50万以上的，为大城市；在20万至50万的，为中等城市；在20万以下的，为小城市。

五、计税依据及税率

1．计税依据。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据。纳税人实际占用的土地面积，以省级人民政府组织测定的土地面积为准。例如，北京市目前对纳税人缴纳土地使用税的计税依据按以下办法确定：凡持有城市规划管理机关或土地管理机关核发的用地许可证件的，以许可证件确定的土地占用面积为计税依据；无城市规划管理机关或土地管理机关核发的用地许可证件的，暂以纳税人据实申报并经税务机关审查核实的土地占用面积为计税依据。待土地测量后，再根据土地管理机关提供的测量结果复查核定土地占用面积，调整应纳税额。

2．税率。城镇土地使用税采用有差别的幅度定额税率，税额即按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区规定不同税额。城镇土地使用税每平方米的年税额为，大城市0．5－10元；中等城市0．4－8元；小城市0．3－6元；县城、建制镇和工矿区0．2－4元。省、省人民政府在以上幅度内，根据本地实际，具体确定所辖地区适用税额幅度；市、县人民政府据此制定相应的适用税额标准。

城镇土地使用税的税率设计主要是根据我国经济发展水平，参考城市主要经济指标，结合该税种开征前有些地区收取土地使用费的费额标准以及企业的承受能力而确定的。采用幅度税额并分等级，主要是因为我国幅员辽阔，沿海、内地、边疆之间以及同一地区不同地段之间的土地级差收益差别很大。此外，土地使用税暂行条例还规定，经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过本条例规定最低税额的30%；经济发达地区的土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经财政部批准。

六、应纳税额的计算

城镇土地使用税应纳税额的计算公式如下：

应纳税额=使用土地面积×适用单位税额

七、减税免税

土地使用税的免税项目有：

1．国家机关、人民团体(是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拔付行政事业费的各种社会团体)、军队自用的土地；

2．由国家财政部门拨付事业经费的单位(是指由国家财政部门拔付经费、实行全额或差额预算管理的事业单位，不包括实行自收自支、自负盈亏的事业单位)自用的土地；

3．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

4．市政街道、广场、绿化地带公共用地；

5．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

6．经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免税5－10年；

7．由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。此外，纳税人纳税确有困难需要定期减免的，由省级税务机关审核后，报国家税务总局批准。

上面所说的国家机关、人民团体、军队自用的土地免税，是指这些单位本身的办公用地和公务用地免税；事业单位自用的土地免税，是指这些单位本身的业务用地免税；宗教寺庙自用的土地免税，是指举行宗教仪式用地和寺庙内宗教人员生活用地免税；公园、名胜古迹自用的土地免税，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地免税；以上单位的生产、营业用地和其他用地，不属于免税的范围，应照章缴纳土地使用税。

上面所说的直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免税，是指直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地免税，农副产品加工场地和生活、办公用地，不属于免税的范围。开山填海整治的土地和改造的废弃地，以土地管理机关出具的证明文件为依据确定；具体免税期限由省级税务局在税法规定的期限内自行确定。

公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等使用的土地，不属于免税范围，应征收土地使用税。企业办的学校、托儿所、幼儿园，其用地能与其他用地明确区分的，可比照免税的事业单位自用土地，免征土地使用税。个人所有的居住房屋及院落用地、房管部门在房租调改前经租的居民住房用地、免税单位职工家属的宿舍用地、民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地以及集体和个体办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地的征税或免税，由省级税务局确定。

八、现行土地使用税存在问题及改革构想

1．存在问题。

城镇土地使用税开征以来，对加强城镇土地管理，建立地方税体系，增加财政收入都起到了一定作用。但在调节土地级差收入、促进土地使用者节约用地、提高土地使用效益等方面效果不明显。其原因首先是各地在实际执行中，不同等级土地之间的数据额差距太小，体现不出调节土地资源级差收入的作用；其次是一些减免税规定过多，照顾了纳税困难企业，但同时也致使一些占地面积大而经济效益差的企业不注重加强管理、提高效益，而是依靠国家照顾，并对其他企业产生不良影响，影响企业间的平等竞争；再次是征税范围限于城镇和工矿区，农业用地转为非农业用地时除一次性缴纳耕地占用税外，位于城镇的要按年计征土地使用税，而位于农村的非农业用地则不征此税，明显存在税负不平。

2．改革构想。

本着统一税政、公平税负、规范税制、合理分权、保证地方收入的改革地方税指导思想，土地使用税应主要从以下几方面改革：

(1)应统一立法。目前对拥有土地使用权的内资企业征收土地使用税，外资企业征收土地使用费；对农村非农业用地则不征收税费。税费并存和征与不征，不利于统一政策，公平负担。所以应当统一立法，采取规范的税收形式对土地使用进行调节。

(2)扩大征收范围。城镇土地使用税把此税种限制在城市、县城、建制镇、工矿区范围的土地征收，就把一部分占用农村的非农业用地的乡镇企业、个体企业、排除在外，是不利于企业之间在同一税收条件下平等竞争的，而且，随着经济的发展，城乡的界限已经很难划分。所以，应当把除特殊的农业用地(采用缴纳农业税形式)以外的占用我国的土地的所有单位和个人均纳入该税种的征收范围。与扩大征税范围相适应，“城镇土地使用税”应改名为“土地使用税”。

(3)税额拟定。土地使用税拟仍以原计税依据为依据，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区以及农村，分五级规定幅度税额，以适应调节土地级差收入的需要(因为城市越大，地价越贵)。考虑到近年来物价水平的提高、发挥该税种作用的需要和调动地方征收此税的积极性以及纳税人的负担能力，拟适当提高税额幅度。每平方米税额拟由0．2元至10元提高到0．6元至30元；新增的农村用地，税额拟为0．3元至6元。在税法规定的幅度之内，省级人民政府根据本地实际情况制定相应的适用税额标准。

(4)从严减免。本着严格减免税管理的原则，通过该税种的改革，拟只保留确实需要的政策性减免，其余一律取消。具体免税项目有：国家机关、人民团体和军队自用土地；由国家财政部门全额拨付事业经费的单位自用土地；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用土地；市政街道、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山填海整治的土地和改造废弃土地，自使用月份起免税5－10年；企业、集体和个人办的学校、医院、托儿所、幼儿园自用土地；农民自用住宅用地；由国务院和省级政府规定免税的土地。

(5)土地使用税拟按年计算，分期缴纳，缴纳期限由省级人民政府确定。新征用的土地，依照下述规定征收土地使用税：①征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始征收；②征用的非耕地自批准征用次月起征收。