房产税及其计算

出处：按学科分类—经济 企业管理出版社《现代企业理财手册上》第1310页（3480字）

1．什么是房产税

房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入征收的一种财产税。对房屋征税，中国自古有之。周代的“廛布”、唐代的间架税、清初的“市廛输纱”、“计檩输税”清末和民国时期的“房捐”等，都是对房屋征税。新中国成立后，1950年1月政务院公布《全国税政实施要则》，即规定房产税为全国统一征收的税种。同年6月调整税收，将房产税和地产税合并为房地产税。1951年8月，政务院颁布了《城市房地产税条例》。1973年简化税制，对试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、外国企业和房地产管理部门继续征收城市房地产税。1984年10月实行第二步利改税和工商税制全面改革时，确定对企业恢复征收房地产税，但考虑到城市土地属国家所有，使用者没有土地产权的实际情况，将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。1986年9月，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日起施行，对在中国有房产的外国侨民和外商投资企业，仍征收城市房地产税。

2．房产税的征税范围

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。也就是说，座落在农村的房屋是暂不征收房产税的。房产税在上述地区开征，主要是因为建国以来，城镇建设有了很大发展，工商企业大量增加。一方面，国家为开发建设这些地区花了大量投资；另一方面，企业应该为国家筹集资金作贡献，以加快建设步伐。

房产税征收范围的具体规定如下：

(1)城市是指经国务院批准建立的市。

(2)县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。

(3)建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。

(4)工矿区是指尚未建立建制镇的大中型工矿企业所在地。

3．房产税的纳税人

房产税由产权所有人缴纳。

(1)产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。

(2)产权出典的，在出典期间，因为房产的产权所有人已无权支配房产，由承典人缴纳。

(3)产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳，这主要是为了加强征收管理，保证房产税及时入库。

4．房产税的征税对象和计税依据

房产税的征税对象是房产的余值。

房产税的计税依据有两种情况：

(1)以房产的价格为计税依据，即从价计征。

(2)对于出租的房产，以租金收入为计税依据。

房产税的计税价格，是指房产的原值一次减去10－30%后的余值。这是因为房屋在使用过程中存在着自然损耗的因素，需要扣除折旧，为了简化征收手续，将逐年扣除改为一次扣除(具体扣除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定)。没有房产原价资料依据的，由当地税务机关参考同类房屋规定。

5．房产税的税率

房产税的缴纳形式有两种，因此税率有两个。

从价计征的，税率为1．2%；从租金计征的，税率为12%。

6．房产税的减免税规定

国家规定下列房产免纳房产税：

(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。

(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。

(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。

(4)个人所有非营业用的房产。

(5)经财政部批准的免税的其他房产。

对上述部门的房产，免征房产税，主要是考虑到这些单位的经费来源，是由国家财政部门拨款解决的，本身没有纳税能力。对于这些单位非自用的房产，例如出租或作营业用的，因为已有收入，所以应按照规定征收房产税。

对个人所有非营业用的房产免征房产税，主要是照顾到目前我国城镇居民住房的实际状况，为了配合城市住房制度的改革，鼓励个人建房、购房，以改善住房条件。因此对个人所有非营业用的房产免征房产税是完全必要的。但对个人所有的营业用房或出租等非自用的房产，也应按照规定征收房产税。

对纳税人按照规定纳税确有困难的，省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定减征或者免征房产税。

7．房产税的征收管理及计算

房产税具有涉及面广、税源分散、收入零星等特点，由于各地区具体情况不同，在中央制定统一征税条例的前提下，地方有较大的机动权，由各省、自治区、直辖市人民政府根据全国统一的征税条例，结合本地区的实际情况，制定具体的实施细则。

房产税征收管理中的几个特殊问题规定如下：

(1)房产税按年征收，分期缴纳。

(2)房产税由房产所在地税务机关征收。

(3)《房产税暂行条例》不适用于外资企业等涉外单位。

房产税的计算方法有下列两种：

(1)按固定资产帐面原值计算，其公式为：

应税房产余值=应税固定资产(房产)帐面原值×(1－10～30%)

年应纳税额=年应税房产余值×1．2%

季应纳税额=年应纳税额÷4

月应纳税额=年应纳税额÷12

(2)按租金收入计算，其计算公式为：

年应纳税额=年租金收入×12%

季应纳税额=季租金收入×12%

月应纳税额=月租金收入×12%

例：某城市居民自有房屋四间，其中两间用于居住，一间出租给集体商店，月租金700元，另一间用于开办杂货店。该四间房屋无帐面原值，经税务机关核定每间原值为4，000元，计征房产税时，房屋原值扣减比例为20%。计算该居民应纳房产税。

该居民自住房屋免税。

出租房屋应纳税款=700×12×12%=1，008(元)

杂货店应纳税款=4，000×(1－20%)×1．2%=38．4(元)

该居民共纳房产税=1，008+38．4=1，046．4(元)