房地产价格的评估类型和方法
出处：按学科分类—经济 企业管理出版社《地税业务手册》第234页（2552字）
房地产价格评估，也称房地评估或房地产估评，是指为了某一特定目的，遵守法定的估价原则，采用科学的方法，同时考虑影响房地产价格的各项因素，对房地产的合理价值所作出的推测与判断。《土地增值税条例》有两处规定涉及到房地产的评估。一处是第六条计算扣除项目时“旧房及建筑物的评估价格”，另一处是第九条规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：1．隐瞒、虚报房地产成交价格；2．提供扣除项目金额不实的；3．转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”在征税过程中引入了房地产的价格评估，这也可以说是土地增值税的一个重要特征，同时这也是为什么采用开征土地增值税而不采用提高所得税税率来调节房地产增值收益的一个重要原因。
在土地增值税规定中引入了房地产评估这一做法，主要是基于以下几点原因：一是房地产作为一个特殊的商品，具有不可移动性、供给的相对稀缺性、投资的大量性等特点，与一般商品的供给大量性、可移动性等不同，故其价格上不存在统一不变的市场价，需要用专门的知识与程序科学地评估价格，而且房地产因评估时间不同、评估目的不同而呈现出不同的价格。目前我国企业会计制度对房地产的核算，并没有考虑到房地产的时间因素(通货膨胀的影响)，也没有考虑到房地产因供求变化而产生的价格差异，对于房地产的现实存在状况和使用保养情况也没有予以考虑，因此仅通过会计核算反映的房地产价值是与实际情况不完全一致的。只有通过科学的评估，其评估价才与实际比较接近。二是在土地增值税的计算征收上，经常容易出现原始资料不全(有的根本就没有原始价格资料)，或者纳税人申报收入不实、扣除项目不实的情况，因此在计征土地增值税时，客观上也要求进行房地产的评估。三是对房地产交易按评估征税符合国际惯例。目前世界上实行市场经济的国家对房地产课税时均以其评估值作为计税依据，有的国家甚至在税务机构内部也设有评估机构及人员。可见房地产评估在征税方面的重要性，国际上税务部门都认为房地产的评估价是作为计税依据的最佳标准之一。
我国目前有关房地产评估方面的法规有国务院在1991年公布的《国有资产评估办法》、建设部1992年公布的《城市房地产市场估价管理暂行办法》和国家土地管理局于1993年公布的《城市土地估价规程》。从事估价工作的组织有获得国有资产或建设部门、土地部门资格认证的各种资产评估公司、会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司、房地产专业评估机构、土地地价评估机构等。今后随着市场经济的发展，房地产估价的政策法规和人员机构将会进一步健全。
房地产评估根据评估对象、评估目的的不同，有多种评估方法。主要方法有收益还原法、市场价法、成本估价法、路线价法、清算价值法等。《土地增值税条例》所涉及的评估方法主要有两种，一种是重置成本(价)法，另一种是现行市场价法。
重置成本价法是指根据评估对象在建筑结构、原材料和使用性能方面的特点，依据评估时重新建造大小相同、结构功能相同的同样房产所确定的价格，再乘以该建筑物在评估当日的新旧程度所确定的折扣率，最后得出的结果即为用重置成本法确定的评估价。这种方法一般用于对旧房产的评估，《土地增值税条例》确定扣除项目时对旧房及建筑物的评估价以及纳税人在纳税申报不实时即采用这一方法。此方法可用公式表达为：
房产价格=单位重置成本×[(1－残值率)×成新度折扣率+残值率]×(1±环境因素)×建筑面积
例如，某砖混建筑房产：已使用20年，耐用年限为50年，残值率为2%，该房产地处闹市区，建筑面积为1000平方米。已知目前建筑相同房产的成本价为1000元／m2。成新度折扣率为(50－20)÷50=60%，经实地检验也确认为6成新。环境因素经比较确定为+10%(即增加10%)，则该房产按重置成本法评估的价格为：
1000×[(1－2%)×60%+2%]×(1+10%)×1000=660000元
现行市场价法是指在进行房地产评估时，将估价对象与较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出估计对象房地产最可能实现的合理价格的一种方法。这里所谓类似房地产，是指在用途、建筑结构、所处地区等相似的房地产。《土地增值税条例》规定隐瞒成交价或虚报成交价的，按评估价计算即指的是用这种方法所评估出来的价格。采用市场价法主要是基于这样一种原理，即任何经济主体在市场上的行为，是要以最小的代价取得最大的利益。因此市场上经济主体的这种选择行为会造成效用均等的物品之间价格也应该相同，这是实行市场经济通行的做法。采用市场价法首先是收集较充裕的交易实例，并从中选择供比较参照的类似实例，并根据交易过程的各种影响因素和时间因素进行修正，最终确定出最可能实现的合理价格。用公式表示为：
房地产评估价=交易实例房地产价格×人为因素修正×时间因素修正×地域因素修正×品质因素修正×其他因素修正
采用市场价法需要在房地产市场比较发达，经济实体的行为不受行政干预下进行。如果运用市场价法难以确定的，还可以运用收益还原法、剩余值法、路线价法进行确定，也可以几种方法同时运用，以确定较为科学合理的成交价格。
对于土地转让扣除项目金额的确定，在地价评估机构比较健全的地方，还可以利用土地的基准地价或标定地价来确定扣除项目。
总之，房地产的评估虽然是一个新生事物，但评估过程是要遵循科学的规定和方法的。房地产评估虽然比较专业化，但评估法是一种切合实际的方法。房地产的评估在今后税收征管领域中的运用将越来越多。