官地收回的救济

出处：按学科分类—政治、法律 复旦大学出版社《香港法律实用全书》第423页（2396字）

对于因为毁约而收回的官地，一旦契据摘要登记在案后，有关地段或保有物的“前所有人”(Former Owner)或具有相关权益的前所有人(Former Owner Of a Relevant Interest)，可选择如下途径之一寻求救济：

(1)请求政府首长授予他免于收回的权利；

(2)在对政府收回有争议时，有向高等法院请求依照衡平法获得免于收回的权利。

此外，一旦“授权通知”在田土厅办理了登记手续，则相关权益的前所有人也可以用上述途径寻求救济。

政府首长收到请求后可以接受，或驳回请求。高等法院在举行听证会后，以处理私人诉讼相同的方式作出裁决(decree)或颁布命令(order)。一旦高等法院作出取消原契据摘要的裁定，契据摘要即被取消，并具有溯及力，原地产所有人将重新获得一切原有的权利与权益，而原有的官地租契、按揭、抵押、留置，以及地产上存在的其他权利与义务将重新生效，就如同政府从未收回过土地一样。田土厅在30天内将取消契据摘要的通知送达土地的“前所有人”或具有“相关权益”的前所有人，并公布于《宪报》。

此外，政府首长或者高等法院也可以作出取消“授权通知”的命令，此时原所有人各项权利与权益的恢复状况与“契据摘要”被取消后的状况相同。田土厅也应在30天内将取消授权通知的通知送达给前所有人，并在《宪报》上公布。

对于因公共目的而收回的官地，若某人提出他对被征用的土地拥有所有权，或在其中或其上享有任何权益、权利或地役权，房屋地政署接受了该人的权利主张，则该人有权获得赔偿；若某人在其主张被拒绝后向高等法院提出申请，而高等法院宣布该人在委托日期即将到达时，是被征用土地的所有人，则该人也有权获得赔偿。有权获得赔偿的人应使用规定的格式提交有关赔偿的权利主张，其中可以包括该所有人或有权获得赔偿的个人为争取赔偿而雇佣专业人员时所产生的合理费用和报酬。若政府和求偿人未能就赔偿数目达成协议，任何一方均可将该权利主张转交土地审裁处，由其裁决应付的赔偿数目。这种转交应于自委托之日起1年之内，或土地审裁处允许的更长期限内提出，但总期限不得超过收地之日起的6年。

在补偿中一个较易引起争议的问题是：如何确定“在土地中拥有的权益”(interest in the land)，本条在附录中将举一案例加以说明。

对于补偿的量度，《土地征用(占用权)条例》、《收回官地条例》都有详尽的规定。其原则是补偿因收地而导致的收地之日的直接损失，包括：

(1)收回官地之日，被征用土地及设立在该土地上的任何建筑的价值；

(2)收回官地之日，权利主张者在被征用土地之中或之上所有(own)、保有(ho1d)、享有(enjoy)的任何权益(interest)、权利(right)、地役权(easement)的价值；

(3)由于将权利主张人的任何邻近的土地或设立于其上的建筑与所征用的土地或设立于其上的建筑相分离所导致的权利主张人的损失或损害；

(4)在收回官地之日，从被征用土地或设立于其上的建筑中迁移权利主张人经营的任何业务而产生的损失或损害的数量；

(5)权利主张人从他在被征用土地上拥有或占有的任何建筑中迁移至其他土地或建筑时所发生的合理费用，但不含上述第(4)项所适用的金额。

土地审裁处在裁决赔偿金额时，还应遵守如下估算规则：

(1)考虑该土地的性质和现存条件，建筑物依现存状态可能持续的期间，以及维修的状态；

(2)发表收地公告后，对物业所作的改良、附加，除非必要，香港政府一般不予补偿；

(3)如果有证据可以证明被收回的物业因用于色情场所或赌场，或其他任何非法目的而提高了租金，则在计算租金时应以该物业如不用于色情场所、赌场或任何其他非法目的时可能获得的租金；

(4)该物业的现状成为有关条例中所称的公害，或者未曾经过合理的良好的维修，此时，该物业的赔偿价值应估算为它在消除公害后或经维修完好后可能具有的价值，减去为消除公害或使其变为完好所需要的费用；

(5)如果物业不适合人类居住，也无法用合理的方法使其适合人类居住，则赔偿价值应为该土地和建筑物材料的价值。

以上所述的用“直接损失”来估算补偿金额的方法，具有较强的确定性，较易操作，但往往会导致不公正的补偿结局。例如，某一权利人在繁华地区拥有一家商店，因港府收地须搬迁至较偏僻的地区，若港府仅补偿其商店建筑物的损失，及收回之日业务上的损失，而对因迁移地址所造成的经营上的长久损失不予过问，权利人将明显处于不利地位。为弥补这一缺憾，判例法承认一些特殊情况的存在。作为例外，可以补偿索赔人直接损失以外的部分(可参见本条附录中的案例二)。