土地使用权的权能

出处：按学科分类—政治、法律 华南理工大学出版社《土地管理法手册》第119页（2631字）

土地使用权的权能包括二项，即合法的占有使用权和承包经营权。

这里所说的土地使用权与前面介绍的所有权人的土地使用权是有区别的。所有权人的土地使用权是所有权的一项权能，它与土地占有、收益和处分等权能一起构成了完整意义上的土地所有权，因此，它是所有权人直接享有的一项权利。而这里所说的土地使用权是从所有权中分离出来的一项独立的权利，它由合法的非所有人即使用权人所行使。我们通常所说的土地使用权就是指后一种意义上的土地使用权，即由使用权人所行使的、从所有权中分离出来的、独立的土地使用权，它一般包括占有使用和承包经营这两项权能。

1．土地占有使用权

土地占有使用权是指土地使用权者依据法律的规定或行政批准而对土地所享有的占有、使用和收益的权利。

我国《土地管理法》第七条规定：“国有土地可以依法确定给全民所有制单位、或者集体所有制单位使用，国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用。”因此，土地占有使用权的主体是全民所有制单位、集体所有制单位和个人，客体是国有土地和集体所有的土地，内容就是依法产生的占有、使用和收益的权利。

全民所有制单位、集体所有制单位和个人使用国有土地和集体所有的土地，必须遵循有关法规，按照规定的用途和数量加以利用，不得买卖或以其他形式非法转让土地。

根据新的宪法修正案的规定，使用者可以依法转让土地使用权。转让的方式主要有：协议转让、招标转让、公开拍让。但任何方式都必须通过签订转让合同来实现，还必须向当地土地管理部门办理土地使用权变更登记手续，缴纳土地使用权转让费，换领土地使用证。1988年1月3日，广东省六届人大常委会第三十次会议通过并公布了《深圳经济特区土地管理条例》，对土地有偿出让和转让作出了详尽的规定，为我国土地使用制度的改革率先迈出了可喜的一步。

土地的占有使用实质上就是根据土地的类型和用途，对土地加以利用和获取收益。由于土地的分类不同，土地可以成为农业的最基本的生产资料，也可以成为铸造业、制陶业等工业原料，还可以提供土地空间，作为建房基地和活动场所等。因此，人们占有使用土地所获取的收益也就不一样，有些是直接的，有些是间接的。由于占有使用土地的目的和收益不同，土地占有使用权的具体内容可以分为土地的一般占有使用(作为建房基地和活动场所)和土地的经营管理(土地成为生产资料)。

土地占有使用权的取得都是依照法律的规定，其中有的是直接依据法律的规定，如国家机关、学校、部队、国营企事业单位建房用地，法律规定由农村集体经济组织占有使用的草场、荒地、林地、滩涂、水面等国有土地；有的是依据行政批准，申请用地的单位和个人，按照法律规定的条件和程序，办理申请用地的手续，经过有关部门的审核批准，取得国有土地或集体所有土地的占有使用权。

由于土地占有使用权取得的法律依据不同，占有使用权又可分为无偿占有使用和有偿占有使用。目前，我国对直接依据法律规定而取得土地使用权的，采取无偿使用和无期限使用；对依据行政批准或承包合同而取得土地使用权的，采取有偿使用和有期限使用。今后还将逐步过渡到对土地利用全部实行收费、采取有偿和有期限的土地使用制度。

2．土地承包经营权

土地承包经营权，是指土地承包者依据承包合同对土地所享有的经营管理权。

我国《土地管理法》第十二条规定：“集体所有的土地，全民所有制单位、集体所有制单位使用的国有土地，可以由集体或者个人承包经营，从事农、林、牧、渔业生产。”我国《民法通则》第八十条第二款也规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。”由此可见，土地承包经营权的主体是集体和个人，这里的集体主要是指农村集体经济组织，这里的个人主要是指农户成员。客体是集体所有的土地和国家所有的由全民所有制单位和集体所有制单位使用的土地。

土地承包经营权是我国经济体制改革过程中出现的新的土地占有使用权，它与前面讲到的土地占有使用权一样，也是由合法非所有人即承包者行使的、从士地所有权中分离出来的一项独立的经营管理权。但它又与土地占有使用权有些区别。土地占有使用权者，大多可以得到土地使用的全部收益，如政府将国有土地依法无偿地划拨给全民所有制单位使用，经行政划拨无偿地交给农村集体经济组织占有使用的国有荒山、荒地、草场、林地、滩涂、水面等土地。但士地承包经营权者，在任何情况下，都只能得到土地使用的部分收益，他必须按照承包合同履行提供部分收益的义务。另外，土地占有使用权是依据法律的规定，通过行政批准而取得的，占有使用权者的权利和义务由法律直接规定，它反映的是一种行政关系。土地承包经营权是通过签订承包合同而取得的，承包者的权利和义务由承包合同作出详细的规定。因此，承包双方实质上反映的是一种合同关系。

土地承包经营权的具体内容应由承包双方在合同中作出具体的规定。承包者(多为承包户)可以自主经营，从事农、林、牧、渔业生产。在完成国家定购任务和农业税、土地税、上交集体提留的公积金和其它费用后，其余的收入全部归承包者所有。但任何承包者，不论是集体还是个人，都有保护和按承包合同规定的用途合理利用土地的义务。

我国《土地管理法》和《民法通则》以法律形式把近几年经济体制改革的成果，特别是农村联产承包责任制固定下来，是很有必要的。法律保护承包经营权，既保护了土地所有权，尤其是土地所有权中的土地占有权、使用权和收益权，又保护了承包者对土地的占有使用权和经营管理权。