官地使用管理制度

出处：按学科分类—政治、法律 复旦大学出版社《香港法律实用全书》第414页（1646字）

在香港，地产发展中极少存在“重批租，轻使用”的现象，港府对于以法律手段管理官地的使用，倍加关注，形成了一套完备的法律制度。

港府在官地使用管理中拥有双重身份，行使双重权力。其一，港府作为行政管理者，通过立法和执法对土地使用加以管理，从香港经济、社会发展的整体利益出发，制定城市发展规划，以此进行宏观调控，监管土地用途、分区功能。其二，港府具有地主身份，拥有土地的处分权，港府在行使地主所有权的过程中采取一系列监管手段，如官地只租不卖、收取地租、禁止承租人对土地进行掠夺性开发等。

港府具有上述双重身份和双重权力，在管理官地使用中具有优越性。首先在立法上，既能避免地主只关心经济利益，忽视整个城市土地使用结构的弊端；又能克服单纯行政管理者，片面强调外部限制所造成的土地资源浪费，可以兼顾土地的经济效益和社会效益，制定最佳的土地利用方案。其次，在执法上，港府可以凭借地主身份将有关土地使用的条款写入官地租契，使之具有法律效力，令诸多监管土地使用的立法具体化。

九七以前香港规范官地使用的法例主要如下：

(1)《官地条例》。生效于1972年。其突出特点是监管范围的全面性。首先，法例对未批出官地进行严格的保护，规定从事下列活动属于非法：①非法占用。任何人未经政府批准或许可而使用官地，即为非法。港府可以强行将占有官地的人员迁出或没收地上的一切财产；如果未经许可从事建筑，港府不经声明也可采取上述措施，并且可判处非法占有官地者监禁或罚款。②非法挖掘。除非持有勘探、采矿、搬运沙石许可证，任何人不得在官地上进行挖掘，否则将被认定为有罪。持挖掘许可证者亦有“尽可能”将官地恢复原状的义务。其次，对于已批出官地的使用，该条例认为非法的行为有：①容忍非法建筑，官地承租人或许可证持有人，如发现官地上有违反官地租契或《官地条例》的建筑，有责任在48小时内通知政府，如不通知，即为违法，政府有权拆除租借地上的违法建筑，承租人或许可证持有人应协助政府的工作；②变换用途、官地承租人或许可证持有人不得将作为特定用途的建筑物改作它用，否则，政府可通知其中止该行为，若不执行，政府可强行拆除违例建筑物或将其恢复为原来用途。

(2)《建筑物条例》。制定干1955年。根据该条例，除非事先向条例执行处呈交设计图和有关文件并得到许可证，任何人不得展开或继续建筑工程及道路工程。如果拟定的建筑设计图不符合法例要求，执行处有权拒绝批准。对于处理不服者，可在作出决定的3个星期内，向建筑事务主管送交书面通知，提起上诉。在《建筑物条例》诸多附属立法中，《建筑物(设计)规例》对管理土地的使用影响最大。它规定了建筑物的高度、上盖面积、地积比率、建筑物投影等内容。

(3)《郊野公园条例》。随着经济的迅速增长与人口的不断膨胀，香港的空气污染、水污染、噪音污染、固体废料污染日益严重，环境问题的困扰越来越强烈。为保证人们有“舒适、安逸”的消遣场所，保护生态环境，港府制订了《郊野公园条例》。该条例在监管土地使用方面的内容主要有两项：①建立郊野公园委员会，向政府提供顾问意见；②禁止导致郊野公园面积迅速减少的行为。

综上所述，香港管理官地使用的法律制度，从渊源上看，既有为管制官地使用专门制订的单行法规，也有散见于各法例中的具体条款，两者共同发挥法律效力。从立法技术上看，法例中大量运用禁止性规范，许多违反法例的行为被认定为犯罪，制裁严厉，为官地使用管理提供了强有力的法律依据。“九七”后，上述条例除与《香港特别行政区基本法》相抵触的内容外，仍继续有效。