登记的对象及效力
出处：按学科分类—政治、法律 中山大学出版社《澳门特别行政区法律通览》第362页（4367字）
(一)登记的对象
1．须登记的事实
须登记的事实包括：①引致设定、确认、取得或变更所有权、用益权、使用权及居住权、地上权或地役权的法律事实，但该规定不适用于因婚姻财产制而引致的财产共同拥有；②对于以上所指权利为标的的可撤销或可解除的协议予以确认的法律事实；③设定分层所有权的行为及分层所有权的变更；④本地区私产土地的批出及水域公产专用的特许、其移转或更改；⑤单纯占有；⑥转让或设定负担的许诺、优先权的约定及给予优先权的遗嘱处分，以及由该等事实所产生的合同地位的让与，但仅以赋予上述各行为物权效力者为限；⑦向债权人做出的财产交管；⑧抵押权，其让与或变更，其登记的优先顺位的让与，以及收益用途的指定；⑨以抵押或收益用途的指定作担保的债权的移转，但仅以该担保亦同时移转者为限；⑩将不动产及抵押债权拨作担保保险公司的备用金；⑾融资租赁及其移转；⑿查封、假扣押、在破产或无偿还能力程序中的扣押、制作清单，以及阻碍自由处分财产的其他行为或措施；⒀对于以抵押或收益用途的指定作担保的债权的出质、查封、假扣押及制作清单，以及对该等债权所作的其他行为或措施；⒁自死者遗留财产的收益中收取的扶养费的设定及变更；⒂依法须登记的对所有权的其他限制及依法须登记的其他负担；⒃引致已登记的权利、附于财产上的负担或其他负担消灭的法律事实。
2．须登记的诉讼及裁判
须登记的诉讼及裁判包括：①以确认、设定、变更或消灭上条所指任一权利为主要或附带目的的诉讼；②以更正登记、宣告登记不存在或无效、撤销登记或注销登记为主要或附带目的的诉讼；③以上两项所指诉讼的一经确定的终局裁判。
上述须登记的诉讼，如在提交诉辩书状阶段结束前未证明已呈交登记该诉讼的请求，则该诉讼在上述阶段后不得继续进行，但诉讼理由成立后方可登记该诉讼者除外。这充分体现了契据登记制的精神，须登记财产的变动的情况。而在权利登记制之下，诉讼及裁判是无须登记的。
(二)登记的效力
1．当事人间的效力登记的效力问题实际上与物权变动的公示原则密切相关。在意思主义之下，财产依当事人的意思而发生变更，无须以特定的方式进行公示，便可以发生权利变动的结果。相应的登记以自愿为原则。而在形式主义之下，对于物权变动，除当事人的意思表示外，还须采取一定公示方式对物权变动的状态进行表彰，未采取法定公示方法，则不发生物权变动的效力。这两种原则各有利弊，而澳门登记法典则采取折衷的方法。原则上采取意思主义，但设定抵押必须登记，否则在当事人间不产生法律效力。
2．对第三人的对抗力
不动产权利状况登记后，则可以对抗第三人。登记主体除了申请人本人外，利害关系人的法定代理人，如有义务促成登记，则该代理人或其继承人，也不得以未登记为由对抗利害关系人。但是有三个例外：①第三人因取得时效而取得财产权则；②表见地役权；③与不特定的财产有关的事实，该财产尚未适当指定及确定。
3．登记的公信力
登记一经确定，即推定所登记的权利完全按登记中对该权利所作的规定存在并属于所登录的权利人所有。为保证登记的公信力，对已登记事实有争议而主张注销登记须经司法程序而进行：在法院对登记所证明的事实提出争议时，如不同时请求注销该登记，则不得注销，如诉讼中未提出上款所指的注销请求，则该诉讼在提交诉辩书状阶段后不得继续进行。为了确保登记的公信力，法典确立了以下两大原则：
(1)合法性原则。该原则规定，财产权利的转移或设定负担必须先取得存有登记的证明，且特别以对须作物业登记的事实出具凭证权限的实体为对象。具体来说，对引致移转有关不动产的权利或在不动产上设定负担的事实，在该不动产以移转权利的人或设定负担的人的名义已确定登录前，不得出具凭证；如属实行分层所有权制度的房地产(1)，则在分层所有权的登记尚属基于性质的临时登记时，得对有关独立单位的上款所指事实出具凭证，但在有关文书内必须指明只有在分层所有权的登记转为确定后，该文书方具完全效力。该规定同样适用于被批出的尚属临时性质的房地产。对该规定对促进房屋交易有积极的作用，因为在很多房产买卖在完成构成分层所有权的形式上的正常化程序之前就已发生，这就是通常所说的“楼花”买卖。
