官地批租方式

出处：按学科分类—政治、法律 复旦大学出版社《香港法律实用全书》第411页（1523字）

目前，香港官地批租方式主要有拍卖、招标、私下协议三种方式。

公开拍卖是香港政府有偿批租土地的基本方式，实行“公开拍卖，价高者得”。实行拍卖方式出让的土地，一般是营利性质的工商业和商住楼宇用地，多位于地段较好的商业中心区，竞争性较强。采用公开拍卖或招标方式批租的官地，事先需由有权机构特别批准，再由屋宇地政署(Buildings and Lands Department)于每年的2月份与8月份公布当年4月至9月以及10月至第二年3月这两段售地期间的待售土地的详细情况，如：地段号数、地点、面积、建筑规约、每年租金、批地年期、用途等内容。土地拍卖由屋字地政署主持，在指定时间、地点公开进行，由《官地拍卖条例》调整。该条例规定港府可以在拍卖中保留底价，如果地产市道不好，出价低于底价，港府可以收地不卖。总之，拍卖可以保证公平竞争，遵从价值规律，但售价和买主的不确定性很大。

招标指的是政府邀请一些有兴趣的土地发展商在一段指定的时间内以书面投标方式争取某块土地的使用权。其原则是“地尽其用，最佳者得”。这种方式多适用于投资庞大，用途特别的土地，一般与政府的区域发展计划有关。与拍卖相类似，政府部门的招标公告也应在《宪报》上刊登。为了保证能够挑选到有经营实力、信誉良好的土地使用者，屋宇地政署要组织专家对于投标者提交的文件进行审核，决定取舍。投标可以控制买家，获得最佳土地发展计划，但透明度不够。

私下协议方式一般适用于特殊用途土地，如公共房屋、公共事业、居者有其屋计划、学校、教室、庙宇及福利事业用地，大多免费或者只收取很少的象征性地价。这种方式注重社会效益，但经济效益较差。

港府在历史上还曾采用过以甲种或乙种公函换地方式。从1960年起，港府因发展经济的需要，迫切需要在“新界”征收土地，故允许土地原业主保留日后向政府换取另一块土地的权利，这种权利由政府发出公函予以确认。当政府尚未开始法定征地程序，而又急于用地时，发出甲种公函；若已进入法定征地程序，允许业主持土地主动交出，则发出乙种公函，又称“换地权益证书”，一般规定原农地换回2／5屋地，原屋地可按一比一换。公函载明面积及现金地价。以后，港府在批租计划中，均划出若干地段，专供持函者投标。港府于1981年废止了这种换地制度，而将所有已发出的权益书币值化。港府每半年将权益书的币值，按发出日期先后表列一次，登于《宪报》，当持有人需交地价时，就可按此币值缴付。

此外，香港通过移山填海造地的方式，已经增加了几十平方公里的土地。按照香港法例规定：私人进行填海造出的地，与香港政府按三比一的比例分成，即2／3归香港政府，1／3由填海造地的私人占有。香港政府可以将它所获得的“新填地”再以高价批租给业主。

港府历来在官地批租时，对每年批租的土地量有严格的限制，避免滥用土地。供应量大小根据土地资源增减和市场需求情况进行调整。《中英联合声明》附件三规定：“声明”生效之日起至1997年6月30日，除公屋用地之外，每年新批土地限于50公顷。近年来，中英土地委员会作为保证顺利解决过渡期土地问题的两国联合机构，一直在较正常地运作。它有权调整上述数量限额，以平抑地价。1997年7月1日以后，批地数量由特别行政区政府决定。特区政府成立以来，已有力地实施了平抑地价的措施。