土地使用权转让

出处：按学科分类—政治、法律 北京大学出版社《北京大学法学百科全书宪法学行政法学》第458页（1026字）

权利人将土地使用权以出售、交换、赠与、继承等方式依法转移给其他公民、法人或社会组织的行为。1990年国务院发布施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对国有土地使用权转让问题作了具体规定。

土地使用权转让的特征 ①土地使用权转让是土地使用者将其取得的土地使用权再转移的行为。这种转移可以是有偿的，如出售；也可以是无偿的，如赠与。②我国公民、法人或社会组织之间进行土地使用权转让，只限于依土地使用权出让合同方式设立的土地使用权。依行政划拨方式或合同加审批方式取得土地的使用权人不能自主决定转让。③土地使用权转让限于原权利范围内的转让，且出让合同规定的相关义务也随之转移。在规定的使用期限内，土地使用权可以多次转让。④土地使用权转让与其地上建筑物产权归属应协调一致，且不得损害土地及地上建筑物的经济效益。

土地使用权转让的条件 ①土地使用权的转让人，必须是合法拥有土地使用权的主体。②转让的土地必须是按土地使用权出让合同规定的期限和条件进行了一定投资开发和利用的土地，否则不得转让。③土地使用权受让人须是：国内公民、法人或社会组织；与中华人民共和国建立了外交关系或在中华人民共和国境内设有商务代表处的国家或地区的企业、其他经济组织或个人。④土地使用权转让必须遵守法定形式。出售、交换、赠与土地使用权的，必须订立书面合同；在中国境外的转让，应取得所在国或地区的公证、其外交机构的认证和我国驻该国使领馆或商务代表处的认证。

国家对土地使用权转让的管理 ①转让的登记监督。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让时，必须在一定期限内到土地管理部门办理土地和房产的过户登记手续。②分割转让须经批准。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。③转让价格的评估和调控。当土地使用权转让价格明显低于市场价格时，市、县人民政府有优先购买权；当土地使用权转让的价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取相应的措施加以控制。④土地使用权转让后，再受让方需改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，须依法重新办理出让手续。⑤土地使用权转让时，即由土地管理部门就被转让土地的自然增值部分征收土地增值费。