而以下三种情况则无须特别凭证证明合法性：公用征收、执行程序中的变卖、查封、假扣押、在破产或无偿还能力程序中的扣押，以及阻碍自由处分不动产的其他措施；通过设立的文书已取得财产的人，在同一日订立移转该财产或在其上设定负担的行为；经适当证明订立行为的人有生命危险的紧急情况，或属因火警、水淹或通过总督以批示确认的其他灾难引致登记遗失或作废，而无法及时取得证明有关登记的文件的情况。
(2)连续性原则。该原则是为了保证有关房地产登记得以连贯，如不遵守会导致登记无效。
在经适当证明订立行为的人有生命危险的紧急情况，或因火警、水淹或通过总督以批示确认的其他灾难引致登记遗失或作废，而无法及时取得证明有关登记的文件的情况，仅在已存有以移转财产的人或在财产上设定负担的人的名义就该财产做出的登录时，才能就所取得的权利作确定登记，或就基于法律行为而设定的负担作确定登记。
在就有关财产存有取得的登记、确认可移转的权利的登记或单纯占有的登记的情况下，必须有关登录的权利人参与，方可设立新确定登录，但有关事实为其他先前已登录的事实的后果者除外。
如基于为支付抵偿金债务所作的执行或所进行的财产清册程序而取得财产，以及基于履行转让预约合同或特定执行该合同而取得财产，则对于做出该取得的登记，无须以属于未分割遗产的财产或权利的拥有人的名义作中间登录。
在登记与土地批出所生权利有关的事实时，连续性自以承批人名义做出的批出登记开始，而在此之前无须以本地区名义就有关财产作登录。
4．登记间的优先顺序
就同一财产所作的登记，按登记日期的先后，先登录的权利优先于后登录的权利；如在同一日做出登记，则按有关呈交的顺序编号决定优先级，但在同一日做出的抵押登录例外，其所担保的债权系按其金额的比例受偿。转为确定的登记的优先级，以其作临时登记时的顺序为准。在拒绝做出登记的情况下，因所提出的申诉被裁定理由成立而做出的登记，其优先级以呈交有关被拒绝的登记行为的请求时的顺序为准。
5．登记效力的终止
登记的效力通过新登记的做出而转移，并因登记的失效或注销而消灭。登记效力的终止有两种情况，一是失效，二是注销。
(1)失效。登记按法律所作的规定而失效，或因经登录的权利的存续期届满而失效。临时登记在有效期内未转为确定登记，或在法定许可续期的情况下在有效期内未获续期者，该临时登记即告失效。一般来说，临时登记的有效期为1年，但另有规定者除外。如属土地批出登记的失效，则仅在按适用法例的规定做出宣告后方可作失效的附注。
为保障登记人的利益，维持登记的连续性，法律特别规定了登记失效的特别期间：金额不超过澳门币5万元的意定抵押权或法定抵押权、质权及收益用途的指定的登记，以及任何金额的司法裁判抵押权、假扣押、查封、扣押、制作清单或其他保全措施的登记，自登记日起10年后失效(5万元澳门币这个金额可以根据训令(2)调整)；用益权的登记、使用权及居住权的登记，以及为担保定期金的抵押权的登记，自登记日起50年后失效；以上所指的登记，得在有效期的最后3年内应利害关系人的请求，分别以上述期间续期。
(2)注销。注销分为两种情况：一是自动注销，登记因其内所定的权利、附于财产上的负担或其他负担的消灭而注销；二是司法注销，即因执行确定裁判而注销。
6．登记的瑕疵对登记效力的影响
登记的瑕疵是指在登记簿册内资料的缺失或不准确的情况。在不同的情况下，可以导致三种结果：
(1)登记视为自始不存在。当欠缺做出通过计算机确认登记为有效的行为，或设立于簿册内的登记欠缺签名，且上述欠缺不可弥补，则该等登记在法律上不存在。在法律上不存在的登记，自始不产生任何效力。登记不存在，可由任何人随时主张，而不论法院有否做出宣告。
(2)登记无效。存在以下瑕疵的登记无效：①虚假的登记或根据虚假凭证设立的登记；②根据不足以作为被登记事实的法定证据的凭证设立的登记；③因缺漏或不准确而使被登记事实所涉及的法律关系的主体或标的不明确的登记；④由无职权的人确认为有效的登记，但由公开出任有关职务之人所设立之文书，视为由有权限之公共当局、公共公证员或其他官员所设立；但参与人或受益人于作成文书时明知有关当局或官员之资格虚假、不具有权限或在就任上存在不当情事者，不在此限；⑤登记前并无做出呈交的登记或违反连续性原则的登记。登记的无效，仅在由确定裁判宣告后方得主张，但属对无效的登记做出更正的情况除外。
(3)登记的更正。登记的不准确，是指设立的登记与登记所依据的凭证不符，或登记内存有由凭证所产生但尚未导致登记无效的缺陷者。在这种情况下，可以进行更正登记。与前两项不同，前两种情况登记不具有效力，而更正后的登记效力不受影响。