土地增值税的征收管理

出处：按学科分类—经济 企业管理出版社《地税业务手册》第388页（3486字）

土地增值税的征管内容包括纳税申报、税额核定与缴纳、税务检查等内容。

一、纳税地点、税务登记和纳税申报

《土地增值税条例》第十条规定：“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报”。这里所说的房地产所在地是指房地产的座落地；主管税务机关是指负责征收土地增值税的基层税务机构，如税务所、直属分局、征收处等。由于土地增值税属于地方税种，其收入完全归地方政府使用，因此土地增值税采用了属地征收的办法，即转让的房地产座落在哪个地区，就由当地税务机构征收，而不论转让单位和个人是否在本地设有机构或居住。

对于转让房地产的单位和个人，应区分两种情况在税务管理上进行不同的处理。第一种是从事房地产开发和房地产转让的单位和个人，不论是主管还是兼管，均应在领取营业执照之日起三十日内，持有关证件(如营业执照、有关合同章程协议书、银行帐号证明、居民身份证等)向税务机关办理税务登记。登记主要内容有：(1)单位名称、法定代表人或业主姓名；(2)住所，经营地点；(3)经济性质；(4)企业形式，核算方式；(5)生产经营范围，经营方式；(6)注册资金、投资总额、开户银行及帐号；(7)生产经营期限，从业人数，营业执照号码；(8)财务负责人，办税人员等。办理完纳税登记后，税务机关根据纳税人的情况进行鉴定，确定土地增值税的税目税率、纳税环节、计税依据、纳税期限、征收方式及有关收入和扣除项目等。第二种是不经常发生房地产交易的单位和个人，则不需要专为土地增值税而办理纳税登记，如因从事其他经营活动而办理登记的，也不需要办理专门的土地增值税的鉴定。

对于房地产座落地跨两个或两个以上管辖地区的房地产，由上级税务机关根据情况具体确定申报纳税地点，如跨省的由国家税务总局确定，跨县的由地、市税务机关确定等。

由于房地产经营形式上的灵活多样，对于签订房地产转让合同的情况，应视不同情况作如下处理：

(1)合同属于草签的意向性协议，有时也称优先购买合同或期货房合同。这种情况通常由买方先交付一笔定金，但此时房屋并没有建成，随之买方可以根据情况转让合同(也称炒“楼花”)，到工程完工后再由买方支付全部的购房款。对于这种情况，纳税人应持纳税登记和草签的合同向主管税务机关进行报告并备案，待工程完工买方支付房价款时，再正式向税务机关申报缴纳土地增值税。

(2)合同属于分期付款销售合同。这种情况的房产虽已建成，但销售款是分期收回，只有在全部房款交齐后才正式办理产权转移手续。对这种情况，纳税人应首先持合同和有关资料向税务机关办理纳税申报，税务机关根据分期付款的情况确定每次取得收入后按一定比例应缴纳的土地增值税税款，待房款全部缴清后再进行清算，多退少补。

(3)合同为普通标准合同。纳税人应于签定合同后七日内，向主管税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同及有关的财务报表、帐簿、成本费用资料，房地产的评估资料、有关合同的公证书，以及其他税务机关认为有用的资料(如工程计划书，结构设计图，竣工验收资料)等。如果纳税人未按规定提供上述证书、合同及资料，税务机关可根据税收征管法的有关规定予以处罚。

二、应纳税额的核定与检查

纳税人向税务机关办理纳税申报后，税务机关应根据纳税人提供的有关资料办理税款的核定工作。税务机关如果认为纳税人提供的材料不充分，或者需要进一步核实有关情况，可以进行税务检查，并可让土地管理部门、房产管理部门提供有关证据和资料。

税务机构对土地增值税的核定主要有以下三个方面的内容：

1．核查纳税人收入是否如实申报。

税务机关应在平时加强对土地增值税法的宣传和解释，加强日常的检查工作并根据各种举报或其他线索，据以核查纳税人不申报或不如实申报的情况，特别是对联营联建，以物换房等比较隐蔽的房地产转让行为要仔细检查。对于不按时申报的情况，应责令限期改正并处以罚款；对于采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、凭证等偷税行为，按《税收征管法》有关规定严肃处理；对于申报的房地产成交价低于房地评估价格达到一定比例(如20%)以上，又无正当理由的，应按照评估价计算收人来计算土地增值税；税务机关认为房地产评估价不符合实际情况的，可以申请由当地政府核批的其他评估机构进行重新评估，对评估价与实际相比过高或过低的均不予确认。

2．核定纳税人提供的扣除项目是否真实。

对扣除项目的核定主要应注意以下几点：

(1)取得土地使用权、房产产权所支付的价款是否准确；

(2)对房地产开发所投入的资金是否真实。特别是基础设施费、前期工程费、公共配套设施费、开发间接费用分摊是否合理；开发小区的，其土地的成本分摊是否合理；各项费用的发生额是否真实；

(3)期间费用如销售费用、管理费用、财务费用的列支标准是否符合有关规定，是否将与开发转让房地产无关的费用也列入了期间费用；

(4)旧房和建筑物的重置成本价、成新折扣是否符合实际，等等。

3．检查纳税人申报的免税项目是否符合《条例》规定，是否存在混淆标准来享受免税的问题。另外，税务机关还要核查纳税人在计算土地增值税时是否存在计算上的错误，对于小区开发最终的清算和分期付款方式缴纳的土地增值税是否存在多退少补等问题。

税务机关在核定土地增值税的计税依据工作完毕后，就可以计算确定应纳税额、向纳税人下达缴款通知书了。

三、纳税(或征税)方式

土地增值税的征(纳)税方式区别不同情形有如下几种：

1．对于以预售方式转让房地产的，可根据转让房地产以及纳税人的资金周转情况规定两种方式缴纳税款。一种是先确定一个征收比例，对纳税人收取的预收房款预征土地增值税，待到正式转让房地产时办理汇算清缴(多退少补)。另一种是先不管如何预售，只在房产建成以后根据实际的收入与扣除项目一次性计征土地增值税。

2．对于以分期付款方式出售房地产的，可先根据合同规定的售价计算收入，与实际发生的扣除项目相抵计算出土地增值税。考虑到企业支付能力问题，按增值税额占总收入的比重确定一个预交率，随每次付款的同时扣缴土地增值税。

3．对于以普通标准合同转让房地产的，税务机关在核定其土地增值税税额后，可规定——缴税期限(如二十天)，下达缴税通知书，纳税人在规定期限内缴纳土地增值税。

除了以上三种形式外，税务机关根据情况也可以委托土地管理部门，房产管理部门代收代缴土地增值税。

纳税人只有在缴纳了土地增值税后，凭土地增值税以完税凭证(如完税证，扣税凭证，缴款书等)以及其他有关证件，才能办理房地产的过户手续。否则，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的产权变更手续。

缴纳了土地增值税后，纳税人依据《土地增值税条例》第十五条的规定，可以拒绝缴纳各地区规定的与土地增值税计征对象相同的土地增值费、土地收益金等等。